오늘부터 월급은 부동산으로 받습니다

프롤로그. 가속화되는 월세 시대, 임대인이 되어라

1장. 자산 격차가 벌어지기 전에 부동산이 일하는 구조를 만들어라
1.1 부동산이 부자들의 전유물이라고?
1.2 아파트가 몇 채 있는지는 중요하지 않다
1.3 월세투자의 즐거움
1.4 부동산 규제보다 중요한 것

2장. 성공적인 월세투자를 위한 5원칙
2.1 갭투자, 하지 말아야 하는 이유
2.2 양보다 질로 승부하라
2.3 배당주 투자처럼 접근하라
2.4 월세투자의 특징을 파악하라
2.5 따로 또 같이 투자하라

3장. 월세투자에 필요한 최소 금액
3.1 목표수익률을 설정하는 방법
3.2 적정 투자금은 얼마일까?
3.3 진짜 나에게 남는 돈은 얼마?

4장. 어떤 지역을 고를까?
4.1 투자의 성패를 가르는 지역 고르기
4.2 임차 수요를 판단하는 4가지 기준
4.3 지역 호재를 미리 확인하는 3가지 방법

5장. 어떤 물건을 사야 할까?
5.1 왜 소형 아파트를 봐야 할까?
5.2 월세투자용 아파트를 고르는 10가지 조건
5.3 이런 아파트는 반드시 피해라
5.4 빅데이터와 AI로 온라인 임장하기
5.5 현장에서 파악해야 하는 것
5.6 상황별 수익률 분석 시뮬레이션

6장. 언제 사고, 언제 팔아야 할까?
6.1 언제 사고, 언제 팔 것인가?
6.2 수익률을 극대화하는 매도 타이밍 잡는 방법
6.3 부동산 시장의 흐름을 읽어라

7장. 인테리어로 수익과 가치 높이기
7.1 인테리어가 수익률 10%의 차이를 만든다
7.2 인테리어 실전, 무엇을 신경 써야 할까?
7.3 안전한 인테리어를 위한 계약서 작성법
7.4 잘 찍어둔 사진 한 장의 힘
7.5 임차인의 만족과 수익률을 모두 잡아라

8장. 싸게 사서 비싸게 파는 필살기
8.1 남들이 모르는 급매 물건 사는 방법
8.2 매도는 임차인과 함께하는 공동 프로젝트
8.3 공인중개사를 이용한 매물 마케팅 전략

9장. 실전 월세투자 성공 사례
9.1 현장에서만 알 수 있는 규제의 진실
9.2 의정부시의 3인 가족을 위한 방 2개 아파트
9.3 의정부시의 4인 가족을 위한 방 3개 아파트
9.4 시흥시의 1인 가구를 위한 원룸형 아파트
9.5 인천 산업단지 근로자들을 위한 주택

10장. 월세투자자로 오래 살아남는 법
10.1 월세투자자라면 반드시 알아야 할 세금
10.2 임대주택 등록의 장점과 단점
10.3 임대사업자 등록, 무조건 해야 할까?
10.4 임차인과의 분쟁이 발생했을 때 대처 방법
10.5 어떤 임대인이 되어야 할까?

에필로그. 버틸 수 있는 힘, 월세투자에서 얻는다

갭투자는 소액으로 큰 자산을 확보할 수 있다는 점에서 많은 투자자의 마음을 사로잡았습니다. 특히 부동산 가격이 오르는 시기에는 적은 돈으로 단기간에 큰 수익을 기대할 수 있었죠. 따라서 부동산 투자를 할 때 임차인의 전세금을 레버리지로 활용해 집을 사는 것이 갭투자의 성공 공식처럼 느껴졌습니다. 그러나 반드시 알아두어야 하는 사실은 레버리지에는 항상 양면성이 존재한다는 것입니다. 수익률을 키워주는 지렛대가 어느 순간 손실을 키우는 무기로 바뀔 수도 있습니다.

상승장만을 전제로 설계된 투자 전략은 시장이 흔들리면 버틸 힘이 없습니다. 바람이 불면 날아가는 종이집처럼, 기초가 약한 투자일수록 더 빨리 무너집니다. 정부가 새로운 정책을 내놓고 시장이 싸늘해졌을 때 살아남은 투자자는 누구였을까요? 월세를 받아 지속적으로 수익을 얻고, 보유세를 감당하며, 현금흐름이 돌아가는 구조를 가진 투자자였습니다. 월세를 받는 구조를 가진 투자자는 시장의 변화에도 큰 동요 없이 매달 소득을 이어가기 때문입니다. 상승장에서는 누구나 돈을 벌 수 있습니다. 그러나 하락장과 정책 변화의 시기에도 버티기 위해서는 아예 다른 전략을 짜야 합니다.

부동산 투자는 계약, 대출, 세금, 거래 비용까지 고려하면 처음부터 긴 호흡을 전제로 설계해야 하는 투자입니다. 그중에서도 월세투자는 특히 더욱 긴 호흡이 필요합니다. 단기 시세차익을 노리는 것이 아니라, 시간을 두고 이익이 발생하는 투자 방식이기 때문이죠. 그래서 월세투자는 주식투자 중에서도 배당주 투자와 비슷합니다. 매달 들어오는 월세는 꾸준한 배당과 같고, 시간이 지나 자산 가치가 상승하면 매도해 시세차익까지 함께 얻을 수 있습니다. 배당주를 하루이틀 주가 등락을 바탕으로 발생하는 단기 매매차익으로 평가하지 않듯, 월세투자 역시 짧은 기간의 가격 변화로 성과를 판단해서는 안 됩니다.