부동산과 정치

책을 펴내며
문재인 정부의 부동산 좌절, 책임과 성찰을 위해
문재인 정부가 집값을 잡지 못한 이유 | 건강한 토론과 논쟁을 위해 | 부동산과 정치, 부정하고 싶은 현실

1부 문재인 정부의 부동산 정책 좌절

1장 부동산에 어떤 일이 일어났나?
: 집값 폭등과 국민들의 분노

집값이 두 배나 올랐다
* 더 들여다보기: 정부도 못 믿는 부동산 통계?
28번의 크고 작은 부동산 대책
집값 폭등이 남긴 분열과 상처

2장 문재인 정부는 왜 집값을 못 잡았나?
: 무능 혹은 역부족?

어려운 상황이었다
문재인 정부, 무능 혹은 역부족?
고의론 | 무능론 | 역부족론 | 어려운 상황이었지만 더 잘했더라면…
* 더 들여다보기: 공급 부족론과 다주택자 악마화
문재인 정부의 네 가지 책임
부동산 대출을 더 강하게 억제했어야 했다 | 공급 불안 심리를 조기에 진정시키지 못했다 | 부동산 규제의 신뢰를 잃었다 | 정책 리더십이 흔들렸다
이런 일을 다시 겪지 않으려면
* 더 들여다보기: 나의 잘못과 책임

2부. 부동산 문제, 제대로 보자

3장 속절없이 되풀이되는 부동산 문제
: 왜 집값은 오르고 내리기를 반복할까?

또 같은 일을 겪었다
지난 30년간 전 세계는 세 번의 파동을 겪는 중
공포: 포모와 풉 사이
집값이 오르내리는 구조
* 더 들여다보기: 집값, 공급 때문인가, 금리 때문인가?

4장 부동산을 시장에 맡겨라?
: 그러나 책임은 정부가 져라

시장, 시장, 시장!
선동의 무기가 된 ‘반시장론’
정부는 왜 거짓말을 할까?
* 더 들여다보기: 이념에 따라 부동산 정책을 한다? NO

5장 규제만 하고 공급은 안 했다?
: 공급 부족인가, 과잉 수요인가?

공급이 모자라 집값이 올랐다?
도심 공급을 제대로 늘리는 방법
미리 택지를 비축해둘 수는 없을까?
“집은 빵이 아니다”, 공급 부족론에서 생각할 것들

6장 모두가 불만인 부동산 세금
: 높아서 문제였나, 낮아서 문제였나?

세금으로 집값 잡을 수 있나, 없나?
보유세 정치의 원조는 박정희 대통령
* 더 들여다보기: 여전히 종합부동산세가 필요한 이유
보유세 포퓰리즘
* 더 들여다보기: 국토보유세와 기본소득
피하면 그만인 양도세
부동산 세금, 가장 큰 문제는 신뢰 상실

7장 금융이 핵심인 이유
: 돈이 넘치면 집값은 오른다

집값과 돈값은 반대로 움직인다
코로나19가 불러온 집값 후폭풍
한국도 같은 길을 걸었다
경기 방어를 위해 부동산을 방치했나?
* 더 들여다보기: 그때도 금리가 주인공이었다
* 더 들여다보기: 집값 급등기, 선거 국면에서 대출 규제 풀라고 했던 주장들

8장 다주택자의 두 얼굴
: 원흉인가 희생양인가?

민간임대사업자가 집값을 올렸다?
불투명한 임대시장 개혁과 내가 져야 할 책임
모두가 내 집에 살 수는 없다
다주택자와 공존하는 방법
* 더 들여다보기: 빌라왕과 전세사기

9장 ‘반값 아파트’라는 환상
: 마약 같은 부동산 포퓰리즘

더 많이, 더 싸게
공짜는 없다
포퓰리즘의 끝판왕, 반값 아파트
꿈의 주택 정책은 없다

10장 이제 공공임대주택은 더 필요 없나?
: 임대보다 내 집을 갖고 싶은 청년들

공공임대인가, 분양주택인가?
집값이 불안할수록 공공임대주택
실제로는 5.5%밖에 안 되는 공공임대주택

11장 주택의 금융화와 투자 상품화
: 전 세계가 같은 문제를 겪고 있다

문제를 이해하는 화두, 주택의 금융화
임대로 살 수밖에 없는 세대 VS 임대업자 세대
주택의 금융화에 대안은 있는가?
* 더 들여다보기: 세대가 문제인가, 계층이 문제인가?
전세대출, 집값 상승의 불쏘시개

3부. 어떻게 할 것인가?

12장 부동산 포퓰리즘의 나라
: 평등주의, 선정주의, 낭만주의를 넘어서

한국 부동산 문제의 숙명, 가족주의와 평등주의
부동산 정책을 망쳐온 포퓰리즘
물량 포퓰리즘 | 반값 아파트 포퓰리즘 | 세금 포퓰리즘
“이것만 하면 된다”는 만능 키는 없다
시장 만능주의 | 보유세 만능주의 | 원가 공개 만능주의 | 난무하는 낭만주의, 이상주의, 선동주의
* 더 들여다보기: 집값 예측은 가능한가?

13장 문재인 정부의 좌절에서 생각할 것들
: 다시 이런 일을 겪지 않으려면

배우고 성찰해야 할 것들
문재인 정부의 좌절에서 생각할 열 가지
우리나라 특유의 부동산 문제와 문화가 있다 | 전 세계 부동산 문제의 핵심은 주택의 금융화다 | 시장의 일, 정부의 일이 있다 | 부동산시장에도 지켜야 할 규범이 있다 | 수요는 빠르고 공급은 더디다 | 경기에 따라 바꿔야 할 정책과 아닌 것이 있다 | 부동산 포퓰리즘 중독에서 벗어나자 | 전문가도 책임을 져야 한다 | 이제 정부는 집값 잡겠다는 약속을 하지 말자 | 반드시 해결해야 하고, 또 해결될 것이다

참고문헌

필자는, 그만한 자격이 있는지는 모르겠지만, 문재인 정부 부동산 정책의 책임자 혹은 설계자로 거론된다. 시민단체와 전문가, 언론이나 국민의힘, 민주당 모두 집값 폭등의 가장 큰 책임자 중 하나로 필자를 지목하고 있다. 시민단체들은 내가 세금을 제대로 올리지 않았다고 비난하는 반면, 반대로 보수언론 등에서는 내가 세금 폭탄을 주도했다고 비난했다. 또 임대등록제 확대로 집값을 올린 원흉이 되어 있기도 하다.

문재인 정부가 마주한 부동산시장 여건이 매우 어려웠던 것은 분명하다. 전 세계적인 유동성 확대에다 이명박, 박근혜 정부 기간 줄어들었던 공급이 문제가 된 시점이었다. 더구나 코로나19로 재정까지 풀었기에, 경제위기를 우려한 상황에서도 거꾸로 자산시장이 폭등하는 이례적인 일이 벌어졌다. 주식, 부동산, 코인, 명품 등 돈이 될 만한 거라면 어디든 투기적 수요가 몰려들었다. 저금리에다 과다한 유동성은 주택 수요를 폭증시킨 반면, 공급 시차로 인해 주택 공급은 적기에 따라주지 못했다.

그러나 이것은 주어진 상황이자 조건이라는 뜻이지, 이 때문에 집값 폭등은 어쩔 수 없었다는 것이 아니다. 안타깝지만 문재인 정부는 더 잘할 수 있었고, 더 잘했어야 했다. 무엇보다 그동안 근근이 버텨오던 집값이 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 거의 무방비 상태로 폭등하는 일이 벌어졌던 것은 너무 가슴 아프다.