아파트 관리와 하자보수 소송

차 례

제1장 입주자대표회의

제1절 입주자대표회의의 구성

1. 입주자대표회의의 개념 21
(1) 입주자대표회의란? 21
(2) 입주자 21
(3) 사용자 22
2. 입주자대표회의의 구성 23
(1) 입주자대표회의 구성 의무 23
(2) 통상 입주자대표회의의 구성 25
(3) 최초 구성의 특례 25
(4) 입주자대표의 선거권자 26
(5) 입주자대표의 자격 -피선거권 27
1) 입주자일 것 27
2) 거주요건 28
3) 결격사유가 없을 것 28
(6) 입주자대표의 임기 29
(7) 입주자대표 선거의 원리 31
1) 보통선거 31
2) 평등선거 31
3) 직접선거 33
4) 비밀선거 33
(8) 선거관리위원회 34
1) 선거관리위원회 구성의 의무 34
2) 선거관리위원회 위원장의 선출 34
3) 선거관리위원의 위촉 34
4) 선거관리위원의 임기와 결격사유 35
5) 선거관리위원회의 운영 35
(9) 임원 및 임원회의 36
1) 임원의 선출 36
2) 임원의 임기 37
3) 임원회의 37
3. 입주자대표회의의 신고 38
(1) 입주자대표회의 구성 신고 38
(2) 업무의 인수 인계 41
1) 인수 인계의 절차 41
2) 비용 등의 인수 인계 42
3) 관리회사가 변경된 경우의 인수 인계 43
4. 관리단 43
(1) 관리단의 의의 43
(2) 관리단의 설립과 운영 44
(3) 관리규약과 관리단 대표자 45
(4) 입주자대표회의와 관리단의 관계 47
(5) 상가번영회와 관리단 48

제2절 입주자, 입주자대표, 입주자대표회의의 권한

1. 입주자대표회의의 법적 성격 49
2. 입주자대표회의의 권한 52
(1) 입주자대표회의의 의결권 52
(2) 입주자대표회의 권한의 한계 53
1) 관리규약 등에 정해지지 않은 안건에 대한 권한 53
2) 위탁관리회사 또는 관리소장의 권한의 침해 금지 54
3) 입주자들의 고유한 권한의 침해 금지 55
3. 입주자대표의 권한과 의무 55
(1) 선량한 관리자의 주의의무 56
(2) 손해배상책임 56
(3) 관리주체에 대한 간섭 금지 57
(4) 겸직 및 이해상반행위의 금지 58
1) 자치관리기구 직원 겸직 금지 58
2) 조합 임원 겸직 금지 58
3) 자생단체 겸직 금지 59
4) 임원 상호간 겸직 금지 60
5) 이해상반행위 60
(5) 입주자대표의 형사책임 61
4. 입주자대표회의 회장 및 임원의 권한 62
(1) 회장의 권한 62
1) 대표권 62
2) 회의의 소집권 및 의장으로서의 권한 62
(2) 이사의 권한 62
(3) 감사의 권한 63
(4) 입주자대표 또는 회장의 직무의 정지와 불신임 63
1) 직무집행정지 가처분 63
2) 직무집행정지 가처분의 변호사 비용 66
3) 불신임 또는 해임 66
5. 입주자 등의 권한과 의무 68
(1) 입주자 등의 권한 68
1) “입주자 등”의 정의 68
2) 입주자 등의 권한 69
3) 입주자 등의 권한의 한계 69
(2) 입주자의 의무 71
1) 기본적인 의무 71
2) 행위허가 71
3) 관리주체의 동의를 얻어야 하는 경우 78
(3) 입주자들이 자신의 의무를 이행하지 않을 때 80

제3절 입주자대표회의의 운영

1. 입주자대표회의의 회의소집 82
(1) 회의소집권자 82
(2) 소집통지와 공고 83
(3) 의결사항 84
(4) 안건의 제안과 채택 85
2. 입주자대표회의 정원 및 의결정족수 86
(1) 입주자대표회의의 결원과 의결정족수 86
(2) 회의의 개의(의사)정족수 89
(3) 입주자대표회의를 구성하기 위한 최소 정원 89
(4) 입주자대표의 결원 시 대처방법 90
3. 안건의 의결 91
(1) 안건의 결정 91
(2) 안건의 심의 93
1) 토론과 다수결의 원칙 93
2) 서면 결의의 허용 여부 93
3) 공개 심의 93
4) 대리 출석 94
(3) 안건의 의결 95
(4) 의결의 효력발생 96
(5) 회의록의 작성과 관리 97

