부동산경매 이론과 실무

-제1편 부동산경매의 기초-
제 1 장 부동산 경매의 기초
제1절 경매
제2절 경매의 종류
제3절 부동산경매시장
제4절 경매의 장점과 단점
제5절 부동산 경매정보

제 2 장 부동산 경매절차
제1절 경매절차의 개요
제2절 매각을 위한 준비
제3절 매각실시(입찰 및 매각결정)

제 3 장 권리분석
제1절 의의

제2절 등기부상의 권리(?민사집행법? 제91조)
제3절 부동산경매와 주택임대차?상가건물임대차
제4절 등기부 외의 특수 권리 분석

제 4 장 배당실무
제1절 배당절차
제2절 배당순위

제 5 장 매각 부동산의 인도
제1절 부동산 인도명령
제2절 명도소송
제3절 부동산인도와 동산경매의 활용

제 6 장 부동산공매
제1절 공매의 의의 및 참가
제2절 입찰참가자 준수규칙 등

제2편 부동산 경매실무
실무사례
1. 경매정보 파악 477
2. 가장 임차인 가능성(소유자 거주) 물건 482
3. 관리비가 체납된 경우 492
4. 경매사상 최고가 낙찰 495
5. 토지별도 등기의 경우 498
6. 유치권이 신고 된 상가 501
7. 선순위 전세권 및 대항력 겸비한 임차인 511
8. 대지권 미등기와 후순위 가처분 521
9. 법정지상권과 선순위 가처분 528
10. 예고등기가 있는 경우 534

머리글
오늘날 부동산경매는 많은 사람들의 관심의 대상이 되고 있으며, 유력한 재테크 수단의 하나로 회자되고 있습니다. 부동산경매시장에는 매년 많은 물건 쏟아져 나오고 있습니다. 물론 경매가 되었다가 팔리지 않는 물건도 있지만 다양한 종류의 많은 부동산에 대하여 경매가 행하여지고 있습니다.

그러나 부동산경매는 경매신청채권자와 채무자, 배당받을 채권자, 임차인등 이해관계자 뿐만 아니라 관련되는 많은 사람들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 법원에서 경매를 진행하더라도 매수인의 지위가 안전하게 보장되고 하자 없는 소유권이 이전되도록 알아서 해줄 수는 없는 것입니다.

따라서 부동산경매에 참가하려면 충분한 사전지식을 쌓아야 하며, 전문가가 되려면 실무경험과 폭넓은 여러 분야의 지식을 겸비해야 할 것입니다. 필자도 처음 경매를 접하고 강릉지원에서 상가를 하나 매수하였다가 실패한 경험을 가지고 있습니다. 경매를 처음 접하였을 때 무엇인가 명확하지 않은 것이 남아 있는 것 같은 생각에 답답해하기도 하였습니다. 특히 어떤 경우에 경매부동산에 존재하는 복잡한 권리관계들이 소멸되고 인수되는지를 명확히 알기 위해 법원과 시중에 나온 경매서적은 모두 구입하여 탐독하기도 하였습니다.

본서는 필자의 이러한 경험을 바탕으로 쓰여 지게 된 것입니다. 경매는 하나의 기술이지만 그 이면에는 깊은 법률적 이론이 자리 잡고 있습니다. 처음 경매강의를 듣거나 경매에 대해서 공부하려는 사람들은 몇 가지 실무적 기술이나 테크닉만 알아 갖고는 부동산경매를 충분히 이해할 수 없고 향후 이 분야의 전문가로서 활동하기도 어렵습니다.

본서는 이런 점을 고려하여 경매의 이론과 실무에 균형을 유지하도록 노력하였습니다. 본서는 필자가 대학 및 관련 교육기관에서 행하여지는 부동산경매 강의용 교재로 사용할 목적으로 집필한 것입니다. 그러나 그 제목에서도 알 수 있듯이 처음 경매에 입문하는 분들을 위하여 알기 쉽게 설명하고자 하였으며, 일부 실전 사례는 문제점, 이미 학습한 이론적 지식과 판례까지 응용하여 분석함으로써 독자들이 스스로 분석하는 연습을 할 수 있도록 상세히 해설하였습니다.
아무쪼록 본서를 통하여 강의를 듣거나 공부를 하시는 분들이 쉽게 부동산경매를 이해하고 실무를 함에 있어 참고가 되기를 바라마지 않습니다.

마지막으로 본서가 나오기까지 많은 도움을 주신 여러분들께 감사드립니다. 특히 매주 좋은 경매물건을 찾아 전국의 법원을 내 집처럼 드나들며 필드에서 맹활약을 하면서 바쁜 와중에도 본서의 원고 및 실무자료를 잘 정리해 준 진경태 팀장, 본서를 강의교재로 사용하며 전문가적 조언을 아끼지 않은 정충원 교수, 경매사이트의 정보를 검색하도록 해 준 (주)디지털 태인 측에도 이 자리를 빌어 다시 한 번 감사드립니다. 또한 출판계의 어려운 사정에도 불구하고 사명감을 갖고 부동산 관련 전문서적을 출판해 주시는 덕산도서의 임용순 사장을 비롯한 관계자 여러분께도 감사의 뜻을 표합니다.