아파트 소송

머리말 14

제1장 소송의 이해
1. 재판의 종류와 개념 18
2. 민사소송의 흐름 20
3. 소송을 이해하기 위한 법률용어 24
(1) 담보책임과 채무불이행 책임 24
(2) 소멸시효기간과 제척기간 26
(3) 조정, 화해 27
(4) 검증, 감정 28
(5) 가집행 29
(6) 가압류, 가처분과 본안소송 29
(7) 채권양도 31
(8) 사업주체, 시행자, 시공자의 구별 32

제2장 분양 관련 소송
1. 분양계약서의 해석 37
(1) 매매의 목적물 38
1) 목적물의 분류 38
2) 건물의 표시 40
3) 대지의 면적 41
(2) 목적물에 관한 계약의 보충 43
1) 분양공고에 의한 계약의 보충 45
2) 카탈로그에 의한 계약의 보충 48
3) 모델하우스와 분양계약의 보충 49
4) 설계도면 등에 의한 계약의 보충 52
5) 계약서와 카탈로그 등과 차이 54
6) 선전·광고의 내용 중 계약의 일부가 되는 것과 아닌 것의 기준 56
(3) 목적물의 인도 및 등기 58
1) 입주예정일 59
2) 소유권 이전 60
3) 지체상금 61
(4) 매매대금 62
2. 분양계약의 취소와 해제 66
(1) 취소와 해제 66
(2) 분양계약의 취소 66
1) 중도금대출이 가능하다는 광고 68
2) 아파트와 전철역까지의 거리 70
3) 원격진료치료 시스템 미설치 71
4) 동 간 거리, 단지 내 공원의 규모 71
5) 월 200만 원 수입보장 등의 광고 72
6) 공동묘지의 불고지 73
7) 최상층 다락방의 부실 73
8) 쓰레기 매립장의 불고지 74
(3) 분양계약의 해제 74
(4) 취소 및 해제 후의 청산 76
1) 취소 후의 청산 76
2) 해제 후의 청산 77
(5) 취소나 해제시 유의할 사항 79
1) 기납부 분양대금의 반환 가능성 79
2) 대출에 의한 중도금 납부 81
3. 손해배상책임 82
(1) 서설 82
(2) 허위 과장 광고의 책임 83
1) 허위 과장 광고 책임의 네 갈래 83
2) 시공사와 허위·과장광고 85
3) 허위 과장 광고로 인한 손해배상 88
(3) 고지의무 위반 94
1) 일조침해사실에 대한 고지의무 94
2) 주변 위험시설이나 혐오시설에 대한 고지의무 96
(4) 면적부족 99
(5) 이행지체 103

제3장 하자 보수 소송
1. 하자소송의 개요 110
(1) 하자와 부실공사의 구별 111
(2) 손해배상청구인가? 보증금 청구인가? 111
2. 하자담보책임의 근거 법령 113
(1) 주택법 113
(2) 집합건물법 115
(3) 집합건물법과 주택법의 관계 117
3. 무엇이 하자인가? 120
(1) 법령 및 판례로 본 하자의 개념 120
1) 집합건물법상 하자의 정의 121
2) 주택법 하자의 정의 122
3) 판례에서 말하는 하자 123
(2) 하자 판단의 두 기준 124
1) 분양계약과 하자 124
2) 통상 갖추어야 할 품질 126
3) 표준화와 하자 128
(3) 설계도면과 하자의 판단기준 129
1) 설계도면과 하자의 관계 129
2) 미시공, 변경시공의 경우 132
3) 설계상 하자 135
4) 설계에 아무 내용이 없는 경우 137
5) 착공도면인가? 준공도면인가? 138
6) 도면사이의 충돌 143
(4) 하자에 대한 실례 144
1) 면적부족 144
2) 공간부족 144
3) 균열 145
4) 누수 146
5) 조경의 하자 147
6) 층간소음, 급배수소음 148
7) 원목마루 등 재료의 변경 148
8) 방화문 148
9) 결로 149
10) 엘리베이터 연결 통로 149
11) 싱크대 바닥 하부 미시공 150
12) 현관 또는 욕실 단차 부족 151
13) 타일 공사의 하자 151
4. 손해배상액의 산정 153
(1) 재시공 비용과 교환가치 차액 153
(2) 하자보수비 계산에 있어 쟁점 사례 155
1) 고소할증 155
2) 부가세 155
3) 이윤율 156
(3) 책임 제한 156
1) 책임 제한의 근거 156
2) 개략적인 판례의 동향 157
3) 재량 감경의 위법성 157
5. 하자보수청구권자 161
(1) 주택법상 하자보수청구권자 161
(2) 집합건물법상 하자보수청구권자 162
(3) 제3자 소송담당으로서 입주자대표회의 165
6. 하자보수의 청구와 합의 169
(1) 하자보수의 청구 169
1) 하자조사와 보수 요구 169
2) 사업주체의 하자보수공사 171
3) 사업주체의 거절 시 대응 172
(2) 하자의 관리책임 172
(3) 하자보수에 관한 합의방법 174
(4) 하자보수공사의 감독 177
7. 하자소송과 기간 178
(1) 주택법상 하자보수기간 178
1) 주택법상 하자보수기간의 법적 성질 178
2) 하자보수기간의 준수 필요성 184
(2) 집합건물법상 청구와 기간 186
1) 시행자에 대한 기간 186
2) 시공자에 대한 기간 187
(3) 임대아파트의 특수성 188
8. 하자보증 191
(1) 하자보수보증금제도 191
(2) 보증금 활용의 절차 192
(3) 보증기간 194
(4) 내력구조부의 하자(5, 10년차 하자) 197
(5) 보증증권과 관련한 몇 가지 오해들 198
1) 보증금은 청구하는 대로 지급하는가? 198
2) 모든 하자를 보증하는가? 199

