부동산은 끝났다

책을 내며

들어가는 글 대한민국 부동산의 미래
집값이 올라도 걱정, 내려도 걱정 / 부동산은 끝났다 / 부동산의 미래, 희망을 찾아가는 과정

1부 부동산, 어디에서 어디로 가는가?
수치로 보는 우리나라 부동산
주택보급률부터 따져보자, '집'과 '가구' / 아파트, 단독, 연립 비율-어떤 방식으로 사는가, 주택점유형태 / 10년 치 월급을 모아야 집을 살 수 있다? / 전세금만도 3억 원이 넘는 세상, 집값 분포는? / 주기적으로 집값이 올랐다, 세계에서 가장 많이? / 청약통장 가입자 1,500만이 상징하는 것 / 우리의 주거 수준이 좋아진 이유는? / 아무것도 없는 사람들이 찾는 곳 / 땅이 좁으니 그린벨트나 임야를 개발하자?

부동산 시장의 원리
부동산은 특별하다 / 집값이 오르면 더 갖고 싶다, 부족의 착각 / 부동산 가격은 결국 균형점에 도달한다 / 부동산 시장에 정부가 개입해야 하는 이유
* 상자글-반복되는 거품의 역사

폭락, 반등? 부동산 시장은 어떻게 될까?
부동산 가격은 예측 가능한가 / 부동산 시장을 결정하는 세 가지 흐름 / 다른 나라의 부동산 시장 흐름 / 우리는 어떻게 될 것인가?
* 상자글-주택시장 전망 믿을 수 있나?

과거 40년보다 더 중요한 앞으로 10년
당장 위기는 없을 것이다, 그러나... / 황색언론, 부동산 토호, 우리의 위험 요소들 / 우리는 무엇을 준비해야 하나?
* 상자글-4대강, 지역개발과 부동산 투기
* 상자글-참여정부는 왜 집값을 못 잡았나?

2부 부동산 정책, 어떻게 할까?
부동산 정책의 원리
모두가 부동산 전문가인 나라 / 시장의 힘, 정부의 역할 / 욕망의 자본주의를 보장하라는 요구 / 시장만으로는 안 된다, 주거복지 정책-부동산 정책은 정치, 사회 쟁점이다
* 상자글-불편한 진실, 부동산 계급사회

도시계획, 어떻게 할 것인가?
왜 내 땅을 내 마음대로 할 수 없는 걸까? / 사회적 합의가 불공정한 경우도 있다 / 도시계획에는 사회적 요구가 반영되어 있다 / 도시계획의 변화는 곧 돈의 변화
* 상자글-여의도 아파트 단지를 상업지역으로 바꾸면?

세금, 효과도 없는 애물단지?
보유세는 '좋은 세금'인가? / 이명박 정부의 종합부동산세 무력화 / 거래세는 여전히 가장 큰 비중을 차지한다 / 형평성 문제가 있는 양도소득세 / 주택 임대소득세가 없는 나라 / 다주택자는 과연 세금폭탄을 맞고 있을까? / 부동산 세금은 매우 정치적인 문제
* 상자글-종합부동산세, 이렇게 탄생했다
* 상자글-보유세와 복지국가

금융은 만병통치약인가?
부동산 정책의 종결자, 금융규제? / 돈의 흐름과 부동산 시장 / 무리하게 빚을 내서 집을 사는 이유 / 금융규제는 만병통치약인가?
* 상자글-DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면

한국식 주택 공급 방법, 공공택지
한국의 경제 성장과 도시화 / 부족한 집, 판자촌으로 버티다 / 택지조성을 위해 토지를 수용하다-전 국민의 4분의 1이 공공택지에 살고 있다 / 신도시는 그래도 계속된다 / 이제 신도시는 끝난 것인가?
* 상자글-전세금 때문에 자살하던 시대

재개발 뉴타운, 그 피할 수 없는 숙명
판자촌 철거에서 뉴타운까지 / 그래도 도시재생사업은 필요하다 / 서민들은 쫓겨날 수밖에 없다-개발자와 소유자만 이익을 본다 / 상위 계층만 이익을 보는 재개발 / 두 가지 길, 시장만능 vs. 공공성 / 지금처럼 하려면, 뉴타운사업 중단해야-서민 주거공간을 일시에 해체하겠다니 / 철거가 아닌 다른 재개발 방식은 없을까? / 원거주민이 밀려나지 않는 방식은 없을까? / 도시재생지원단을 설치해야 한다 / 주민 실정에 맞는 개발 계획과 세입자 보호
* 상자글-판자촌 시대
* 상자글-오세훈 시장의 반성 없는 휴먼타운

