부동산 경매 특수물건의 기적

프롤로그

Chapter 1 모든 경매 사건에는 사연이 있다

입찰 보증금만으로 빠른 수익 실현
일주일 만에 1,000만 원을 만드는 비법
로드뷰를 활용해서 수익 만들기
토지만 매각 사건도 서류 분석으로 해결
무조건 매도되는 지분 투자
권리분석으로 수익을 찾아내는 기술
눈에 띄지 않는 수익 포인트를 발견하는 방법
실패 사례로 돌아보는 사건 분석의 중요성

Chapter 2 전략이 없다면 차라리 포기하라

입찰에 앞선 다각도의 전략 구상
변수가 들이닥쳐도 흔들리지 않는 전략
하락장은 특수물건 투자의 최대 기회
아파트 갭투자, 지분 매수로도 가능하다
더 큰 수익을 올리기 위한 소송 전략
잔금 미납 물건에 기회가 있다
반반씩 나온 지분 경매에 접근하는 방법
가장임차인 사건의 전략 구상 포인트

Chapter 3 특수물건의 꽃은 협상, 협상이 곧 수익이다

거절할 수 없는 제안을 던져라
재개발 내 농지로 39일 만에 2억 원 수익을 낸 협상
낙찰금 미납으로 수익을 올리는 협상
상대방의 의중을 헤아리면 협상이 쉬워진다
협상의 우위를 선점하게 만든 한마디
복잡한 사건도 협상의 쟁점은 단순하다
상대를 매료시키는 협상의 덫
협상이 어긋나면 다 차린 밥상을 내줄 수도 있다

Chapter 4 시각을 달리하면 블루오션이 보인다

거듭 미납된 소액 토지 낙찰로 평생 연금 수령하기
재개발 지역의 무허가 건물로 수익 내기
공매와 경매가 동시 진행된 물건은 잔금 납부가 관건
근저당권이 소멸되지 않고 인수된 지분 경매 사건
희소성 있는 토지 낙찰로 단기간에 5,000만 원 수익을 올리다
낙찰보다 중요한 것은 목표 수익을 올리는 것
낙찰 실패에도 NPL 매입으로 수익 실현

Chapter 5 어려운 사건을 손쉽게 풀어내는 기술

120억 원의 유치권, 인도명령으로 끝장내기
보호받아야 할 권리는 구체적으로 주장해야 한다
임차인이 신고한 유치권 쉽게 해결하기
유치권 포기 서류가 있다면 무조건 이기는 싸움
인수되는 가등기에 접근하는 방법
10억 원을 안겨 준 62개의 가처분과 37억의 유치권
실효성 없는 가처분과 토지 별도등기는 무시가 답
사용승인 받지 않은 건물에 인수된 가처분의 실상

모든 경매 사건의 이면에는 사연이 존재한다. 그 사연을 이해하고 접근 방향을 잡으면 수익이 보인다. 따라서 시세를 찾아보기에 앞서 경매 정보를 최대한 활용해야 한다. 문건 송달내역과 등기부등본을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 나아가 사건 분석을 통해 경매가 어떻게 흘러갈지 파악하고, 입찰 전에 어디에서 수익을 낼 수 있을지 파악해야 한다. 이것이 경매에 임하는 기본자세가 되어야 한다. 그렇지 않다면 기초공사도 없이 건물을 올리는 것이나 다름없다.
_「Chapter 1 모든 경매 사건에는 사연이 있다」 중에서

저가 입찰을 시도하기 전에 해당 사건에 관한 전략을 다시 검토해 보았다. 2분의 1 지분이 공매로 먼저 낙찰되면, 부동산 전체에 설정되었던 근저당권도 지분 형태로 나누어질 것이다. 이때 나누어진 근저당권의 실제 채무 금액이 적다면, 채무자는 낙찰자와 협의해서 공인중개사를 통해 일반 매매를 진행하는 것이 유리할 수 있다. 하지만 입찰 당시 1년 정도밖에 되지 않은 근저당권이기에 실제 채무 금액은 높게 형성되어 있을 것이었다. 협의해서 일반 매매를 진행해도 이득이 나는 구조가 아니었다. 그렇다면 공매로 먼저 낙찰받고 근저당권이 지분 형태로 나누어진 다음, 근저당권자가 임의경매를 신청했을 때 공유자우선매수를 하면 된다. 우선 공매를 통해 2분의 1 지분을 저가에 매수하고, 경매에서 나머지 지분을 확보할 계획이었다.
_「Chapter 2 전략이 없다면 차라리 포기하라」 중에서

반면에 특수물건은 이해관계인과의 협상을 통해 매매까지의 시간을 줄일 수 있다. 예를 들어, 지분 경매 사건에서 공유자에게 매각하는 방법이 있다. 낙찰받은 지분을 나머지 지분 공유자에게 매각하면, 명도와 매도가 동시에 이루어지는 만큼 시간이 훨씬 단축된다.
_「Chapter 3 특수물건의 꽃은 협상, 협상이 곧 수익이다」 중에서