상가권리금 받는 법과 상권분석

PART 01 권리금! 챙기면 대박이고 못챙기면 쪽박
1. 식당하고 권리금도 두둑이 챙기다 _ 14
2. 도랑치고 가재잡다 _ 18
3. 주었던 권리금도 못 받고 쫓겨나다 _ 24
4. 북적이던 당구장이 파리 날리다 _ 28
5. 본전 받고 슈퍼마켓을 넘기다 _ 35

PART 02 권리금의 개념
1. 권리금이란 무엇인가 _ 42
2. 권리금의 형성요인 _ 44
3. 권리금과 구별되는 개념 _ 51
4. 권리금계약의 내용 _ 55
5. 권리금계약의 법적성질 _ 59

PART 03 권리금의 유형
1. 권리금 유형의 다양성 _ 64
2. 상권권리금 _ 65
3. 영업권리금 _ 68
4. 시설권리금 _ 71
5. 바닥권리금 _ 74
6. 허가권리금 _ 76
7. 임차권보장권리금 _ 78
8. 복합적 권리금 _ 79

PART 04 상가건물임대차보호법상의 권리금
1. 상가건물임대차보호법의 목적 _ 82
2. 상가건물임대차보호법의 적용범위 _ 84
3. 권리금의 정의 _ 89
4. 권리금 회수기회의 보호 _ 91
5. 권리금 적용의 제외사항 _ 96

PART 05 상가건물임대차보호법상의 임차권
1. 임차인의 대항력 _ 100
2. 임차인의 우선변제권 _ 103
3. 임차인의 최우선변제권 _ 108
4. 임차권등기명령제도 _ 112
5. 그 밖의 주요내용 _ 115

PART 06 입지요인과 입지선정
1. 입지선정의 의의 _ 122
2. 상업지의 입지요인 _ 138
3. 상권의 유형과 특징 _ 147
4. 상권결정의 요소 _ 154
5. 입지선정의 전략 _ 163

PART 07 상권조사와 상권분석
1. 상권조사의 내용 _ 172
2. 상권조사의 방법 _ 179
3. 상권분석의 목적 _ 186
4. 상권분석의 기법 _ 188

PART 08 상가권리금 잘 받는 방법
1. 계약서와 영수증을 잘 챙겨라 _ 198
2. 평소에도 점포 안을 손님들로 가득 채워라 _ 203
3. 종업원을 내 편에 서게하라 _ 210
4. 브랜드 이미지를 활용하라 _ 215
5. 홍보대사를 적극 활용하라 _ 219

PART 09 장사의 신이 되는 비결
1. 영업이력을 적극적으로 홍보하라 _ 224
2. 경쟁점포와 차별화전략을 펼쳐라 _ 228
3. 트렌드에 맞는 식당메뉴로 승부하라 _ 234
4. 즐겁게 일하며 고객도 즐겁게 하라 _ 238
5. 먼저 씨뿌리고 후에 추수해라 _ 243

