낙찰 사례로 완벽하게 배우는 부동산 경매

머리말 - 사례로 배우는 것이 가장 확실하다

제1장 부동산 경매 제대로 알기
1. 부동산 경매란
2. 부동산 경매의 종류
3. 부동산 경매의 장단점
4. 부동산 경매 대상
5. 경매 부동산의 집행 법원
6. 부동산 경매의 이해관계인
7. 부동산 경매 용어 정리
8. 입찰희망자의 준비사항
9. 수익 종목 고르기 위한 포인트
10. 투자전략

제2장 경매자료 보는 방법
1. 등기부등본
2. 주민등록등본 보는 법
3. 매각물건명세서 보는 방법
4. 감정평가서에서 확인할 사항
5. 사설경매정보지 보는 방법

제3장 경매 절차 익히기 1
1. 경매신청서 접수
2. 경매개시 결정
3. 감정평가명령
4. 채권신고 최고
5. 현황 조사 명령
6. 경매개시결정문 송달
7. 최저매각가격의 결정
8. 무잉여시 채권자에게 통지, 채권자 매수 신고
9. 매각 물건 명세서 작성
10. 입찰 전 준비사항

제4장 경매 절차 익히기 2
1. 입찰 실시
2. 차순위매수신고인의 결정
3. 매각허가 결정, 매각불허가 결정
4. 매각 허부에 대한 즉시 항고
5. 대금지급일 절차 및 대금지급일 소환장 발부
6. 매각대금 납부
7. 소유권 이전 및 말소 등기 촉탁 신청
8. 기간입찰제

제5장 배당.인도.명도 확실히 알기
1. 배당의 이해
2. 인도 명령
3. 명도 소송

제6장 권리분석 제대로 하기
1. 권리분석의 의의
2. 물권의 의의와 종류
3. 채권의 의의와 우선순위
4. 말소기준권리
5. 인수되는 권리, 말소되는 권리

제7장 권리분석을 위한 개념 이해 1
1. 가등기
2. 지상권
3. 법적지상권
4. 근저당
5. 가압류

제8장 권리분석을 위한 개념 이해 2
1. 전세권
2. 유치권
3. 예고등기
4. 환매등기

제9장 주택임대차보호법 확실히 알기
1. 입법 취지
2. 주택임대차보호법의 주요 내용
3. 대항력.확정일자.우선변제권
4. 소액임차인의 최우선 변제권
5. 주택임대차보호법의 적용대상
6. 임차권등기명령

제10장 주택임대차보호법 사례
1. 주택 일부를 점포로 개조한 경우
2. 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 개조한 경우
3. 주택 임차인이 법인인 경우
4. 전입신고를 잘못한 경우
5. 보증금을 소액으로 감액한 경우나 보증금을 증액한 경우
6. 확정일자 또는 전입신고와 저당권 설정일이 같은 경우
7. 확정일자부 임차인이 매각허가결정기일 전에 주민등록을 이전한 경우
8. 전대한 세입자의 지위
9. 공유자 중 일부 소유자와 주택임대차계약을 체결한 경우
10. 대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 건물을 임차한 경우
11. 임차가옥을 수리하고 그 수리비를 임대인에게 청구하는 경우
12. 임차인이 점유 보조자를 통해 점유한 경우
13. 확정일자분 임차인이 일시적으로 주민등록을 이주한 경우
14. 전 소유자가 임차인으로 있을 경우
15. 대지낙찰자의 주택양수인 여부
16. 지분등기된 단독주택의 전입신고방법
17. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 구한 후 전대차계약을 체결하고 주민등록을 이전한 경우
18. 나대지상에 근저당권이 설정된 후 건물 신축시 소액임차인의 우선변제 범위
19. 토지 및 건물이 경매신청됐다가 토지만 낙찰된 경우 임차인의 배당 참여 여부
20. 미등기건물의 소액임차인이 토지대금에 대해 우선 변제를 받기 위한 조건

