제대로 알면 돈 버는 경매의 기술

머리글
프롤로그 : 내 인생의 터닝 포인트

1부 인생 2막을 열다 : : 명도대왕 에이스의 경매 입문 이야기
1. 생애 첫 집을 경매로 마련하다
2. 경매로 얻은 임대 수익과 시세 차익
3. 새로운 목표를 향해 나아가다
4. 경매 강사로 거듭나다

2부 부동산 경매 이해하기 : 경매 절차 제대로 알고 시작하자
1. 부동산 경매란?
2. 부동산 경매의 특성
3. 부동산 경매의 종류
4. 부동산 경매의 대상
5. 이해관계인이란?
6. 부동산 경매 절차

3부 부동산 경매 입문하기 : 나에게 맞는 경매 물건 찾기
1. 시작하기 전에 이것만은 명심하자
2. 초보자에게 맞는 경매 물건 찾기

4부 경매에 참여하기 : 명도대왕 에이스에게 배우는 실전 경매
1. 아는 만큼 보인다 : 경매 물건 검색하기
2. 소유자로서 권리 행사가 가능한가? : 권리 분석
3. 현장에 답이 있다 : 현장 답사
4. 낙찰과 패찰의 경계에서 : 입찰하기
5. 최종 관문 돌파하기 : 명도
* 사례로 배우는 명도
[사례 1] 위장 임차인 있는 아파트 명도하기
[사례 2] 다가구주택 명도하기
[사례 3] 유치권 있는 근린상가 명도하기
[사례 4] 단독주택 명도하기
[사례 5] 다세대주택 명도하기
[사례 6] 홀로 계시는 시어머니 모시기

5부 경매 함정 피하기 : 숨어 있는 리스크 체크포인트
[사례 1] 불법 건축물로 인한 낙찰 불허가 결정
[사례 2] 용도 변경한 다세대주택
[사례 3] 시세 판단 착오로 인한 실수
[사례 4] 특수주소 변경이 있는 다세대주택
[사례 5] 선순위 전세권인가, 후순위 전세권인가?
[사례 6] 가등기에 의한 본등기가 아닌 소유권이전등기
[사례 7] 가등기에 의한 본등기
[사례 8] 유치권에 의한 형식적인 경매
[사례 9] 임금채권이 있는 경우 선순위 임차인의 배당
[사례 10] 토지별도등기가 있을 때 선순위 임차인의 배당
[사례 11] 토지에 선순위 지상권이 설정되어 있는 경우
[사례 12] 이전 경매의 임차인이 배당을 요구한 경우

6부 알짜 경매 물건 고르기 : 경매 물건별 투자 포인트
1. 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 재경매 물건
2. 허위 임차인이 있는 경매 물건
3. 임차보증금을 인수해야 하는 경매 물건
4. 구분 상가의 일부가 경매로 나온 물건
5. 허위 유치권이 신고된 경매 물건

7부 실전에서 당황하지 않기 : 명도대왕 에이스의 실전 경매 노하우
[사례 1] 임대아파트 경매에서 주의할 점은?
[사례 2] 대지권 미등기인 경우, 주의할 점은?
[사례 3] 인테리어 비용에 대한 유치권은?
[사례 4] 선순위 전세권자의 미배당 임차보증금 인수 여부는?
[사례 5] 미배당금이 발생하는지 알 수 있을까요?
[사례 6] 소유권이전청구권 가등기가 있는 경매 물건
[사례 7] 소유권 말소 예고등기가 있는 경매 물건
[사례 8] 농지 경매에 법인이 입찰하면?
[사례 9] 개인이 농지를 낙찰 받을 수 있을까요?
[사례 10] 낙찰 받은 주유소의 주유기 소유권은?
[사례 11] 소유자를 알 수 없는 비닐하우스
[사례 12] 임차인이 열쇠를 넘겨주지 않을 때는?
[사례 13] 명도를 거부하는 임차인
[사례 14] 강제집행 신청 절차는?
[사례 15] 거주할 목적으로 경매에 입찰할 때는?
[사례 16] 낙찰 받은 집에 짐이 남아 있을 때는?
[사례 17] 임차인이 이사를 가지 않겠다고 주장할 때는?
[사례 18] 경매 진행 당시 임차인과 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 인도명령 여부
[사례 19] 낙찰 받은 집을 소유자가 비워 주지 않을 때는?
[사례 20] 인도명령과 점유이전금지 가처분, 그리고 내용증명
[사례 21] 단란주점을 명도할 때

