부동산 경매, 황교수 따라하기

머리말 - 적은 자본으로 고수익을 올릴 수 있는 부동산 경매

chapter 01 부동산 경매가 뭐예요?

경매는 자본주의 사회의 빚잔치다 12
부동산 경매가 갖는 장점들 17
부동산 경매가 갖는 단점들 24

chapter 02 입찰 준비에 앞서 이런 것들을 배워라

경매 물건은 어디에서 찾나 30
돈은 얼마나 필요한가 33
등기부등본을 살펴라 36
토지이용계획확인원을 확인하라 39
낙찰가를 산정하는 기준을 파악하라 41
입찰 시 주의할 점들 43
세입자나 집주인이 집을 비워주지 않을 때 47

chapter 03 부동산 경매의 투자 원칙

친구 따라 강남 가지 마라 54
경매는 무조건 싸게 사야 한다 58
답사를 생활화하자 60
필요 없는 지출을 줄여라 63
정보 수집을 게을리하지 마라 67
관련된 공부와 강좌를 열심히 찾아라 71

chapter 04 아파트 경매 성공 손자병법

10만 원으로 34평형 아파트를 낙찰 받다 76
시세 차익을 올릴 수 있는 아파트 공략법 89
4천만 원 투자해 월 200만 원 고정 수익 93
발상을 전환하라 100
관광지 주변 아파트를 주목하라 103
개발 예정지역 주변 아파트를 주목하라 106
저평가되어 있는 소형 아파트를 주목하라 110
종부세 대상 아파트에 주목하라 114
리모델링 대상 아파트에 주목하라 119

chapter 05 주택 공략법 & 상가 공략법

뉴타운 인근 반 지하 다세대주택을 노려라 124
단독주택을 사무실로 개조해 수익을 올리다 129
주인이 거주하는 다가구주택을 노려라 134
자녀 교육은 강남 아파트 주변 다세대가 대안이다 139
500만 원에 낙찰 받아 월 100만 원의 수익 143
소액 투자로 고정 수입을 노려라 151
상가 투자 시 주의할 점 154
많이 유찰된 지하상가를 노려라 161
상가주택은 꿩 먹고 알 먹는 상품이다 165
임대 수익은 오피스텔을 주목하라 169

chapter 06 토자 투자 공략법

절묘한 타이밍으로 10배의 수익을 올리다 174
소액 투자로 고수익 올릴 수 있는 토지 경매 180
토지 경매에서 눈여겨봐야 할 점 184
절대농지도 보물이 될 수 있다 191
그린벨트 해제 유망 지역을 선점하라 195
계획관리지역으로 편입이 예상되는 곳을 주목하라 200
군사시설보호구역 해제 유망 지역을 눈여겨보라 205
대운하 사업 지역 중 여객터미널이 들어서는 낙후된 주변 지역을 노려라 212
법정지상권을 잘 활용하면 고수익을 올릴 수 있다 217
접근성이 좋은 축사에 집중하라 221

신도시 인근에 있는 근린상가가 대표적이라 할 수 있다. 주변에 생긴 대형할인점으로 인해 가격과 시설 경쟁력에서 밀리고 인터넷쇼핑몰이 보편화된 것도 주원인이다. 보통 지하상가나 2층 이상이 많이 나온다. 그 중에서는 공실인 상가도 어렵지 않게 볼 수 있다. 이런 상가는 낙찰 받으면 명도할 필요가 없어서 곧바로 창업을 하거나 임대를 할 수 있어 유리하다. - 61쪽 중에서

간혹 명도 시 이사 비용을 먼저 달라고 하는 경우가 있다. 월세 계약금, 이삿짐센터 계약금이 필요하다는 것이다. 물론 사정이 급한 것은 이해할 수 있다. 하지만 명도는 한치 앞도 내다볼 수 없는 변수가 많다. 만약 믿고 돈을 먼저 송금했는데 상대방이 사정이 생겨 당장 비워 줄 수 없다면 어떻게 할 것인가. 원칙적으로 이사 비용은 당일에 열쇠와 교환하는 것이 공평하다. - 87쪽 중에서

사무실이 밀집되어 있는 지역의 노후화된 단독주택은 사무실로 개조해서 임대를 놓으면 높은 수익을 올릴 수 있다. 특히 교통이 편리하고 중소형 벤처기업들이 몰려 있는 곳은 수요도 풍부하기 때문에 임대료를 월 2부 이상 받을 수 있다. - 133쪽 중에서

상가는 경기 변동에 민감한 부동산이다. 경제가 안 좋으면 소비가 위축돼 상가를 이용하는 빈도수가 줄어들기 때문이다. 이는 보증금과 월세의 동반 하락으로 이어져 수익률이 떨어진다. 이런 위기를 곧 기회로 삼아 발상을 전환할 필요가 있다. 남들이 외면할 때 상권이 양호한 곳에 위치한 점포를 저가로 매수한다면 수익을 극대화할 수 있다. - 160쪽 중에서

당시 평당 5만원에 낙찰 받았던 농지는 2008년 4월 평당 50만 원에 팔아 넘겼다. 매수자는 물류 창고를 짓기 위해 급히 필요하다는 분이었다. 당시 군산 땅값이 하루가 다르게 치솟고 있어 적당한 땅을 살 수 없다고 했다. 맹지도 20만 원 정도 요구한다는 것이었다. - 178쪽 중에서

이들 지역은 그린벨트가 당장 해제가 된 것은 아니지만 건축규제가 상당히 완화되어 있다. 4층 이하의 주택을 건폐율 40%, 용적률 150% 이내에서 건축할 수 있다. 따라서 경매가 나오더라도 다른 그린벨트 지역에 비해 농지가 비싸다. 하지만 이들 지역은 해제 가능성이 높아 투자가치가 높다. - 198쪽 중에서