수익형 부동산 투자하지 마라!

머리말

1부 부동산 투자 환경
Part 1 부동산 투자의 빛
01. 한반도 긴장 완화 / 13
02. 제4차 국토종합개발계획 추진 / 14
03. 교통망 개선 / 16
04. 임대사업 활성화 / 17
05. 유망한 관광산업의 미래 / 20
06. 장기적인 저금리 기조 / 23
07. 고령사회 및 초고령사회 / 24
08. 1~2인 가구의 증가 / 25
09. 미군부대 평택 이전 / 27
10. 한류 열풍 / 29

Part 2 부동산 투자의 그림자 …31
01. 부동산 대출규제 및 세금인상 / 31
02. 경기침체 및 내수부진 / 33
03. 공급과잉 논란 / 34
04. 대출금리 상승 / 35
05. 주변국과의 정치적 마찰 / 36
06. 교통망 개선 / 37
07. 인구 감소 / 38
08. 고령사회 / 39
09. 수익률 저하 / 40
10. 미군 철수 / 미군 감축 / 41

Part 3 부동산 투자환경 분석 …43
01. 아파트 투자는 언제나 불패? / 43
02. 신규 상가 투자 환경 / 47
03. 오피스텔 및 레지던스 투자 환경 / 51
04. 분양형 호텔 투자 환경 / 55
05. 역세권토지 투자 환경 / 59

2부 수익형 부동산 공략법
Part 1 수익형 부동산 실전투자 가이드 …67
01. 1가구2주택에 해당되는 경우는? / 67
02. 부동산 침체기에 필요한 투자 조건 / 68
03. 불확실 시대에 가장 안전한 수익형 부동산은 무엇인가? / 71
04. 소형 부동산의 주거문화가 변하고 있다 / 74
05. 소형 수익형 부동산 분양 시 발생하는 세금 / 75
06. 수익형 부동산의 선분양은 과연 안전할까? / 80
07. 부동산 침체기의 현명한 소형 부동산 선택방법 / 82
08. 소형 수익형 부동산도 위치가 생명이다 / 87
09. 이제 상가는 입지만으로 성공하기 어렵다 / 90
10. 변화하지 않는 곳은 살아 남을 수 없다 / 91
11. 금리 상승과 부동산 투자 / 93
12. 고수는 위기를 기회로 활용한다 / 95
13. 분양 시점에 싼 것은 싼 게 아닐 수 있다 / 97
14. 로열 호실은 어디일까? / 99
15. 소형 수익형 부동산 비교분석 / 101
16. 지키기 위한 수익형 부동산은 무엇인가? / 102
17. 1층 코너 상가를 쉽게 잡을 수 있는 방법 / 104
18. 못 믿을 국민연금의 대안은 뭘까? / 106
19. 공시지가는 해당 부동산을 판단하는 기준이 될 수 있다 / 111
20. 역세권 토지에 절대로 투자해서는 안 될 사람들 / 112
21. 은퇴자금 마련용으로 소형 수익형 부동산이 적정한 이유 / 116
22. 강남역 등의 핵심 중심지의 임대수익률은 왜 낮을까? / 120

Part 2 주요 부동산의 기대수익률 분석 …122
01. 기대수익률 분석 조건 / 122
02. 소형 아파트 기대수익률 분석 / 123
03. 상가 기대수익률 분석 / 124
04. 오피스텔/레지던스 기대수익률 분석 / 125
05. 토지 기대수익률 분석 / 127
06. 분양형 호텔 기대수익률 분석 / 128

Part 3 부동산 분양판 고해성사 …129
01. 수익형 부동산 투자수익률 계산의 오류 / 129
02. 분양 조감도의 불편한 진실 / 132
03. 중도금 무이자 혜택의 진실 / 133
04. 수익률 보증의 노림수 / 136
05. 수익률 보증 기간의 비밀 / 138
06. 수익률 보증 회사의 정체 / 140
07. 대기업의 분양 전환 목적 / 141
08. 부동산 투자 시 독배가 될 수도 있는 요소 / 143

Part 4 종자돈 굴리기 전략전술 …145
01. 목표 설정 / 145
02. 목돈을 어디에 굴려야 하나? / 146
03. 투자성향에 맞는 설계가 필요하다 / 148
04. 분산투자가 필요하다 / 150
05. 어떤 상품을 선택해야 할까? / 151
06. 소형 수익형 부동산 투자로 1억 굴리기 / 153

3부 분양 현장 심층분석
Part 1 ‘J 테라스’ 소개 …161
01. ‘J 테라스’는 무엇인가? / 161
02. 타입 및 스펙 / 164
03. 입지환경 분석 / 165
04. 예상 실투자금 분석 / 168
05. 특화된 프리미엄 7 / 170
06. 계약 조건 분석 / 171