제11장 경매의 함정
1. 법정지상권
2. 분묘기지권
3. 유치권
4. 체납 관리비
5. 세대합가
6. 특수 주소 변경
7. 대위변제
8. 대지권 미등기
9. 경매입찰시 주의해야 할 것
10. 토지경매시 주의사항
11. 경매 투자로 수익 내는 방법들

제12장 배당연습 1
1. 근저당이 말소기준권리인 경우
2. 가압류가 말소기준권리인 경우의 배당
3. 가등기가 최선순위인 경우
4. 강제경매개시결정등기가 말소기준권리인 경우
5. 소액임차인의 배당

제13장 배당연습 2
1. 전입일과 최초근저당의 설정일이 같은 경우의 배당
2. 확정일이 전입일보다 빠른 경우 배당
3. 전입일, 확정일, 점유일과 최초근저당 설정일이 같은 경우의 배당
4. 가압류가 최선순위인 경우
5. 실전배당연습

제14장 배당연습 3
1. 전세권이 있는 경우의 배당
2. 임차보증금을 증액한 경우의 배당
3. 상가건물
4. 경매신청권자에게 배당이 되지 않는 경우

제15장 상가건물임대차보호법
1. 상가건물임대차보호법의 주요 내용
2. 대항력, 우선변제권
3. 적용 대상, 최우선변제권
4. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교

제16장 상가건물임대차보호법의 사례
1. 보호대상인지 알아보기
2. 대항력을 행사할 수 있을까?
3. 우선변제를 받을 수 있나
4. 최우선변제권 이렇게 계산한다

제17자 실전 낙찰 사례 1
1. 가압류가 최선순위인 사례
2. 가등기가 선순위인 사례
3. 임차인이 있는 사례
4. 소액임차인이 있는 사례
5. 전세권이 설정된 사례
6. 대지권 미등기 사례
7. 제시 외가 있는 사례
8. 예고등기가 있는 사례
9. 지분이 경매에 나온 사례
10. 법정지상권 성립의 여지가 있는 사례
11. 대위 변제, 토지 별도 등기가 있는 사례
12. 임차인이 매수 후 상계 신청한 사례
13. 환매등기가 선순위인 사례
14. 잉여주의와 채권자 매수신고 사례
15. 분묘가 있는 임야를 취득한 사례

제18장 실전 낙찰 사례 2
1. 경매로 낙찰 받은 주택 다시 경매로 취득시 대항력 있는 임차인의 권리 사례
2. 소액 임차인이 많은 사례
3. 근저당과 지상권이 같은 날짜에 설정된 사례
4. 토지와 건물의 권리가 다른 사례
5. 구 건물 멸실 후 건물을 신축했는데 토지만 경매신청된 사례
6. 농지취득자격증명이 있어야 하는 물건 사례
7. 과수원 경매시, 수확기 1개월 이내에 과수가 있는 사례
8. 가압류와 안분배당 사례
9. 배당이의 소송 중인 임차인이 명도를 거절하는 사례
10. 공유지분이 경매로 나온 사례
11. 최선순위로 환매등기된 사례

권리분석은 옥석을 가리는 일이다. 부동산은 일반 재화와 비교해 금액이 크다. 따라서 권리분석을 잘못해 부동산을 구입했을 경우 경제적 손실을 입을 수 있다. 또한 쉽게 팔 수도 없어서 시간상으로도 막대한 손해를 입게 된다. 부동산에 대한 분석은 크게 물건분석, 권리분석, 부동산인도 난이도 분석으로 나눌 수 있다. 이 중에서 권리분석은 분석 실패로 인한 결과가 즉각적이고 경제적 손실이 크다. 가장 주의해야 하는 부분이다. 부동산 경매에 있어서는 어느 하나라도 간과해서는 안 된다. 물건분석과 권리분석 및 부동산인도 난이도 분석을 마친 결과 수익성과 안정성에 대해 확신이 섰을 때만 입찰에 응해야 한다. -본문 102p 중에서