무조건 1,000만 원 벌고 시작하는 초수익 부동산 경매의 기술

프롤로그 _ 부자 되는 지름길, 특수물건 경매에 있다
이 책을 읽어야 하는 이유 _ 1,000만 원은 벌고 시작하는 셀프소송

1부 경쟁 없이 소액부터 다 되는 초수익 부동산 경매

1장 알고 보면 어렵지 않은 특수물건 투자와 셀프소송
특수물건과 셀프소송, 왜 알아야 할까?
경매 투자자들이 자주 접하는 소송의 종류
특수물건, 초보에겐 어렵다고? 천만의 말씀!
돈 아끼고 경험치 쌓는 지름길, 셀프소송

2장 낙찰 후 반드시 하게 되는 인도명령과 강제집행
낙찰 전과 낙찰 후 태도가 돌변한 점유자
: 인도명령제도를 반드시 이용해야 하는 이유
점유자의 말만 믿고 있다가 큰코다친다
: 공매는 소유권이전과 동시에 점유이전금지가처분 신청
뜻밖의 이해당사자, 강제집행 현장에 나타나다
: 돌발상황에 대응하는 방법
지금까지 협상한 사람이 엉뚱한 사람이었다면
: 협상과 법적 절차를 동시에 진행해야 하는 이유
문을 열었더니 엄청난 쓰레기가!
: 반드시 받아야 하는 유체동산포기각서
경매를 인정하지 못하는 최악의 점유자
: 어떤 상황이라도 정해진 절차로 풀 수 있다는 믿음
명도에 감정이 개입하면 생기는 일
: 점유자와 임대차계약 맺은 후 명도하는 법

3장 소유자가 두 명 이상일 때 공유물분할청구소송
아찔했던 분묘 토지 낙찰의 경험
: 경매로 넘기기보다 협상으로 매도할 것
기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 1
: 소송은 공유자와 소통하고 협의하는 통로
기획부동산에 속아 산 토지의 공유자들과 협의하는 법 2
: 공유자들과 협의가 지지부진할수록 마음의 여유를
매도를 원하지 않는 공유자, 연락두절되다
: 재산권 행사 반대에 부딪히면 공유물분할청구소송
관리 잘된 납골당 토지 최고의 매도 시나리오
: 더 이상 분할될 수 없는 크기인지 확인
공유자가 사망했더라도 당황하지 않기
: 상속자를 찾을 수 있도록 법원에 보정명령 요청
변호사인 공유자 덕에 지옥과 천당을 오가다
: 법이 보장하는 낙찰자의 재산권

4장 주거용 부동산 지분 낙찰받으면 공유물분할청구와 부당이득반환청구소송
지분 낙찰받은 후 판결문을 근거로 나머지 지분도 경매로 넘기다
: 공유자우선매수권을 적절하게 행사하는 법
일반 지분물건의 탈을 쓴 복잡하게 꼬인 특수물건
: 주거용 지분물건에 투자할 때 필요한 마음
싸게 낙찰받아야 어떤 상황에서도 수익을 지킨다
: 부당이득반환청구는 현재 점유하고 있는 사람에게
협의는 감감무소식, 변론기일만 네 번 참석한 이유
: 부당이득반환청구 판결 이후 꼭 필요한 절차
어떤 상황에서도 대리인이 아닌 공유자와 협의해야 한다
: 부당이득반환청구소송은 원고의 주소지에서 진행 가능

5장 낙찰받은 토지 위에 타인의 건물이 있다면 부당이득반환청구와 건물철거소송
사이가 좋지 않은 건물 소유자와 토지 공유자
: 내 토지 위의 타인 건물에 대한 부당이득금 청구
낙찰받은 내 땅을 무상으로 이용하겠다고 우길 때
: 협의가 수월할 법한 물건을 선별하는 안목
건물에 가압류가 걸려 있고 법정지상권이 성립하지만 괜찮아
: 지료를 받아도 좋고, 못 받아도 좋은 이유
모두가 꺼리지만 알고 보면 어렵지 않은 물건
: 상대방이 변호사를 선임했다는 건 그린 라이트

2부 무조건 1,000만 원 벌고 시작하는 셀프소송의 기술

Intro _ 셀프소송 한다는 것의 가치
낙찰 후 잔금납부하는 방법

6장 셀프로 신청하는 공유물분할청구소송
공유물분할청구소송 소장 작성하고 접수하기
공유물분할청구소송 시 소가 계산하기
공유물분할청구소송 시 별지목록 작성하기

7장 셀프로 신청하는 부당이득반환청구소송
부당이득반환청구소송 소장 작성하고 접수하기
건물철거소송과 부당이득반환청구소송 동시에 접수하기
건물철거소송과 부당이득반환청구소송 시 소가 계산하기

