임대차 상식사전

등장인물
머리말 “선생님, 깡통전세금이 뭐예요?

1장. 쪽박 찬 임대차엔 이유가 있다
01 전세 보증금을 경매로 날린 홍대리 이야기
홍대리의 새 출발에 먹구름이 끼다 | 홍대리의 전셋집이 경매로 넘어가다 | 홍대리, 뒤늦은 후회와 좌절에서 벗어나다
02 전셋집이 공매로 넘어간 이과장 이야기
이과장의 전셋집이 공매로 매각되다 | 이과장이 절망 속에서 작은 희망을 품다
03 상가 임차보증금을 떼인 박사장 이야기
박사장은 장사만 열심히 하면 부자가 되는 줄 알았다 | 박사장의 상가건물이 경매에 넘어가다 | 임차권등기까지 한 박사장은 왜 보증금을 떼이게 되었나 | 박사장, 후회를 털고 새로운 길을 찾다
04 떼인 보증금은 중개업소에 청구하면 된다?
중개업소 100% 책임의 오해와 진실 | 보증금의 몇 %를 보장받을 수 있을까? | 홍대리가 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 이과장이 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 박사장이 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 김선생이 조촐한 술자리를 마련하다
05 홍대리, 이과장, 박사장, 새 희망을 꿈꾸다

2장. 임차인의 근심거리, 임대차계약 완전 정복
06 계약서 작성 전에 유의해야 할 점은 무엇인가?
계약의 의미와 효력에 대해 알고 싶습니다 | 임대차계약서 작성하기 전에 유의할 사항은 무엇인가?
07 임대차계약은 누구와 어떻게 작성해야 하나?
누구와 임대차계약을 해야 완벽하게 보호받을 수 있을까? | 계약서는 이렇게 작성해야 나의 보증금을 보호받는다
08 중개수수료는 어떻게 계산하며, 누가 부담하는가?
부동산 거래 또는 임대차계약 체결 시 중개수수료 계산 방법 | 중개수수료는 누가 부담하나
09 임차보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있나?
계약서 작성 이후 계약금의 지급 방법 | 중도금이나 잔금 지급 시 유의해야 될 사항 | 잔금 지급 후 무엇을 해야 하나
10 장기수선충당금과 선수관리비는 누가 어떻게 부담하나?
11 계약서 작성 후, 계약이 해지되면 어떻게 대응할까?
계약의 해제와 해지에 대해서 | 계약서 작성 후 중도금지급 이전에 계약 해제가 가능할까? | 중도금 지급 이후(계약이행의 착수가 있은 후) 계약 해제
12 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 경우 대처 방법은?
임대인 또는 임차인의 계약해지 통보방법과 묵시적 갱신의 경우 | 임대인이 주택임차보증금을 반환하지 않을 경우 | 임차보증금을 반환받기 위한 방법과 절차 | 보증금을 반환받지 못한 경우 “서울시 전·월세보증금지원센터” 활용

3장. 특별법으로 보호받는 임차인 Vs. 민법상의 임차인
13 물권과 채권에 관한 설명과 이들 간의 우선순위는?
물권과 물권 상호 간의 우선순위 | 채권에 대한 설명과 채권 상호 간의 우선순위 | 채권과 물권이 충돌하는 경우
14 주임법 적용대상 건물과 보호 대상 임차인을 알아보자
주택임대차보호법의 적용 대상 건물과 대상에서 제외되는 경우 | 주임법상 보호 대상
15 주택임차인이 주임법상 대항력과 우선변제권을 가지려면
주택임차인의 대항력이 발생하려면 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? | 특수한 경우의 대항력과 우선변제권 | 경매나 공매절차에서 임차인의 우선변제권
16 상가임차인이 상임법상 대항력과 우선변제권을 가지려면
상임법의 적용을 받을 수 있는 대상은 어떻게 되는가?| 상가건물에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 언제 발생되는가? | 경매나 공매절차에서 임차인의 우선변제권
17 민법상 임차인은 대항력이 없는 일반채권자에 불과하다
민법상의 임차인은 일반채권자로 소유자가 바뀌면 대항력이 없다 | 민법상 임차인이 배당에 참여하려면 가압류나 집행권원이 필요하다 | 일반임차인이 대항력을 가지려면 임차권등기를 해야 한다 | 일반임차인이 전세권을 설정하면 대항력과 우선변제권을 가지게 된다 | 일반임차인이 지상권을 설정하면 대항력을 가진다

