경매틈새 NPL & 공매틈새 대부공매

제1장 : NPL 투자는 금융상품인가?
01 NPL은 하체가 부실한 채권인가? …10
02 NPL은 왜 발생하는가? …15
03 부실채권으로 분류되는 여신은? …20
04 유동화라는 개념을 충분히 이해해야 한다 …23
05 NPL 매입은 어디서 해야 하나? …26
06 NPL로 수익을 실현하는 방법은 무엇인가? …37
07 NPL은 위험한 상품이 아닐까? …44
08 NPL 투자와세금과의 관계를 명확히 정리하자 …47
09 다시 한 번 점검하는 권리분석 …50
10 권리분석보다 중요한 배당 …53

제2장 : 채권양수도 계약과 채무인수 계약
01 채권양수도 계약(=론세일 계약) …60
02 채무인수 계약 …62
03 (근)저당권부 질권대출 시 필요서류 …62
04 채권양수도계약서(샘플) …64
05 채무인수 계약서(샘플) …69

제3장 : NPL 수익형 부동산 분석용어와 실전투자 사례
01 NPL 투자 시 6개 용어 분석(수익형부동산의 주요용어임) …78
02 NPL 매입 후 배당 받을 수 있었던 사례 …81
03 배당수익사례 …83
04 채권양수도 계약을 통한 사례분석 …84
05 채무인수 계약을 통한 사례분석 …89
06 채권일부양수도 계약(=사후정산 계약)을 통한 사례분석 …93
07 채무인수 계약에 차액보전부 계약(옵션부계약)을 혼용한 사례분석 …97
08 채권일부양수도 계약에 차액보전부 계약(옵션부 계약)을 혼용한 사례분석 …103

제4장 : 경매는 레드오션, 공매는 블루오션
01 공매를 모르는 사람이 아직도 많다 …110
02 공매 물건에는 어떤 종류가 있는지 살펴보자 …113
03 경매랑 비교하면 이해가 쉽다 …115
04 온비드와 친구 되기 …119
05 압류공매의 흐름도로 전체 과정을 파악하라 …122
06 온비드로 물건 검색하기 …123

제5장 : 대부공매는 대부업체에서 나오는 공매 물건인가?
01 대부(임차)공매가 무엇인가? …128
02 이용기관 재산의 종류 …129
03 대부(임차)공매의 절차도 …134
04 대부공매 방법 안내 및 절차 …135
05 대부(임대) 기간 및 대부료 …137
06 개인회원의 전자거래범용 공인인증서 발급 절차 …139
07 입찰보증금 납부 시 유의사항 …141
08 개인회원이 입찰 참여 시 유의사항 …141
09 입찰서 제출 및 입찰보증금 입금 가능시간은? …142
10 온비드 이용수수료 부과 기준 …143
11 대부공매 입찰사례1 - 학교매점(OO고등학교) …146
12 대부공매 입찰사례2 - 주차장(OO 공영주차장) …165

부록1. 부동산 투자 관련 유용한 사이트 소개 …188
부록2. NPL 관련 신문 스크랩…195
부록3. 김동부 교수의 NPL 동영상 강의 …229

