신방수 세무사의 가족 간 부동산 거래 세무 가이드북

머리말 •4
일러두기 •12
제1장 가족 간 부동산 거래의 실익
최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유 •14
가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다 •16
가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다 •21
가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다 •27
가족 간의 거래를 주저하는 이유 •32
대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까? •35
[실력 더하기] 가족 간의 거래방법 비교 •39

제2장 가족 간 거래에 필요한 부동산 세금 기초지식 쌓기
부동산 거래 시 발생하는 세금들 •44
가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들 •50
취득세 기초지식 1 : 취득의 개념과 납세의무자 •56
취득세 기초지식 2 : 취득세 과세표준과 취득세율 •59
양도세 기초지식 1 : 양도의 범위와 양도 시기 등 •63
양도세 기초지식 2 : 1세대 1주택 비과세 요건 •69
양도세 기초지식 3 : 양도세 과세방식 •74
양도세 기초지식 4 : 양도세 취득가액 이월과세 •78
양도세 기초지식 5 : 양도세 부당행위계산제도 •84
양도세 기초지식 6 : 이월과세와 부당행위계산 비교 •88
[실력 더하기] 소법, 지법과 상증법상의 규제(종합) •92

제3장 부동산 가격 산정방법이 중요한 이유
부동산 가격과 세무상 쟁점 •98
상증법상의 시가와 세무상 쟁점 •104
지방세법상의 시가와 세무상 쟁점 •110
소득세법상의 시가와 세무상 쟁점 •116
법인세법상의 시가와 세무상 쟁점 •122
[실력 더하기 1] 감정평가의 실익 •127
[실력 더하기 2] 세법상 감정평가와 관련해 주의해야 할 사항들 •131

제4장 부동산 매매(교환 포함)의 선택과 절세 포인트
부동산 매매의 장단점 •138
가족 간 매매 전후로 발생하는 세무상 쟁점 •142
가족 간 매매와 세무상 쟁점사례 •146
저가 양도와 세무상 쟁점사례 •152
고가 양도와 세무상 쟁점사례 •159
가족 간 매매 시 자금수수법 •165
가족 간의 차용에 따른 증여세 과세원리 •171
[실력 더하기 1] 교환거래와 세무처리법 •175
[실력 더하기 2] 가족 간 매매절차 •178

제5장 부동산 증여의 선택과 절세 포인트
부동산 증여의 장단점 •180
증여 전후에 발생하는 세금들 •184
부동산 증여취득세 다루는 방법 •188
부동산 증여세 다루는 법 •193
혼인·출산 증여공제 활용법 •198
수증자의 1세대 1주택 비과세 적용법 •202
사전 증여와 상속세 누적합산과세 •207
[실력 더하기 1] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 없는 경우) •213
[실력 더하기 2] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 있는 경우) •216
[실력 더하기 3] 증여 절차 •220

제6장 부담부 증여의 선택과 절세 포인트
부담부 증여의 장단점 •222
부담부 증여와 세무상 쟁점사례 •225
부담부 증여와 취득세 •231
부담부 증여와 국세(증여세와 양도세) •236
부담부 증여 시 양도세 관련 세무상 쟁점사례 •242
부담부 증여와 양도세 비과세, 이월과세와의 관계 •246
[실력 더하기 1] 매매와 부담부 증여의 선택 •251
[실력 더하기 1] 부담부 증여 절차 •256

제7장 부동산 상속의 선택과 절세 포인트
부동산 상속의 장단점 •258
상속 전후에 발생하는 세금들 •262
부동산의 상속과 세무상 쟁점사례 •267
부동산 상속세와 취득세 다루는 법 •273
동거주택 상속공제의 요건 •279
영농 상속공제 •284
상속대비를 못 한 고액 재산가의 해법 •289
상속세가 없더라도 신고해두면 이익이 되는 이유 •295
상속받은 주택과 농지 양도 시의 양도세 과세방법 •300
[실력 더하기 1] 상속 분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 •305
[실력 더하기 2] 상속 절차 •308

제8장 법인과의 거래 선택과 절세 포인트
법인과의 거래에 대한 장단점 •310
개인과 법인의 부동산 거래 시의 세무상 쟁점 비교 •315
법인에 저가 양도 시 실익 •320
법인에 고가 양도 시 실익 •326
법인에 증여 시 실익 •331
법인에 상속 시 실익 •337

일시적 2주택의 경우 양도세는 규제지역과 관계없이, 취득세는 신규 주택이 규제지역 내에 소재하면 3년의 처분기한을 두고 있다. 따라서 물음의 경우 양도세만 신규주택의 취득일로부터 ‘3년’ 내에 양도하면 되며, 취득세는 신규주택이 비조정지역에 소재하므로 이때는 처분과 관계없이 무조건 일반과세가 적용된다.

가족 간에 부동산을 거래하면 다양한 세무상 쟁점이 발생한다. 그런데 이에 대한 문제점을 한눈에 파악하는 것이 녹록지 않다. 규제제도가 거미줄처럼 얽혀 있기 때문이다. 실제 가족 간에 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 중에서 어떤 방법을 선택했는지에 따라 그에 적용되는 제도 자체가 달라진다. 이러한 이유로 가족 간의 거래 시 세무처리에 어려움을 겪는 경우가 상당히 많다.

시가보다 고가로 양도 시 고가 양도자에게는 상증법상 증여세제도를 적용한다. 이때 주의할 것은 ‘대가-시가’의 차액에 대해 증여세와 양도세가 동시에 과세되면 안 되므로 양도가액에서 증여가액을 차감해야 한다는 것이다. 한편 고가 양수자는 소득세법상 부당행위계산을 적용해 향후 양수한 부동산을 양도할 때 취득가액을 양수한 금액에서 증여 가액을 차감한 금액으로 수정한다. 결국, 양도가액과 취득가액은 시가로 수정해야 한다는 결론이 나온다.