부동산PF 개발사업법

제1장_개 괄

제1절 부동산 개발사업의 이해와 법적 쟁점 3
Ⅰ. 들어가는 글 3
Ⅱ. 개발사업의 다양한 관계자 4
Ⅲ. 개발사업의 거래구조 5
1. 기본구조 5
2. PFV 구조 6
3. PF-ABCP 구조 7
4. 간접투자기구 구조 7
5. 부동산 투자회사 구조 8
Ⅳ. 당사자들의 역할 8
1. 시행사 9
2. 시공사 9
3. 금융기관 10
4. 신탁회사 10
Ⅴ. 관련 약정의 개요 11
1. 사업약정 11
2. 대출약정 11
3. 공사도급계약 11
4. 신탁계약 11
Ⅵ. PF 개발사업의 법률 문제-이해관계자를 중심으로 12
1. 시행사 12
2. 시공사 13
3. 대 주 14
4. 수분양자 15
Ⅶ. PF 개발사업의 법적 문제-쟁점별 정리 16
1. 시행권 인수 16
2. 신 탁 18
3. 채무인수, 책임분양 기타 신용공여 방법 18
4. 책임준공 19
5. 신탁부동산 매각 및 할인분양 20
6. 시공사 워크아웃 또는 회생절차 21
Ⅷ. 결론-개발사업의 법적 복잡성 21

제2절 부동산 개발사업 자금조달의 유형 22
Ⅰ. 서 론 22
1. 자금조달의 필요성 22
2. 자금조달의 유형 23
Ⅱ. 대출을 통한 자금조달 24
1. 기업금융과 프로젝트 파이낸스 24
2. 브릿지론과 본 PF 25
3. 신디케이티드 대출 26
Ⅲ. 유동화를 통한 자금조달 28
1. 서 설 28
2. 증권발행 방식의 자산유동화 29
3. 자금차입 방식의 유동화 32
Ⅳ. 투자도관체를 통한 자금조달 33
1. 서 설 33
2. 부동산투자회사 34
3. 프로젝트금융투자회사 35
4. 부동산집합투자기구 37
Ⅴ. 기타 자금조달 방식 39
1. 사모사채인수계약을 통한 자금조달 39
2. 수익권양도 또는 지정대가에 따른 자금조달 40

제2장_특수한 유형

제1절 공모형 PF 사업의 분쟁과 해결 43
Ⅰ. 서 론 43
Ⅱ. 공모형 PF 사업의 개요와 특징 44
1. 사업 진행 개요 44
2. 참여 주체의 특수성 46
3. 사업내용의 특수성 47
4. 사업협약 해제?해지의 특수성 47
Ⅲ. 공모형 PF 사업 분쟁유형과 해결의 특수성 48
1. 주된 분쟁유형 48
2. 분쟁해결의 특수성 50
Ⅳ. 공모형 PF 사업 분쟁사례 검토 52
1. 천안국제비즈니스파크 조성사업 사례 52
2. 인천도화구역개발사업 사례 53
3. 용산국제업무지구투자사업 사례 54
4. 상암DMC지구 랜드마크빌딩 신축 사업 사례 56
Ⅴ. 결 론 58

제2절 해외사업과 PF 59
Ⅰ. 들어가는 말 59
Ⅱ. 해외PF 구조 및 이슈 60
1. 대출구조 60
2. 체크리스트 61
Ⅲ. 해외PF의 주요 이슈 63
1. 대출구조 및 외국환신고 63
2. 국내 건설사의 해외PF 참여 66
3. 언 어 67
4. 자금관리 68
5. 분 양 68
6. 준거법/관할 68
Ⅳ. 담보설정 및 실행 69
1. 개 괄 69
2. 담보별 설정 및 집행 시 유의점 70
Ⅴ. 사례 검토 72
1. 필리핀 콘도미니엄 개발사업 72
2. 캄보디아 주상복합건물 개발사업 73
Ⅵ. 해외PF와 분쟁 75

제3절 부동산투자회사(리츠) 76
Ⅰ. 리츠의 정의와 유형 76
1. 리츠의 정의 76
2. 리츠의 유형 77
3. 공모형 리츠와 사모형 리츠의 구분 80
Ⅱ. 리츠의 설립 및 영업인가 등 81
1. 설립 관련 유의사항 81
2. 영업인가 또는 등록 82
Ⅲ. 리츠 시장 현황 84
Ⅳ. 리츠가 관여하는 사업의 구조 86
1. 일반리츠 86
2. CR리츠 86
Ⅴ. 리츠의 투자?운용 87
1. 자산의 투자?운용 방법 87
2. 자산구성요건 87
3. 주식의 공모 89
4. 주식의 상장(제20조) 90
5. 부동산의 처분 92
6. 부동산 개발사업에 대한 투자 93
7. 배 당 93
8. 차입 및 사채발행 94
9. 거래의 제한 95
10. 자산보관의 위탁 96
11. 사업 관련 이사회 결의사항 96
12. 사업 관련 주주총회 결의사항 97
Ⅵ. 리츠의 최근 동향 97