제4장 소음 소송
1. 소음 소송의 개요 202
2. 소음의 수인한도 205
(1) 수인한도의 개념 205
(2) 수인한도의 기준 205
1) 민법상의 기준 205
2) 공법상의 기준과의 관계 206
3) 수인한도 기준의 출발점 208
4) 수인한도의 규범적 기준 209
(3) 수인한도의 참작 자료 210
1) 아파트 방음시설의 기준 210
2) 판례상의 급배수소음 수인한도기준 214
3) 환경분쟁조정위원회 결정 215
4) 아파트 건축 시 외부소음 방지기준 216
5) 공사장소음의 배출허용기준 218
(4) 수인한도의 요약 218
3. 금지 청구 또는 소음방지조치 청구 220
4. 손해배상 222
(1) 층간소음에 대한 손해배상 222
1) 소음방지 시설 의무자에 대한 청구 222
2) 정신적 손해 230
3) 입주자 간 층간소음 230
(2) 급배수소음에 대한 손해배상 232
(3) 교통소음에 대한 손해배상 234
1) 재산적 손해배상 235
2) 정신적 손해 239
(4) 공사장소음 241

제5장 조망권 일조권 사생활침해
1. 일조침해와 보호받는 권리 248
2. 수인한도 252
(1) 일조침해의 시간적 기준 253
(2) 건축법규준수와 불법행위의 관계 253
(3) 지역의 특성 255
(4) 토지 이용의 선후 관계 257
3. 금지 또는 적절한 조처의 청구 258
(1) 금지의 청구 258
(2) 철거의 청구 259
(3) 손해배상청구와의 관계 259
4. 손해배상 소송 262
(1) 청구권자 262
1) 재산권을 침해받았을 때 262
2) 인격권을 침해받았을 때 263
(2) 청구의 상대방 263
1) 건축주 또는 시행자의 책임 263
2) 시공자 263
(3) 손해액 268
1) 재산적 손해 268
2) 정신적 손해·위자료 271
(4) 일조침해의 기타 쟁점들 272
1) 분양자에 대한 수분양자의 손해배상청구 272
2) 장래에 건축할 건물을 위한 손해배상청구 275
3) 손해배상청구권의 소멸시효의 기산점 275
4) 일조방해를 야기하는 원인이 여럿인 경우 277
(5) 일조피해의 손해액 산정에 대한 새로운 제안 280
5. 조망권의 침해 283
(1) 어떤 경우 법이 보호하는 조망권이 성립하는가? 283
(2) 조망권의 수인한도 288
(3) 일조권과 조망권의 관계 291
6. 행정 소송 296

제6장 아파트 관리와 관련 소송
1. 인도 소송 302
(1) 인도소송의 일반적인 모습 303
(2) 아파트 소송에서의 특수성 304
2. 관리비 소송 307
(1) 관리비 납부 의무자 307
(2) 관리비 청구권자 309
(3) 관리비 소송의 개요 310
(4) 단전 단수 311
3. 입주자대표회의 관련 소송 313
(1) 임원에 대한 직무집행정지 가처분 313
(2) 입주자대표회의 의결에 대한 소송 316
(3) 입주자 대표 선거 관련 소송 320
1) 입후보 절차의 불공정 321
2) 선거관리규정을 위반한 선거운동의 효력 321
3) 후보 경력의 허위 322
4. 형사사건 323
(1) 명예훼손·모욕 323
(2) 업무상 배임 332
(3) 주택법 위반 335

부 록

부록 1 아파트표준공급계약서 342
부록 2 기획소송에 대하여 352
(2010. 5. 26._한국아파트 신문 칼럼)
부록 3 하자소송을 줄이는 획기적인 방안 356
(2010. 9. 22._한국아파트 신문 칼럼)

