대한민국 가계부채 보고서

추천의 글 o 4
프롤로그 o 10
Part 1. 한국 가계부채의 불편한 진실 o 19
칼럼ㅣ개인사업자 대출 이대로 좋은가? o 43
Part 2. 커져 가는 가계부채 위험 o 47
Part 3. 서울 아파트 값은 버블인가? o 75
Part 4. 시장 체계의 선진화가 필요한 아파트 매매시장 o 95
Part 5. 규제의 틀을 바꾼 정부의 부동산 대책 o 107
Part 6. 향후 서울 아파트의 가격 하락 가능성은? o 119
Part 7. 상가 부동산은 안전한가? o 141
Part 8. 금융위기를 촉발하는 유동성 위기 o 155
칼럼ㅣ한국은행의 기준금리 변동이 경제에 미치는 영향은? o 189
Part 9. 여전히 취약한 은행의 위기 대응 능력 o 195
Part 10. 부채 구조조정의 필요성과 한계 o 209
칼럼ㅣ닭이 먼저인가, 달걀이 먼저인가? o 229
Part 11. 4차산업과 금융의 역할 o 233
칼럼ㅣ미국 은행 산업, 규제의 천국인가? o 257
에필로그 o 266
참고도서 o 270

금융회사의 탐욕이 점철되었던 2008년 미국 금융위기 사례는 위기 예측에 많은 시사점을 준다. 서브프라임 모기지 등 부동산 대출이 같은 기간 급증한 후 주택 가격이 하락하면서 부실이 늘어나 금융위기가 초래되었다는 것은 알려진 사실이다. 문제는 많은 은행이 금융위기 직전까지 은행의 대응 능력, 즉 자기자본 비율에서 별다른 징후를 감지하지 못했다는 것이다. 위기 직전인 2006년 말 미국 은행의 평균 자기자본 비율은 12.4%, 기본자본 비율은 9.8%로 2001년 말 12.7%, 9.9%와 큰 차이가 없었다. 이런 이유로 위기 직전까지 금융위기의 발생 가능성을 무시했다. 하지만 위험이 커져 가는 과정에서 위기의 징후는 도처에서 나타났다. 대표적인 것이 전체 대출 채권 대비 충당금 잔액 비율이다. 금융위기 5년 전인 2001년 1.9%였던 충당금 잔액 비율이 2006년 1.2%로 하락했다. 주택 가격 상승과 이에 동반한 높은 대출 성장률이 무수익여신 비율을 1.4%에서 2006년 0.8%로 낮추었고 충당금 적립 비율도 떨어뜨린 것이다. 분명히 대출 채권 대비 충당금 적립 비율은 무수익여신 대비 충분히 적립되었지만 2007년 이후 상황이 역전되자 무용지물이었다. 결국 자산 가격이 하락 반전하면서 부실이 급증했고 2008년 말 충당금 적립 비율은 무수익여신보다 많은 2.5%까지 상승했다. 대손충당금과 자본이 이를 충분히 커버하지 못했고, 그 결과 은행의 대손 비용이 급증하여 많은 은행이 도산하기에 이르렀다.

이처럼 정부의 구조조정 정책이 갈수록 어려워지는 것은 문제가 생긴 근본적 원인과 현재의 현상에 대한 이해가 부족한 탓이 크다. 크게 두 가지다.
첫째, 전세보증금과 개인사업자 대출을 가계부채로 편입하여 관리하지 않았기 때문이다. 이를 제외한 결과 위험을 축소 평가했고, 적기에 대책을 내놓지 못했고, 규제의 한계를 야기했다. 지금도 대출 규제 대책이 제대로 작동하지 못하고 부작용만 발생하는 원인이 사실은 전세자금 대출, 전세보증금, 임대사업자 대출 등에서 비롯되었다.
둘째, 공정성 확보를 위해 주택 가격 지표, 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등 투자재 시장에 맞게 선진화하지 못했기 때문이다. 4년간 강남, 마용성 등 주변 아파트가 두 배 올랐는데 같은 기간 서울 아파트 가격이 26%밖에 오르지 않았다는 것은 출발점부터가 잘못된 것이다. 시장 상황 파악부터가 잘못되었다. 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등이 제대로 알려져 있지 못하거나 늦게 알려져 그들만의 리그가 되도록 했다. 이런 후진화된 시장 구조가 결국 가계부채와 함께 버블의 주범이다. 근본적 문제를 해결하지 않는 한 구조조정은 요원할 수밖에 없다.
-에필로그 중에서

2017년 <대한민국 부동산 대전망>이라는 이상우 부동산 애널리스트의 책이 화제가 된 적이 있다.