4장. 꼭 알아두어야 할 임차인의 기본 권리
18 임대차 계약 기간과 갱신 및 해지는 어떻게 결정되는가?
임대차계약 기간은 어떻게 정해지나?| 계약의 갱신과 묵시적 갱신 | 묵시적 갱신의 경우 임대 기간과 계약 해지 방법 | 경매로 매각 시 임차인의 임대 기간과 부당이득 | 지상권, 전세권, 임차권등기, 임대차계약 등의 차이점에 대해 분석해보자!
19 임대차 기간에도 차임을 연체하면 계약을 해지할 수 있다
주택임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 | 상가임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 | 부동산 실무에서 주택이나 상가임차인의 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 | 임대인이 임차인의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 있는 경우 | 임차인이 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절 또는 연체 시 | 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법 | 임대차에 관한 분쟁을 이유로 차임을 2기 이상 연체한 경우 | 양수인이 승계 이전의 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는지 여부 | 임차인의 채무 불이행으로 인하여 해지된 경우 부속물 매수청구권?| 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권의 제척 기간
20 임차권 등기명령제도와 민법상 임대차등기는 어떤 차이가 있나?
임차권등기명령 제도와 민법상 임대차등기의 차이점 | 임차권등기명령 제도| 등기된 임차권
21 임대차의 양도와 전대차는 적법해야 한다
임대차의 양도와 전대차에서 주의할 점| 임차권 또는 임차권등기의 적법한 양도, 그리고 임차권에 대한 가압류의 효력
22 임차권과 전세권에서 전세금반환채권과 분리양도를 할 경우
주임법상 임차보증금채권의 분리양도 시 대항력과 우선변제권 | 임차권 양도 통지 이후 보증금반환채권과 임차인에 대한 인도 이행 의무 | 전세권에 저당권이나 가압류등기가 있는 경우 전세금 반환과 건물 인도 의무 | 임차권에 가압류나 압류가 있는 경우, 임차인과 임대인의 대처 방법

5장. 최우선변제금과 우선변제권이란 2개의 권리
23 임차인의 최우선변제금은 어떻게 결정되는가?
최우선변제에 관한 사항과 적용 대상 범위 | 주임법상 소액임차보증금과 일정액(최우선변제금) | 최우선변제금 지급 기준의 권리(소액임차인 결정 기준) | 소액임차인의 지위와 확정일자우선변제권의 지위를 겸하는 경우 배당
24 최우선변제금과 다른 채권이 충돌하는 경우 배당 사례
경매로 매각될 경우 매각대금의 배당 순서| 최우선변제기준일이 채권자에 따라 상이한 경우 배당 사례 | 담보물권 없는 경우 최우선변제금 계산 사례 | 최우선변제금과 담보물권, 기타 채권과 순위가 충돌하게 되는 경우 해결 방법
25 확정일자부 우선변제권은?
확정일자부 우선변제권의 효력 발생 시점 | 확정일자부 우선변제권이란? | 입주와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 | 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제 요건
26 임차보증금 증감 시 재계약서 작성과 소액임차인의 지위
집주인이 바뀌면 계약서를 새로 작성해야 하나? | 임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우 | 임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우| 소액임차보증금의 적용 시기
27 주택임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권
갑 저당권이 먼저 설정되고 나서 임차인이 전입하고 갑이 임의경매 신청한 경우 | 임차인 갑이 먼저 전입하고 근저당권 을이 저당권 설정한 경우 | 을 임차인이 확정일자 다음 날 전입했는데 같은 날 병이 저당권을 설정한 경우 | 확정일자 임차인이 근저당 설정 후 임차보증금을 증액한 경우 배당 사례
28 경매 개시 시점에 따른 대항요건과 확정일자의 효력
경매 개시 전에 전입하고 이후에 확정일자를 받을 경우 배당 방법 | 경매 개시 이후에 전입한 확정일자부 임차인과 경매 개시 이전에 전입 후 경매 개시 이후 확정일자를 받은 경우의 배당 사례