공공임대주택이 좋은 줄은 알겠는데...
임대주택을 지을 땅과 돈이 없다 / 판자촌 대체 주택으로 처음 시작되다 / 중산층을 위한 공공임대주택, 시프트 혁명? / 얼마나, 어떻게 늘릴 것인가? / 공공임대주택만으로는 해결할 수 없다
* 상자글-영구임대주택에 사는 사람들

아파트 청약 대기와 분양가
전 국민이 아파트 당첨을 기다리는 나라 / 분양가 상한제, 분양원가 공개 / 후분양 제도를 실시하지 않아 집값이 올랐다? / 반값 아파트는 가능한가? / 공공임대주택, 소형 분양주택 확대 공급이 해결책

전세문제, 해답은 있나
세계 어느 나라에도 없는 전세제도 / 전세금이 오르는 이유 / 고가 전세시장의 악순환, 선순환 / 서민은 월세 전환 때문에 고달프다 / 월세 전환이라는 새로운 단계 / 대책이 없으면 전세대란은 또 반복된다

3부 - 남의 떡이 커 보인다, 외국의 주택 정책
세계의 주택지도
세계에 주택 천국이 있을까? / 나라별 주거 사정을 이해하는 출발점, 주택점유형태 분포 / 공공임대주택은 주거복지 수준의 상징 / 집값과 집값 상승률 / 잘사는 나라일수록 주거 수준이 높다

영국, 세계 주택 정책의 교과서
부동산 거품의 진원지 / 공공임대주택의 운명은 복지국가의 운명? / 자가 소유 신화와 집값 거품 / 주택정치의 탄생 / 다양한 주택점유형태의 등장

독일, 자가소유율 40%의 이상한 나라
내 집을 살 필요성을 느끼지 않는 나라 / 국가가 민간임대시장을 규제한다

일본, 우리 부동산 시장의 미래인가?
거품 붕괴와 고령화, 토건국가 / 취약한 주거복지와 사택문화 / 최저주거기준과 유도주거기준
* 상자글-토건경제 일본과 '사람예산'

미국, 시장만능의 종점
시장만능 주택 정책의 원조 / 공공임대주택이 거의 없는 나라

싱가포르, 오해와 진실
작은 나라, 잘사는 나라 그리고 공공주택 / 반값 아파트의 원조

북유럽, 주택복지는 천국이 아니다
잘사는 나라 노르딕 복지 모델 / 세계 최고 복지국가에도 집값 거품은 있다

외국 주택 정책에서 배울 것들
분명한 자가 소유 확대 추세 / 그러나 자가 소유가 안전하지는 않다 / 가난한 사람들을 위한 집이 필요하다-어떤 나라를 꿈꾸는가?

4부 부동산, 희망이 시작되었다
모든 사람이 꿈꾸는 이상적인 주택 정책
하루도 조용할 날이 없는 주택시장 / 주택 정책 40년, 집값과의 전쟁 / 모두가 바라는 이상적인 주택시장-진보적 주택 정책의 방향 / 정답은 있는가?

내 집이 아니어도 편안히 살 수 있도록
모두가 내 집에 사는 것은 불가능하다 / 내 집이 아니어도 편하게 살 수 있는 세상 / 공공임대와 민간임대주택의 문제점 / 자가 / 공공임대 / 민간임대가 저마다 역할을 하도록 / 거품 붕괴의 쓰나미가 몰려올지도 모른다
* 상자글-다주택자를 어떻게 할 것인가

주택 정책에서 꼭 지켜야 할 네 가지 원칙
널뛰기 정책에서 예측 가능한 정책으로 / 끊기 어려운 마약, 건설업 경기부양 / 흔들려서는 안 되는 세금 / 금융 건전성은 규제가 아니라 규범 / 개발이익환수와 창의적 도시개발 / 부동산 선동주의는 경계해야
* 상자글-부실 건설업체, 부실 지방자치단체

한국식 주거복지, 싼 집을 보호하라
싼 집의 가치, 서민들의 보금자리 / 싼 집들이 사라지고 있다 / 싼 집을 보호해야 한다
* 상자글-아파트 말고 새로운 집이 대세가 될까?

선정적 언론, 무책임한 전문가
언론의 부동산 보도, 누구 말이 맞나? / 전문가들은 객관적인가, 또 전문적인가?
* 상자글-2011년 6월 마지막 주의 부동산 기사 제목들
* 상자글-당신은 어떤 신문을 보는가?
* 상자글-어느 부동산 시장 전문가의 멈추지 않은 낙관론
* 상자글-나도 부동산 시장 전문가

부동산 정책, 희망이 시작되었다
집은 인류 생존의 필수품 / 집은 권리다 / 국가가 집 문제를 해결해야 한다 / 앞으로 10년간 이것만은 지키자 / 희망은 이미 시작되었다
* 상자글-집이 필요한 사람들을 위한 10가지 지침