Part 2 ‘J 테라스’ 투자가치 분석 …173
01. 연동은 왜 제주의 강남일까? / 173
02. 연동도 다 같은 연동이 아니다 / 176
03. 누웨모루 거리(구 바오젠 거리) 소개 / 178
04. 시세차익도 가능할까? / 179
05. 여기는 왜 수익률 보증을 하지 않나? / 181
06. 당 사업지의 토지가격 변동폭 분석 / 182
07. 당 현장 투자금의 미래가치 분석 / 184
08. 당 사업의 투자가치 분석 / 186
09. 변두리의 싼 수익형 부동산과는 차원이 다르다 / 190
10. 이곳은 객실 장사가 잘 될까? / 192
11. 이곳은 왜 요즘 같은 시기에 틈새 부동산이라고 할까? / 196
12. 이곳이 저평가된 객관적인 증거 / 200
13. 활용도 분석 / 203
14. 이 시기 최고의 상품이라고 주장하는 이유 / 206

4부 실전 응용
Part 1 세컨드하우스로 활용하기 …219
01. 세컨드하우스는 꼭 전원주택이어야 하나? / 219
02. ‘J 테라스’는 세컨드하우스로 적정한가? / 221
03. 제주도에 세컨드하우스를 마련해야 하는 이유 / 225
04. 세컨드하우스는 어떻게 활용해야 하나? / 227
05. 이런 세컨드하우스는 누구에게 필요할까? / 228

Part 2 안정적인 은퇴생활 하기 …231
01. 은퇴 설계의 필요성과 중요성 / 231
02. 노후자금은 얼마나 필요할까? / 234
03. 은퇴생활은 꼭 전원생활이어야 하나 / 235
04. 은퇴자금 마련을 위한 마땅한 수단이 없다 / 237
05. 부동산 / 주택연금 / 연금보험의 연계가 필요하다 / 239
06. 연금형태의 시스템이 필요하다 / 242
07. 은퇴 전 활용하기 / 244
08. 은퇴 후 활용하기 / 245
09. 은퇴자금 설계 플랜 / 247

02. 부동산 침체기에 필요한 투자 조건

요즘은 대출금리가 상승기인데다 정부의 대출규제로 부동산 투자 환경이 썩 좋은 편이 아니어서 이를 한마디로 표현하면 장기적인 부동산 침체기라 할 수 있습니다.
대출금리가 매우 낮을 때에는 대출받아서 투자를 하더라도 임대수익이 꽤 괜찮은 수준이었으나, 이제는 대출금리가 연 4%대 초 정도로서 대출금리가 오른 만큼 수익률이 떨어진다는 점에서 별로 투자효과가 높지 않다고 여기기 때문에 투자자들이 움츠러드는 부동산 침체기가 된 것 같습니다.
그러면 이러한 부동산 침체기에 필요한 부동산 투자 조건은 어떤 것일까요?
부동산 투자의 기본으로 돌아가서 생각해보면 투자는 안전해야 하고, 수익성이 있어야 하고, 그리고 환금성이 좋아야 합니다. 여기에 더해서 투자환경 변화에 대응할 수 있는 적응성까지 가미된다면 최고의 조건이라 할 수 있습니다. 이런 어려운 불경기에서도 이러한 기본에 충실한 부동산 투자를 한다면 리스크를 최소화할 수 있는 적합한 투자 조건이라 할 수 있습니다.

안전성
부동산 침체기나 불경기의 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 점은 투자 부동산이 매우 안전해야 하며, 그 안전장치는 무엇이 있는지 또는 어떤 구조로 안전하게 지킬 수 있는지 등을 잘 검토해야 합니다. 이러한 안전성이 결여된 부동산은 특히나 최근 같은 침체기에는 맞지 않으며, 반대로 수익성은 다소 낮더라도 안전성이 높은 부동산이라면 적정한 투자 조건이라 할 수 있습니다.
불확실한 상황에서는 첫째도 안전, 둘째도 안전, 셋째도 안전입니다.

수익성
둘째는 수익성이며, 투자에 따르는 수익과 손실의 결과 중 수익을 낼 확률이 높을지 아니면 손실을 볼 가능성이 높을지, 손실을 볼 확률은 얼마나 되는지 등을 잘 따져 봐야 합니다. 그 결과 손실 볼 확률보다는 수익을 볼 확률이 월등하다면 요즘 같은 시대에 가장 적합한 투자 조건이라고 할 수 있습니다.

환금성
마지막으로 투자의 기본 중에서 언제든 손을 털고 나올 수 있는지, 즉 투자 부동산을 팔고 현금화할 수 있는 환금성이 높은지 등을 검토해 봐야 합니다. 이것은 최근 같은 부동산 침체기에 매우 중요한 투자의 기본적인 요소라 할 수 있습니다.
안전성 높고 수익성도 높은데 투자자가 원하는 시점에 빠져나오기 어렵다면 요즘 같은 불확실한 시대에는 적절치 않습니다

적응성
요즘 같은 불경기에는 계획이나 예상을 빗나갈 확률이 높아지는 상황이라고 할 수 있기 때문에 투자가 더 어려울 수 있습니다.
따라서 어떤 상황이 발생하더라도 그 환경 변화에 맞게 대응해 갈 수 있는 적응력이 높은 부동산이 불경기에 필요한 투자조건이 될 것입니다.