6장. 상가임차인에게도 유효한 2개의 권리
29 상가임차인의 최우선변제금과 우선변제금
최우선변제금은 어떻게 결정되는가? | 상가임차인의 확정일자부 우선변제권| 상가임차인은 어떻게 특별법의 보호 대상이 아닌 일반임차인이 되는가
30 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당
상가건물에서 상임법 시행 전후 근저당권이 혼합된 경우의 배당 사례| 상임법 시행일 이후 근저당권과 상임법상 환산보증금을 초과하는 사례의 배당 | 상임법 1차 개정과 2차 개정 사이 근저당권 등이 중복 설정되었을 경우

7장. 전세권 Vs. 주임법상의 채권적인 전세
31 임차인이 전세권을 설정하고 입주한 경우
전세권이란?| 전세권에서 유의할 점 | 경매절차에서 선순위 전세권과 후순위 전세권이 모두 소멸되는가? | 전세권이 최선순위와 후순위인 경우의 사례 | 상가건물 일부에 설정된 전세권은 특별한 위험이 따른다 | 전세권의 존속 기간 갱신과 전세보증금의 증액 시 어떻게 대처하면 될까?
32 전세권과 주임법상 임차권(채권적 전세)의 차이
채권적 전세와 전세권의 차이 | 우선변제권 발생 시점 | 채권적 전세의 장점 | 전세권의 장점| 전세권과 채권적인 전세에서 우선변제권 | 경매를 신청할 수 있는 권리와 말소기준권리

8장. 공유물에서 임대차계약과 지분경매 사례
33 공유물에서 계약 체결과 해지 및 인도 청구 방법
공유물이란? | 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 해지| 채무자, 다른 공유자, 임차인 등이 공유물을 점유하고 있는 경우의 인도 청구
34 아파트 2분의 1 지분경매에서 배당 방법과 대위범위
지분경매에서 배당 방법과 후순위 저당권자와 매수인의 권리 | 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 권리분석과 매수 이후 대응 방법
35 공유물에서 처분제한을 받은 임대차계약 및 물권의 운명
공유물의 일부 지분에 처분 제한(가압류, 근저당)을 받은 임대차계약 | 공유물의 일부 지분에 처분 제한(가압류, 근저당)을 받은 용익물권과 담보물권의 운명

9장. 임대차계약과 임차권이 승계되는 특별한 사례
36 미등기 아파트나 분양권에서 매매나 임대차계약 체결
미등기 아파트나 분양권에서 매매계약 체결 시 유의할 사항| 경매로 분양권 취득 시 유의사항 | 임시 사용 승인이 난 미등기 아파트에서 임대차계약 체결 시 유의사항|
37 건물만 소유한 자와 임대차계약을 한 임차인의 경우
건물만 소유한 자와 임대차계약을 한 임차인 | 다가구주택에서 건물만 소유한 임대인과 계약을 체결한 임차인 | 대지권이 없는 집합건물 소유자를 임대인으로 계약을 체결한 임차인
38 토지별도등기가 있는 아파트와 임대차계약을 체결하면?
토지별도등기란 어떠한 의미인가?| 토지별도등기된 채권자가 경매 신청을 하면 대지권이 미등기로 바뀐다| 토지별도등기된 아파트는 언제든지 대지권을 잃을 수 있다
39 주택을 유치권자가 점유하는 경우와 신탁등기된 경우 누구와 계약해야 하나?
유치권자가 점유하고 있으면 누구와 계약해야 하나? | 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 | 소유자의 동의를 얻어 유치권자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 | 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유| 담보신탁등기 된 주택의 임대차 계약 방법
40 임차인 사망 시 임차권의 승계 및 명의이전 방법
배우자와 자녀가 함께 거주하는 중 임차인이 사망한 경우 | 임차인 홀로 임차주택에 거주하다가 사망한 경우| 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 거주하다가 임차인이 사망한 경우 | 임대인이 사망한 경우 임차인의 보증금 반환 방법

