대한민국 부동산 경제학

머리말 부동산에 대한 오해와 진실
들어가는 말 쉽고 재미있는 부동산 경제의 세계

Part I 부동산 길 찾기

Step 1 우리가 사는 집
왜 대한민국은‘아파트공화국’이 됐나 - 아파트 약사
단독, 연립보다 아파트를 선호하는 이유 - 아파트 경제학
아파트를 장만하는 여러 가지 방법 - 청약과 매매
1인 가구의 선택 - 오피스텔과 원룸텔
전원주택과 아파트의 장점만을 갖춘 집 - 타운하우스
최고 부자들은 어디서 살까 - 고급 주택

Step 2 살 수 없지만 돈이 되는 건물
큰 손들이 좋아하는 대형 빌딩 - 대형 오피스 빌딩
빌딩 부자가 되는 길 - 중소형 빌딩
시장을 낳고 키우는 건물 - 상가

Step 3 땅의 가치를 올리는 길
땅이라고 같은 땅이 아니다 - 토지의 종류
좋은 땅과 나쁜 땅 - 땅값에 영향을 주는 요인
땅의 쓰임과 법 - 땅 관련 각종 규제

Step 4 모든 부동산은 법으로 통한다
국민 모두를 위한 법 - 부동산 공법의 세계
신도시냐 뉴타운이냐 - 주택 공급 관련 법
알쏭달쏭 부동산 세금 계산법 - 부동산 관련 세금

Part II 부동산을 움직이는 힘

Step 5 부동산시장은 요지경
사람과 돈이 흘러가는 곳 - 부동산 가격 결정 요소
부동산의 두 얼굴 - 실수요와 투자
거품을 만들어 돈을 벌다 - 부동산 투기의 역사
부동산시장의 블랙리스트 1 - 기획부동산
부동산시장의 블랙리스트 2 - 떴다방과 이중분양
잃는 자와 얻는 자 - 부동산 투기의 부작용

Step 6 시장을 견제하는 정책
정책 변화로 시장을 보다 - 시대별 부동산 정책
부양책과 억제 대책의 이중주 - 부동산 정책의 양면성
정부냐 지방자치단체냐 - 부동산 정책 역할 분담
정책의 흐름을 알면 돈 번다 - 부동산 정책과 재테크

Part III 실전, 부동산

Step 7 집 매매 직접 해 보자
원하는 아파트 찾기
시장조사와 기존 집 처분
계약서 작성 전후
계약을 끝낸 뒤

Step 8 상가, 빌딩 투자 백서
상가 투자의 성공과 실패
상가 투자 포인트
상가 투자수익률 계산

Step 9 경매 고수에게 한 수 배운다
경매 법정에서 만난 사람들
경매에 참여하기 전에
낙찰의 기쁨과 명도

나오는 말 10년 후 부동산시장의 전망

부록 부동산 기사 뒤집어 보기
부동산 시황 기사의 허와 실 / 신문 기사에 나온 개발 계획은 후행지수 / 알아 두면 도움 되는 정책 기사 / 광고와 정보의 경계를 넘나드는 분양 기사 / 기사에서 다루는 투자 가이드는 상식 수준 / 설문조사 기사의 숨은 뜻

부동산 가격을 결정짓는 첫 번째 요소는 인구다. 인구 밀집도가 높아지는 지역과 사람들이 많이 찾는 집이나 건축물은 그만큼 가치가 높아진다. 수요가 높아지니 당연히 가격은 상승한다. 부동산은 보석과 마찬가지로 희소성이 크다. 따라서 수요가 늘어도 공급량을 갑자기 늘리기 힘들기 때문에 가격이 폭등하기도 한다.

두 번째는 사람들의 소득 수준이다. 소득이 높아지면 경제성장과 더불어 물가상승이 생긴다. 부동산 가격도 장기적으로 보면 최소한 경제성장률이나 물가상승률에 비례해 오르기 마련이다. 다만 부동산은 경제성장과 같이 언제나 소득 증가와 함께 꾸준하게 올라가는 선을 그리지는 않는다. 한동안 정체돼 있다가 어느 순간 폭등하는 특성을 보이기도 한다. 상승률이 곡선을 그리는 것이 아니라 계단 모양이 되는 것이다.

세 번째로 부동산 가치를 얘기할 때 경기 변화를 빼놓을 수 없다. 경기가 좋아지면 소득이 늘고 부동산 가격은 높아진다. 반대로 경기가 침체하면 소득이 줄면서 자산 가치하락(디플레이션) 현상이 생기 때문이다.

네 번째 요소는 금리변동이다. 금리는 부동산 가격과 반비례한다. 금리가 낮아질 때 부동산 값은 오르고 금리가 높으면 부동산 값은 떨어진다. 금리가 낮다는 것은 싼 이자로 돈을 빌릴 수 있다는 의미다. 싸게 빌린 돈으로 가격이 오를 가능성이 높은 땅이나 집을 사 두면 이익이다.

다섯 번째는 정부 정책과 세금의 효과와 영향이다. 기본적으로 부동산 사업을 하려면 정부 정책의 변화와 세금 관계를 아주 철저하게 분석해야 한다. 부동산시장에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 부동산은 그 희소성과 가격이 시장 상황을 즉각 반영하지 못하는 비탄력적인 특성을 지닌다. 이런 것도 정부가 정책을 통해 적극적으로 개입하는 이유에 속한다.

여섯 번째, 부동산의 가치와 직결되는 중요한 요소 중 꼭 짚고 넘어가야 하는 것이 위치다. 대부분의 전문가들은 “부동산 가치를 결정하는 첫 번째 요인은 위치다. 두 번째 요인도 위치, 세 번째도 위치”라고 말하고 있다. 부동산 가치 측면에서 위치는 해당 지역의 개발 계획과 교통 여건, 생활편의시설, 인구 유입 등 다양한 내용을 포함한다.

일곱 번째, 어떤 유형의 부동산이냐에 따라 가치가 결정되기도 한다. 만약 같은 지역에 아파트와 연립주택이 있으면 같은 면적 기준으로 아파트 가격이 높다. 아파트와 상가를 비교하면 상가가 더 비싸다. 첨단시설을 갖춘 고층 오피스 빌딩과 중소형 근린 빌딩 중에는 큰 빌딩의 가치가 높다. 땅도 마찬가지다. 경사진 곳이나 도로와 접하지 않은 맹지는 길가에 있거나 지하철 또는 철도역과 가까운 땅에 비해 가치가 크게 떨어진다.

여덟 번째, 부동산은 유행을 탄다. 아파트보다 일반 주택이 더 인기를 끄는 시기가 있을 수 있고 대형 오피스 빌딩이 중소 상가 빌딩에 밀리는 때도 있다. 투자심리는 논리적으로 설명할 수 없지만 시장과 가격을 움직이는 숨은 힘이다. 정부가 부동산 가격 상승을 막는 정책을 내놓았는데도 가격이 폭등하고 규제 완화를 단행해도 가격 하락이 멈추지 않는 것은 심리적 요인이 강하기 때문이다.