제3장_부동산 개발사업의 리스크 회피 방법과 신용공여

제1절 개발사업의 위험 회피 방법 개괄 101
Ⅰ. 서 론 101
Ⅱ. 대주의 위험 회피 방법 102
1. 시행사에 대한 조치 102
2. 시행사의 대표이사, 주주에 대한 조치 109
3. 시공사에 대한 조치 111
4. 자금 관리 112
5. 미분양 담보대출 확약 113
6. 보증상품 113
Ⅲ. 시행사의 위험 회피 방법 114
Ⅳ. 시공사의 위험 회피 방법 114
Ⅴ. 수분양자의 위험 회피 방법 119
1. 주택분양보증 119
2. 관리형 토지신탁 120

제2절 시공사 신용공여 120
Ⅰ. 서 론 120
1. 시공사 신용공여의 배경 120
2. 신용공여의 의미 122
Ⅱ. 대 출 123
Ⅲ. 연대보증 124
1. 개념과 성립 124
2. 대 상 124
3. '보증인 보호를 위한 특별법'의 적용 배제 125
4. 효 력 125
5. 연대보증채무 이행의 효과 126
6. 법적 쟁점 127
Ⅳ. 채무인수 128
1. 개념과 성립 128
2. 내 용 129
3. 채무인수인의 채무이행의 효과 129
Ⅴ. 손해담보 130
1. 개념과 성립 130
2. 내 용 130
3. 손해담보의무 이행의 효과 131
Ⅵ. 자금보충 131
1. 개념과 성립 131
2. 내 용 132
3. 자금보충의무 이행의 효과 132
4. 공정거래법상 채무보증에 해당하는지 여부 132
Ⅶ. 책임분양 133
1. 개념과 성립 133
2. 내 용 133
3. 책임분양의무 미이행 시의 효과 134
Ⅷ. 신용공여 기능을 하는 기타 사항 134
1. 관리형토지신탁계약상 시공사의 위탁자 의무이행보증 134
2. 공사비 지급 유보 134
3. 시공권 및 유치권 포기 확약 135

제3절 책임준공의 법률관계 135
Ⅰ. PF와 책임준공 135
1. 책임준공의 개념 135
2. 완공보증과 책임준공 136
3. 책임준공과 신용공여 137
4. 책임준공의 법적 문제점 139
Ⅱ. 책임준공의 내용 140
1. 책임준공확약의 사례 140
2. 책임준공의 범위 140
3. 공사도급계약과 책임준공확약 141
4. 책임준공의무의 상대방 143
Ⅲ. 책임준공의무 위반의 효과 145
1. 책임준공확약 위반의 유형 145
2. 공사지연과 손해배상책임 145
3. 공사불능 또는 이행거절에 따른 손해배상책임 146
4. 손해배상책임의 범위 147
5. 손해배상 예정의 필요성 148
Ⅳ. 결 론 149

제4장_신 탁

제1절 PF와 부동산 신탁 153
Ⅰ. 부동산 신탁의 의의 153
Ⅱ. 부동산 신탁의 종류 154
1. 담보신탁 155
2. 토지신탁 156
3. 관리 및 처분신탁 159
4. 분양관리신탁 159
Ⅲ. 부동산 신탁의 설정 방법 160
Ⅳ. 부동산 신탁의 효과 및 특징 161
1. 대내외적 소유권 이전 161
2. 강제집행 등의 금지 161
3. 신탁재산의 독립성 162
Ⅴ. 수익권 164
1. 수익권의 의의 및 성질 164
2. 수익권의 양도 165
3. 수익권에 대한 질권 설정 166
Ⅵ. 신탁관계자 변경 166
1. 위탁자의 변경 166
2. 수익자의 변경 167
Ⅶ. 신탁부동산 매각 168

제2절 관리형 토지신탁의 실무상 쟁점 169
Ⅰ. 관리형 토지신탁의 의의 169
Ⅱ. 관리형 토지신탁의 실무적 필요성 및 고려사항 170
1. 관리형 토지신탁의 실무적 필요성 170
2. 관리형 토지신탁 전환 시 고려사항 171
Ⅲ. 관리형 토지신탁의 구체적 설정?전환 방법 174
1. 관리형 토지신탁의 설정 방법 174
2. 담보신탁의 관리형 토지신탁으로의 직접 전환 가능성 174
Ⅳ. 관리형 토지신탁의 실무상 쟁점 176
1. 사해행위 등 이해관계인의 권리 주장 가능성 176
2. 소유권 이전 및 인?허가 주체 변경 가능성 183
3. 사업시행권 인수 185
4. 회생절차, 워크아웃절차와 관리형 토지신탁의 수익권 행사 186
Ⅴ. 관리형 토지신탁의 최근 동향 등 186