제1장 NPL은 금융상품인가?
10. 권리분석보다 중요한 배당
·김교수: 배당은 NPL 투자에서는 반드시 숙지하고 계약 및 입찰에 참가해야 할 것입니다. 왜냐하면 NPL 투자방법의 첫 번째가 배당이기 때문입니다. NPL 매입 시에 근저당권의 채권최고액과 감정가와의 시세차이가 많이 나고 근저당권을 채권최고액보다 싸게 매입한다면 배당에서의 차액이 발생할 수 있기 때문에 배당은 반드시 배우고 익혀야 합니다.
·채여사: NPL 투자에서는 배당이 상대적으로 더 중요해지는군요. 교수님, 권리분석처럼 배당도 한 번 주욱 정리해주세요.
·김교수: 우선 배당순서를 기억해볼까요?
·채여사: 가장 먼저 경매비용, 두 번째로 최우선변제권, 세 번째로 당해세, 그 다음으로 우선변제권으로 구분되지 않나요?
·김교수: 맞습니다. NPL 매입은 네 번째 우선변제권에 포함되어 있는 근저당권을 말하는 것입니다. 경매비용과 최우선변제권사이에는 필요비, 유익비 등이 있는데 이는 자주 없기 때문에 여기서는 빼고 설명하기로 하겠습니다.
·채여사: 경매비용과 당해세는 당연히 알 수 있는 항목이니 다음 것부터 설명해주세요.
·김교수: 두 번째 항목인 최우선 변제권에는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 나오는 소액최우선변제금과 해당 물건의 회사직원들의 3년치 퇴직금, 3개월 급여, 재해보상금 등이 해당되므로 구분하여 금액을 계산하면 됩니다. 그리고 네 번째의 우선변제권에는 근저당권, 압류, 확정일자부 임차인으로 구분되는데 근저당권은 접수일 기준, 압류는 법정기일 기준, 확정일자부 임차인은 전입과 거주, 확정일자를 잘 살펴봐야 하겠죠. 여기서 모두가 같은 날이면 확정일자부 임차인이 뒤로 밀립니다. 왜냐하면 같은 날이면 확정일자부 임차인은 익일 0시가 기준일자가 되기 때문입니다. 그리고 근저당권과 압류의 법정기일이 같다면 안분배당되므로 배당에서 기준일만 잘 찾아내면 그렇게 어렵지 않게 됩니다.
그리고 최우선변제금은 배당할 금액의 1/2 범위 내에서 배당하고 3년의 퇴직금, 3개월급여, 재해보상금, 당해세는 배당할 금액에서 전액 배당 받는 것을 구분할 줄 알아야 합니다.(...)

제4장 경매는 레드오션, 공매는 블루오션
1. 공매를 모르는 사람이 아직도 많다.
공매에는 여러 가지 종류가 있는데, 보통 공매라 함은 한국자산관리공사에서 세금 미납대금 및 공과금 연체금액을 대상으로 납세자의 부동산에 압류하여 매각하는 절차인 압류공매를 말한다. 압류공매의 절차는 경매와 비슷하다. 즉 공매는 미납된 세금을 부동산으로 매각절차를 밟아 납부하게 하는 것이라 생각하면 된다.
공매절차는 온비드라는 사이트에서 진행한다. 온비드는 Online bidding의 약자로‘온라인 입찰’ 이라고 생각하면 간단하다. 즉‘온라인으로 가능해진 입찰거래’ 를 의미하고 그 특징은 토지, 아파트 등 각종 부동산은 물론 자동차, 선박, 기계기구 등 물품, 주식(비상장), 콘도, 골프회원권, 주차장운영사업권, 지하철상가, 학교매점, 동물까지 대상이라는 점이다. 온비드는 개찰 전까지 모든 입찰 정보가 암호화되며, 국가가 전자자산처분시스템으로 지정고시한 사이트이다.(...)

2. 공매 물건에는 어떤 종류가 있는지 살펴보자
공매물건의 종류에는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입재산, 이용기관재산이 있다.
첫째, 압류재산이 있다. 세무서장, 지방자치단체장이 납부기한 내에납부하지 아니한 세금을 강제 징수하기 위해 체납자 소유의 재산을 압류한 후 한국자산관리공사에 매각 의뢰한 재산으로 경매와 성질이 비슷하다고 보면 된다.
둘째, 국유재산이 있다. 국가소유 부동산의 관리와 처분을 한국자산관리공사가 위임받아 일반인에게 대부(또는 매각)하는 재산이다. 공개경쟁입찰 및 수의 계약방식으로 한다.
셋째, 수탁재산이 있다. 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 KAMCO에 매각 위임한 부동산과 일시적 1세대 2주택자와 비사업용으로 전환 예정인 토지 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과제외 혜택을 받기 위해 KAMCO에 매각 위임한 부동산이다. KAMCO는 온비드를 통하여 인터넷 공매방법으로 매각하는 업무를 수행하고 있다.(...)