제2장 아파트 관리업무

제1절 아파트 관리의 출발점

1. 최초의 관리 103
2. 아파트 관리의 두 방법과 관리 방법의 변경 106
(1) 관리 방법의 의의 106
(2) 자치관리기구의 구성 106
(3) 관리 방법의 변경 107
3. 주택관리사에 의한 관리 108
4. 위탁관리업체의 선정과 변경 109
(1) 위탁관리업체의 선정 109
(2) 위탁관리업체의 변경 120
(3) 관리업체의 의무 121
1) 선량한 관리자의 주의의무 121
2) 관리업체의 자금관리와 형사책임 122
5. 공동관리 또는 관리구역의 분할 123

제2절 관리업무의 내용

1. 법령상 관리주체의 업무 126

(1) 공동주택 공용부분의 유지보수와 안전관리 126
1) 안전관리계획의 수립 126
2) 안전관리책임자의 임명 127
3) 안전진단 127
4) 관리대장의 작성의무 127
5) 보수의무 127
(2) 공동주택단지 안의 경비청소소독 및 쓰레기수거 128
(3) 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행 128
(4) 장기수선계획의 수립과 충당금의 징수 및 적립 128
(5) 관리규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행 129
(6) 공동주택관리 업무의 공개, 홍보, 지도, 계몽 129
(7) 무단점유행위 방지 위반행위 시 조치 130
(8) 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 131
1) 세대 도난사고 관련 분쟁 131
2) 차량 관련 도난사고 131
3) 아파트 화재 132
4) 승강기 사고 133
(9) 기타의 관리업무 134
2. 기타 사업자의 선정 및 계약 134
3. 자생단체의 지원과 관리 136
(1) 자생단체의 법적 지위 136
(2) 알뜰시장의 관리권 138
(3) 알뜰시장 등 수익금의 사용처 139
4. 입주민들의 민원 등의 조정 140
5. 자료의 보관 및 공개 141
(1) 관리주체의 서류 보관 및 관리의무 141
(2) 관리주체의 공개의무 141
(3) 입주자 등의 열람 복사권 142

제3절 관리비

1. 관리비의 납부 의무와 징수 143
(1) 관리비의 납부 의무자 143
1) 입주자 및 사용자의 납부의무 143
2) 체납 관리비의 승계 143
3) 새 입주자가 부담하는 공용부분 관리비 범위 144
4) 경매로 경락받은 경우의 체납 관리비의 승계 145
5) 사용자의 장기수선충당금 납부 의무 145
6) 아직 입주하지 못한 수분양권자의 관리비 부담 여부 146
(2) 관리비의 귀속 주체 146
(3) 관리비 징수와 납부 의무의 불이행 147
2. 관리비의 용도 149
3. 관리비의 산정 및 부과 150
4. 관리비의 결정집행감사 154
5. 관리 외 수입 155
(1) 연체료 수입 155
(2) 퇴거세대의 관리비 156
(3) 잡수입 156

제4절 관리규약

1. 관리규약의 제정 및 개정의 절차 157
2. 관리규약의 제정 및 개정의 한계 158
3. 관리규약에 반드시 들어가야 할 내용 159
4. 관리규약을 위반한 경우 161

제3장 하자보수소송과 분양피해소송

제1절 소송의 이해

1. 재판의 종류와 개념 167
2. 민사소송의 흐름 168
3. 소송을 이해하기 위한 법률용어 170
(1) 담보책임과 채무불이행 책임 170
(2) 소멸시효기간과 제척기간 171
(3) 조정, 화해 171
(4) 검증, 감정 172
(5) 가집행 173
(6) 가압류, 가처분과 본안소송 173
(7) 채권양도 174
(8) 사업주체, 시행자, 시공자의 구별 174