[부록] 아는 것이 힘이다 : 부동산 경매 & 임대차 상식

맺음말

내 인생의 터닝 포인트

직업 군인 생활 14년째를 맞던 어느 날, 반대하는 아내를 설득해 전역을 결정한 후 부푼 꿈을 안고 사회인으로서 첫발을 내디뎠다. 그러나 내가 예상했던 것과 사회 현실은 너무나 달랐다. 철저한 준비 없이 시작한 사업이 실패하면서 적금과 퇴직금을 모두 날려 버렸고, 아이들 학원비는 물론 생활비조차 마련할 수 없어 아내 모르게 눈물도 적잖이 흘렸다. 그때 경매를 만났다. 경매는 나를 일으켜 세웠고, 절망을 극복할 수 있는 용기를 주었으며, 새로운 미래를 설계할 수 있는 희망을 품게 해주었다. 역설적이게도 어려운 상황에 처했던 경매 물건들이 어려움을 극복할 수 있는 발판이 되어 주었다. <프롤로그, 19쪽>

명도대왕 에이스의 경매 입문 이야기

내 집 마련을 위해 경매를 처음 경험한 저로서는 ‘백문이불여일견’이라는 말을 실감했습니다. 이론으로 공부할 때는 법률에 따르는 규정이나 절차가 이해되지 않았지만, 고생하면서 실제로 경험하다 보니 막연했던 것들이 현실화됨을 느꼈습니다. 이론으로 습득했던 지식과 실전으로 경험하는 것은 차이가 많았습니다. 또한 경매는 실전 경험이 매우 중요함을 절실히 느꼈고, 법률적인 지식은 물론 경험과 노하우가 무엇보다 중요함을 인식하게 되었습니다. 하지만 경매에 나오는 모든 물건을 경험하기는 쉽지 않으며, 경험한다고 해도 많은 시간이 소요됩니다. 따라서 경매 경험이 풍부한 사람들의 조언이나 경매 전문가의 강의를 통한 간접 경험이 필요하다고 생각합니다. 그와 더불어 경매 관련 서적들을 통해 간접 경험을 충분히 하고, 경매 지식으로 단단히 무장한 후 실전에 참여하기를 권합니다. <생애 첫 집을 경매로 마련하다, 37쪽>

명도대왕 에이스의 경매 특강

이번 경매 사례에서 보듯 유치권 신고가 되어 있어도 정확한 현장답사와 조사를 통해 유치권이 허위임을 밝혀내면 법률에 따르는 절차에 의해 깨끗하게 해결할 수 있습니다. 또한 허위 유치권으로 인해 다른 경매 물건에 비해 상대적으로 저렴한 금액에 낙찰 받을 수 있으므로 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 유치권이 큰 수익을 낼 수 있고, 단번에 부자가 될 것처럼 강조하는 말들이나 글에 마음이 따라가면 어려운 상황을 맞이할 수도 있습니다. 물론 큰 수익을 낼 수는 있지만 그 처리 과정이 쉽지 않은 만큼 법률적 지식을 충분히 가지고 있어야 하며, 허위 유치권이라는 확실한 증거 자료를 확보하지 못하고 입찰에 참여하게 되면 금전적, 정신적 고통이 따른다는 것을 기억해야 합니다. 법에는 항상 앙면의 칼날이 있다는 것을 반드시 명심하기 바랍니다. <사례로 배우는 명도, 240쪽>