하자소송을 줄이는 획기적인 방안_2010.9.22, 한국아파트 신문 칼럼

최근 하자소송이 많이 늘었다. 사업주체도 괴롭지만 정부도 조금은 신경이 쓰이는 모양이다. 이걸 어떻게 하면 줄일 수 있을까? 그건 간단하다. 하자소송의 원인을 찾아서 없애면 된다. 하자소송의 원인은 뭘까? 입주자 입장에서는 건설회사가 하자보수를 제대로 해주지 않아서라고 할 것이고, 건설회사는 하자소송을 부추기는 사람들 때문이라고 할 것이다. 그러나 모두들 알지만 말하지 않는 또 다른 원인이 있다. 이 원인을 해결하면 하자소송은 획기적으로 줄어들 것이다. 듣고 보면 쉬운 건데 지금까지 조용했던 것은 몰라서만은 아니다. 알아도 아는 채 하지 않는 것이 편한 사실, 즉 불편한 진실이기 때문일 것이다.
정부나 감독관청, 사업주체가 인정하기 싫은 불편한 진실 하나. 그것은 감리제도의 실패이다. 외국에서 건물을 지을 때는 감리 때문에 고생한다고들 한다. 철근에 세겹으로 감아야 하는 철사를 두겹으로 감았다고 건물을 허물라는 지시를 받았다는 전설같은 이야기도 있다. 진짜인지 와전된 것인지는 모르지만 감리의 철저함을 말하는 것이다. 대한민국에서는 왜 이런 철저한 감리가 되지 않을까? 감리자가 설계사무소를 겸하고 있어서일까, 아니면 시공사들의 특별한 노하우가 있어서일까? 아니면 감리비용이 적어서일까? 이유가 무엇이든지 감리제도의 실패는 부인하기 어려울 것이다. 그럼에도 굳이 무얼 근거로 감리가 불철저하다고 장담하고 있는 것이냐고 묻는다면, 우리나라에는 아주 독특한 하자 - 사용검사 전 하자, 미시공, 오시공, 변경시공-가 있는데 그것이 증거라고 답할 것이다. 사용검사 전 하자라고 함은 사용검사를 받기 전부터 발생한 하자라는 것이다. (사용검사 사용승인 준공은 모두 같은 의미이다) 미시공은 즉 설계도면에는 있는데 시공하지 않은 것이고 오시공은 설계도면과 달리 시공한 것이고, 변경시공은 설계도면과 달리 자신들이 임의로 변경하여 시공한 것이다. 사용검사 전 하자, 오시공, 미시공이란 부실감리의 결정적 증거이다. 감리는 원래 설계도면대로 지어지고 있는지 감시하는 사람이다. 사용검사전에 이러한 잘못이 있다면 지적하고 시정토록 하는 게 임무인 사람이다. 감리가 일을 제대로 한다면 이런 일들이 벌어질 수 없는 것이다. 감리가 버젓이 살아있는데 어떻게 이런 하자들이 존재할 수 있을까? 그리고 이런 것들이 있는데도 어떻게 준공, 사용승인, 사용검사가 가능한 것일까? 사용검사 전 하자들이 십수년간 계속적으로 발견되고 소송까지 걸리고 있는데 왜 정부는 감리의 명백한 태만행위에 대하여 아무 조치도 취하지 않고 있는 것일까? 혹자는 감리를 두둔하여 말한다. 부실한 감리는 어쩔 수 없다고. 만약 이말이 사실이라면 감리자 개개인의 문제가 아니고 제도의 문제라는 것이다. 감리의 부실이 제도의 문제라면 제도의 개선과 해결의 키를 쥐고 있는 정부의 태만이 이미 절정이 도달했다는 말밖에는 안된다.
사람들 특히 입주자들이 알고는 있지만 외면하고 싶은 진실 또 하나. 그것은 입주자들이 하자소송을 제기하고는 있지만 하자를 중요하게 생각하지 않는다는 점이다. 물론 하자 있는 세대의 주민들은 당장 불편하기 때문에 중요한 관심사겠지만 그 사람들을 제외하면 전체적으로, 평균적으로는 무관심하다는 뜻이다. 중요하게 생각하지 않기 때문에 튼튼하게 지은 아파트이냐에 따라 아파트의 가격이 매겨지는 것이 아니고 건설회사 브랜드에 따라 가격이 매겨진다. 중요하게 생각하지 않기 때문에 하자 소송을 하더라도 아파트 가격에는 전혀 영향을 주지 못한다. 하자를 중요하게 생각하지 않기 때문에 사건을 맡은 변호사가 누군지, 하자 조사를 맡은 업체가 실력이 있는지, 하자 공사를 맡은 업체가 성실한지를 알지 못하고 크게 관심을 갖지 않는다. 모두들 아니라고 말하지만 진실은 그렇다. 이 사실을 입주자는 물론 건설회사인 사업주체, 법원 모두가 은연중에 느끼기 때문에 하자 소송을 기획소송이니 뭐니 하면서 탓하는 것이다. (하지만 기획소송을 비난하는 의도는 좋지 못하다)
만약 감리가 철저해지면, 그리고 하자가 많은 아파트 가격이 그렇지 않은 아파트보다 가격이 더 낮게 책정된다면? 하자는 사라질 것이고 설령 하자가 있다고 하더라도 지금보다 수십배는 더 성실하게 보수해 줄 것이다. 결국 하자 소송도 사라질 것이다. 이것이야말로 근원적이면서 하자소송을 줄이는 획기적인 방법 아닌가?