8장 셀프로 신청하는 인도명령
전자소송 사이트에서 인도명령 신청하기
인도명령 시 별지목록 작성하기
인도명령결정 여부 확인하기
강제집행신청 시 필요한 서류 전자소송 사이트에서 발급받기
강제집행신청 시 필요한 서류 법원에서 한꺼번에 발급받기

9장 소장 접수와 소송 진행 시 꼭 알아야 하는 절차
주소보정명령이 내려왔을 때 (정)등본 출력하기
주소보정명령이 내려왔을 때 피고의 초본 발급받기
특별통합송달로 주소보정서 제출하기
공동 낙찰받아 소송 시 선정당사자와 선정자 지정하기
전자소송 사이트에서 소취하서 제출하기

10장 피고와 연락을 취하기 위해 꼭 알아야 하는 절차
피고의 초본이 발급 안 될 때 주민등록번호 전체 확보하기
피고가 외국에 거주할 경우 외교부를 통해 주소 알아내기
피고의 외국 주소 확인 후 국외송달하기
피고의 휴대전화 번호로 주소 등 인적사항 확인하기
발급받은 피고의 초본을 통해 피고의 전화번호 확보하기
낙찰받은 후 전자소송 사이트에서 사건기록 열람하기

11장 피고가 사망했을 때 꼭 알아야 하는 절차
피고가 사망했을 때 망자에 대한 보정명령 받기
망인의 상속인 관련 서류 발급받기
상속인을 대상으로 당사자(피고)표시정정 신청하기
상속인별 상속지분 계산하여 별지목록 수정하기
상속인 변경에 따라 수정한 별지목록 제출하기

12장 소유권이전을 막기 위한 부동산처분금지가처분
전자소송 사이트에서 가처분신청서 작성하기
등록면허세 납부한 후 가처분신청서에 입력하기
등기촉탁수수료 납부한 후 가처분신청서에 입력하기
전자소송용 등기 발급받고 목적물 입력하기

13장 법무사 없이 소유권이전 하는 셀프등기
취득세와 등록세 신고하고 납부하기
국민주택채권 매입해야 하는 경우
등기신청수수료 납부하기
셀프등기를 위한 서류 최종 점검하기

아파트와 빌라는 대부분 은행을 통해 대출을 받고 잔금을 납부하기 때문에 은행과 연계되어 있는 법무사 측에서 잔금납부와 소유권이전등기를 진행한다. 그래서 낙찰받은 후 잔금을 납부할 때 법무사에게 인도명령신청까지 위임하는 경우가 대부분인데, 이때 법무사가 추가 비용을 요구하기도 한다.
하지만 이 일을 낙찰자가 전자소송 사이트에서 직접 진행한다면 추가 비용을 들일 필요가 없으며, 진행되는 과정도 실시간으로 확인할 수 있다. 또한 셀프등기에 관한 방법과 지식을 알고 있다면, 법무사에게 위임하더라도 그가 제시한 견적서가 적절한지 아닌지 판단할 수 있다. 착수금이나 성공보수가 과하다고 생각될 경우 정중히 절충하면 된다.

초보자 입장에서는 소송도 어렵게 느껴질 뿐 아니라 생판 얼굴도 모르는 공유자들을 만나는 것도 두렵기 마련이다. 막상 만나도 대화를 어떻게 풀어가야 할지 막막하고 말이다. 그러나 이런 두려움과 막막함은 실전을 통해서만 통제할 수 있다. 지분물건이면서 금액이 크지 않은 물건으로 배당까지 전 과정을 거치며 실전 경험을 꼭 쌓길 바란다. 사례의 주인공인 수강생들은 적은 금액으로도 수익을 낼 수 있다는 경험을 함으로써 지속적으로 나아갈 힘을 얻었을 것이다. 실무 경험이 쌓일수록 동기부여가 확실히 될 것이고, 그러면 더 다양한 물건에 도전할 수 있다. 쉽게 접근할 수 있는 아파트나 빌라의 일반 경매보다 조금 더 난이도가 있는 특수물건을 다루는 데 능숙해지면 실력이 날로 자라는 걸 스스로 실감하게 된다.

사람은 기본적으로 선한 존재라고 믿지만, 주변 상황이 어지러우면 마음도 함께 복잡해지는 것 같다. 거주자는 채무자 본인이건 임차인이건 간에 경매 진행 과정에서 스트레스를 많이 받을 수밖에 없다. 따라서 원만하게 말로 협상이 되지 않을 수도 있다. 이럴 때 낙찰자는 환경이 자신에게 유리해지도록 준비시킬 필요가 있다. 경매의 경우 낙찰자는 인도명령제도를 이용하여 명도를 쉽게 마칠 수 있으니 협상 진행 여부와 상관없이 일단은 인도명령을 신청하여 인용을 받아두는 것이 좋다.