제3절 부동산 개발사업과 사해신탁 187
Ⅰ. 서론-사해신탁 분쟁이 부동산 PF 사업에서 갖는 의미 187
Ⅱ. 사해신탁의 인정요건 188
1. 피보전채권의 존재 188
2. 사해신탁의 성립요건 191
3. 수익자의 선의 192
4. 제척기간의 준수 193
Ⅲ. 부동산 PF 관련 신탁의 사해성에 관한 판례의 동향 194
1. 문제의 소재 194
2. 실질적인 책임재산의 변동 여부에 따른 판단 194
3. 채무자의 자력 회복을 위한 조치와 사해성 197
Ⅳ. 사해신탁을 원인으로 한 처분금지 가처분 206
1. 문제의 소재 206
2. 처분금지 가처분의 해소 방안 206
Ⅴ. 결 론 208

제5장_채무불이행과 법률관계

제1절 디폴트의 법률관계 개괄 211
Ⅰ. 프로젝트 파이낸싱 관련 디폴트의 의의 211
1. 디폴트의 정의 211
2. 디폴트 사유 개관 212
3. 디폴트 발생의 효과 215
Ⅱ. 디폴트 발생 시 대주의 조치 218
1. 대출의무 소멸 통지 218
2. 차주 등에 대한 즉시변제청구 218
3. 대출약정상 담보물에 대한 조치 219
4. 사업시행권 포기 및 양도 222
5. 차주 및 연대보증인의 일반재산에 대한 가압류 신청 222
6. 소의 제기, 차주 및 연대보증인의 일반재산에 대한 강제집행 223
Ⅲ. 기타 관련 당사자별 쟁점 검토 223
1. 시행사 223
2. 연대보증인 225
3. 시공사 225
4. 수분양자 226
5. 신탁사: 우선수익자의 요청에 따른 공매절차의 진행 227
6. 주택도시보증공사 227

제2절 시행권 인수 229
Ⅰ. 개 관 229
1. 사업시행권 인수의 개념 229
2. 부동산 PF 사업에서 사업시행권 인수가 갖는 의미 230
Ⅱ. 사업시행권 인수의 근거 231
1. 사업시행권 인수 약정 231
2. 개별 약정에 반영된 사업시행권 인수 근거 232
Ⅲ. 시행권 인수의 전제 조건 238
1. 사업시행권 인수 사유 및 인수 조건 238
2. 사업시행권 인수에 필요한 서류 240
Ⅳ. 시행권 인수의 방법 241
1. 사업시행권의 인수 방법 241
2. 사업부지의 소유권 확보 242
3. 개발사업관련 인허가의 양수 243
4. 시공 중인 건물의 소유권 확보 246
5. 분양대금 채권 또는 분양계약자의 지위 이전 247
6. 사업시행권 인수를 위해 필요한 보전처분 및 관련 소송 248
Ⅴ. 기타 관련 쟁점 248
1. 책임준공의무와의 관계 248
2. 시행사의 비용정산 내지 수익금 교부요구 249
3. 사업 관계자의 보전처분의 가능성 250

제3절 부동산 개발사업과 도산 251
Ⅰ. 들어가는 말 251
Ⅱ. 도산절차 개관 251
1. 워크아웃/회생/파산절차의 구분 251
2. 워크아웃절차와 회생절차의 주요 차이점 254
3. 회생절차와 파산절차의 주요 차이점 257
Ⅲ. 시행사 도산 시 주요 문제 259
1. 시공사의 지급보증/채무인수 259
2. 신탁을 통한 사업부지 매각 260
Ⅳ. 시공사 도산 시 주요 문제 261
1. 공사도급계약 해지-쌍방 미이행 쌍무계약 해제권, 도산해지조항 261
2. 하도급대금의 직접지급 263
3. 신용보강 약정에 대한 부인권 행사의 문제 264
Ⅴ. 워크아웃에서의 PF 사업장에 대한 처리 266
1. 기업개선계획 이행 약정 266
2. 기업개선계획 이행 약정에서의 PF 사업장에 대한 처리 268
3. 관련 문제 270

별표 1. 워크아웃절차 흐름도 273
별표 2. 법인회생절차 흐름도 274
별표 3. 법인파산절차 흐름도 275

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