제2절 하자보수소송

1. ‘하자’란 무엇인가? 175
(1) 법 규정은 어떻게 되어 있을까? 175
1) 집합건물법상 하자보수청구권 175
2) 주택법상 하자보수청구권 177
3) 주택법 제46조와 집합건물법의 관계 177
4) 주택이 아닌 집합건물의 법 적용 178
(2) 하자의 판단기준 178
1) 설계도면과 하자의 판단 기준 178
2) 미시공, 변경시공의 경우 180
(3) 하자에 대한 실례 181
1) 면적 부족, 공간 부족 181
2) 균열 182
3) 누수 182
4) 조경의 하자 183
5) 층간소음, 급배수소음 183
2. 하자보수청구권자 184
(1) 주택법상 하자보수청구권자 184
(2) 집합건물법상 하자보수청구권자 184
(3) 제3자 소송 담당으로서 입주자대표회의 187
1) 학설 소개 188
2) 학설 검토 189
3) 새로운 해석론으로서의 제3자 소송 담당 192
3. 하자보수의 청구와 합의 194
(1) 하자보수의 청구 194
1) 하자조사와 보수 요구 194
2) 사업주체의 하자보수공사 195
3) 사업주체의 거절 시 대응 195
(2) 하자의 관리책임 196
(3) 하자보수에 관한 합의 방법 197
(4) 하자보수공사의 감독 199
4. 하자보수기간 200
(1) 하자보수기간의 의미 200
(2) 주택법상 하자보수기간에 관한 특수한 문제 201
(3) 내력구조부의 하자(5, 10년차 하자) 201
(4) 임대아파트의 특수성 203
5. 하자보증 205
(1) 하자보수보증금제도 205
(2) 보증금은 어떻게 사용할까? 206
(3) 보증기간 206
(4) 보증증권과 관련한 몇 가지 오해들 208

제3절 분양피해소송

1. 선분양 아파트와 분양계약 210
(1) 왜 분양계약의 보충이 필요한가? 211
(2) 무엇으로 보충할 것인가? 211
1) 분양공고에 의한 계약의 보충 212
2) 카탈로그에 의한 계약의 보충 213
3) 모델하우스와 분양계약의 보충 213
4) 설계도면 등에 의한 계약의 보충 214
5) 계약서와 카탈로그 등과 차이가 있다면? -가장 중요한 것은 계약서 214
6) 선전광고의 내용 중 계약의 일부가 되는 것과 아닌 것의 기준 216
2. 아파트 분양과 과장광고 217
(1) 분양광고의 책임 유형 217
(2) 시공사와 허위과장광고 218
(3) 허위 과장 광고로 계약 취소나 해제를 할 수 있는지에 대한 사례 220
1) 중도금대출이 가능하다는 광고 220
2) 아파트와 전철역까지의 거리 221
3) 동 간 거리, 단지 내 공원의 규모 222
4) 월 200만 원 수입보장 등의 광고 222
(4) 허위 과장 광고로 인한 손해배상 223
1) 아파트 동배치 방향, 35m 도로개설 223
2) 단지 밖 공원 223
3) 수입 명품 가구의 설치 224
3. 분양계약 위반으로 발생한 손해배상소송 224
(1) 이행지체와 보존 등기가 늦어지는 경우 225
(2) 면적 부족과 대금감액청구권 226
(3) 일조침해사실에 대한 고지의무 228
(4) 주변 위험시설이나 혐오시설에 대한 고지의무 229
(5) 분양계약에 편입되는 선전 광고의 불이행 231
1) 조망권 선전의 사례 231
2) 1층 전용정원 231
3) 아파트 앞 산책로, 근린공원 233

부 록

좋은 변호사 뽑는 방법

1. 좋은 변호사란 ? 237
2. 실력있는 변호사인지 아닌지 어떻게 알 수 있나? 237
3. 성실한 변호사인지 어떻게 알 수 있나? 239
4. 정직한 변호사인지 어떻게 알 수 있나? 240
5. 주민들의 판단 착오와 오해 241
6. 변호사 입찰 공고 242

기획소송이라는 유령이 배회하고 있다 244

하자소송을 줄이는 획기적인 방안 247