부 록
1. 상가건물임대차보호법 _ 250
2. 상가건물임대차보호법 시행령 _ 266

식당하고 권리금도 두둑이 챙기다

어릴 때부터 남달리 요리하는 것을 좋아했던 이사장은 강남에 대형음식점을 갖는 것이 꿈이었다. 그러나 자금이 만만치 않아 엄두를 내지 못하고 서울의 변두리에 조그마한 식당을 하는 것으로 만족해야 했다.
하지만 강남으로 진출하고자 하는 열정은 식지 않아서 알뜰히 돈을 모으고 저축하였다. 지금은 비록 적은 돈이지만 이 돈을 종잣돈으로 삼아서 반드시 강남에 대형음식점을 내리라는 꿈을 갖고 더욱 열심히 돈을 모았다.
그러다가 우연히 창동 역세권에 있는 2층 가게가 매물로 나왔다는 소식을 듣고는 그 가게를 보러 갔다. 가게면적은 약 50평정도 되었고 창동역에서 도보 3분 거리에 있는 점포였는데, 점포주의 개인사정으로 급히 처분하고자 하는 가게였다.
이사장은 그 가게를 소개한 중개업자와 함께 가서 가게주인에게 이런저런 이야기를 물어 보았다.
“이 가게를 언제부터 하셨습니까?”
“예, 약 5년 정도 하였습니다.”
“왜 가게를 처분하시려고 합니까?”
“개인적인 사정으로 더 이상 가게를 할 수 없어서 처분하려고 합니다. 그런데 사장님은 무슨 업종을 하실 생각이십니까?”
“예, 저는 음식점을 하려고 합니다.”
“그러시면 업종이 다르므로 시설에 대한 권리금을 받을 수도 없고...바로 계약하시면 권리금 없이 가게를 넘겨드리겠습니다.”
이사장이 식당을 한다고 하니 2층 가게주인은 업종이 다르므로 시설에 대한 권리금은 필요 없으니 보증금만 내면 언제든지 가게를 물려준다는 호조건이었다.
즉시 이사장은 그 가게에서 어떤 음식점이 잘 될 것인가를 조사하고 상권을 분석하였다. 상권분석을 한 결과, 칼국수와 보쌈을 전문으로 하는 식당을 열면 주변에 경쟁식당도 별로 없고 장사도 잘되리라는 확신이 왔다.
그리하여 이사장은 부동산중개업자의 소개로 창동 역세권에 있는 2층 가게를 건물주와 임대차계약을 하고 보증금을 지불하였다. 권리금 한푼도 주지 않은 채 가게를 인수한 이사장은 친척과 가깝게 지내던 친구들을 불러서 조촐하게 개업식을 열었다.
식당을 오픈한 이사장은 매일같이 구리에 있는 수산물시장에 가서 싱싱하고 맛깔나는 식재료를 구입하여 요리를 하였다. 차츰 이사장의 식당에서 식사를 해본 손님들로부터 음식 맛이 깔끔하고 맛있다는 소문이 나기 시작했다. 또한 워낙 싹싹하고 살갑게 대하는 이사장의 성격이라 오는 손님마다 기분 좋게 인사를 하니 한번 들린 손님은 또 다시 들리는 단골고객이 늘어났다.
수년이 지나자 이제 이사장의 음식점은 문전성시를 이룰 정도로 번창하였다. 저녁 시간에는 예약을 하지 않으면 대기표를 받고 기다려야 할 정도로 식당이 만원이었다.
어느 날, 이사장이 주방에서 열심히 음식준비를 하고 있는데 고객 중에 한 분이 면담을 요청해왔다. 잠시 후 식당이 조금 한가할 때에 그 분은 명함을 내밀며 인근에서 부동산중개업을 하는 중개업자라고 자신을 소개하였다.
그리고는 이 식당에서 음식을 몇 번 시켜 먹어본 고객 중에서 한 분이 식당을 인수하고자 한다는 것이다. 그 고객 분은 이사장이 가게를 내어 놓으면 기꺼이 가게를 인수하겠다며 권리금 등 인수조건을 타진해 왔다는 것이다.
한 번도 가게를 판다는 생각을 하지 않았던 이사장은 이 제안을 받고는 곰곰이 생각하였다. 그런 다음에 이런 제안을 처음 받았으므로 며칠 생각할 여유를 달라고 중개업자에게 말하였다.
그런 후에 이사장은 처음 식당업을 하면서 지금까지 걸어온 길을 되짚어보며 또 앞으로 자신이 나아가야 할 길을 생각하였다. 원래 이사장이 꿈꿔오던 것이 강남지역에 대형 음식점을 오픈하는 것이었는데 이제 그 꿈이 점차 현실로 다가오고 있음을 느낄 수 있었다.
‘그래! 이번 기회에 이 식당을 넘기고 강남으로 가자! 강남지역에서 마음껏 나의 꿈을 펼치고 최고의 식당을 운영해 보자!’
며칠 후, 중개업자가 다시 가게에 들려 이사장에게 가게를 넘길 것을 생각해 보았느냐고 물었다. 이 자리에서 이사장은 보증금 외에 권리금으로 1억원을 주면 가게를 넘길 수 있다고 하였다
그러자 중개업자는 식당을 인수할 고객과 상의한 후에 다시 들리겠다며 돌아갔다. 다음 날, 중개업자와 식당을 인수할 고객이 함께 이사장을 찾아와서 권리금을 조금 조정하여 8천만원으로 하면 가게를 인수하겠다고 제시하였다.
이사장이 권리금을 1억원을 받겠다고 하고, 고객이 8천만원을 주겠다고 하자, 가게를 소개한 중개업자가 나서서 절충하여 권리금을 9천만원으로 하자고 제시하였다. 이 절충안에 대하여 이사장과 고객이 모두 수락하자 바로 권리금 양도양수계약서를 작성하고 이사장은 권리금에 대한 계약금을 받았다.
이렇게 하여 이사장은 권리금 한푼 주지 않고 가게를 인수하였다가 불과 몇 년 만에 권리금을 9천만원이나 받게 되었다. 이사장은 식당을 하면서 장사하여 돈을 벌고 나중에는 두둑이 권리금까지 챙기게 된 것이다. 그 후 이사장은 강남지역에 꿈에도 그리던 대형 음식점을 오픈하였다.