10장. 임차인의 배당요구와 배당금 지급 방법
41 임차주택이 경매당했다는 사실을 임차인은 어떻게 알 수 있나?
경매는 어떻게 진행되는가? | 경매 신청서 접수 후, 경매개시결정과 등기부 기입등기 및 채무자의 송달 | 경매로 매각되기 전 매각준비절차의 진행 | 임차인은 경매 사실을 언제 알고 배당요구를 하게 될까?
42 임차인은 어떻게 배당요구를 하고 배당금을 수령하나?
임차인의 권리신고 및 배당요구 방법과 배당금 지급 | 임차인이 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우 부당이득 반환| 임차인이 경락받을 경우 배당금으로부터 경락대금 상계 가능 여부
43 임차인은 연체차임이 있더라도 보증금 전액을 배당요구할 수 있다
임차인의 연체 차임에 대한 공제 후 배당 여부 | 연체 차임에 대한 처리 방법에 대한 판례
44 경매와 공매가 동시에 진행될 경우 대처 방법
법원경매와 압류재산 공매가 동시에 경합 시 우선권은?| 민사집행법상 진행절차와 국세징수법상 체납 처분 절차 | 경매와 공매가 경합한 상태에서 공매로 매각될 경우 대항요건은? | 경매와 공매가 동시에 진행된 경우 처리 과정
45 임차인이 금융기관 대출 시 무상거주확인서를 작성한 경우
건물 명도 거부가 신의칙에 반한다고 대항력을 인정하지 않은 경우| 임차인의 건물 명도 거부가 신의칙에 반하지 않는다고 판단한 사례 | 무상거주확인서가 작성된 사례 종합 분석
46 토지와 건물의 채권자가 다를 경우 배당 방법
나대지에 토지만 근저당권을 설정한 후, 건물이 신축된 경우 | 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 나서 신축된 경우

11장. 임차인의 건물 인도 시기와 임대인의 수선 의무
47 대항력 유무에 따른 건물 인도 시기와 부당이득
주임법에서 정한 대항력 있는 임차인의 건물 인도 시기는 언제인가?| 경매절차에서 대항력 있는 임차인이 건물 인도를 거절할 수 있는 시기 | 대항력 없는 임차인 등의 건물 인도 시기와 부당이득으로 보게 되는 시점
48 임대인의 수선 의무와 임차인의 손해배상책임 여부
임대인의 수선 의무에 해당하는지에 대한 판단 기준 | 임차인의 손해배상책임 여부에 대한 판단 기준

12장. 이과장과 홍대리, 임대사업자로 화려하게 변신하다
49 임차주택이 경매당하면 우선순위는 어떻게 결정되나?
배당에서 우선순위는 어떻게 결정되나?| 채권 간의 우선순위는?
50 박사장, 경매절차에서 대항력을 주장하다
임차인은 성공했지만 낙찰자는 입찰보증금 포기로 실패한 경우 | 임차인과 낙찰자가 모두 성공한 사례
51 홍대리, 선순위 전세권자로 경매에서 대항력을 행사하다
홍대리, 전세권에 대해서 예상 배당표를 작성하다 | 매각 결과를 가지고 홍대리와 낙찰자의 인수 금액 비교
52 이과장과 홍대리, 임대를 위해 다가구주택을 구입하다
대항력으로 살아남은 임차인들을 이용, 초기 투자 비용을 최소화하라| 입찰 대상 물건 정보 및 입찰 결과 | 매각 결과로 본 이과장과 홍대리의 인수 금액 비교 | 홍대리와 이과장의 입찰에 박사장이 동행하다 | 이과장과 홍대리는 약간의 수선으로 임대수익을 높이고자 한다| 홍대리, 이과장, 박사장 모두 졸업하다