서울의 부동산만 오를 것이다

프롤로그 _ 왜 서울의 부동산을 꼭 사야 하는가?

1장 서울 집값만 더 오를 수밖에 없다
절대로 서울에 있는 집을 빼앗기지 마라
왜 앞으로 서울 집값만 오를 것인가
글로벌 도시를 보면 서울의 미래가 보인다
지방에 집이 있다면 지금 당장 팔아라
그렇다면 지방의 집값은 어떻게 될 것인가?
현재 서울 집값 급등의 이유는 무엇인가?
그 중에서도 서울 아파트가 최고다

2장 서울 주택가격을 결정하는 요인들
인플레이션을 가볍게 여겨서는 안 된다
금리는 부동산 가격에 직접적인 영향을 미친다
임대수익률을 알면 부동산투자의 옥석을 가릴 수 있다
부동산 가격 상승을 위한 3가지 조건
경기와 경제흐름은 서울 집값에 어떤 영향을 주나?
빈집쇼크, 어디까지 확장될 것인가?
그렇다면 수도권 집값은 어떻게 될 것인가?

3장 서울 주택, 수요는 넘치고 공급은 부족하다
인구변화가 서울 집값을 올린다
미국, 일본의 베이비붐세대를 보면 서울 소형 주택이 해답이다
정부의 부동산정책이 서울 집값을 받쳐주고 있다면?
그렇다면 서울 아파트를 언제 사야 하는가?
소규모 가로주택정비사업을 통한 도시재생 활성화에 주목하자
서울지역의 주택구매 수요는 차고 넘친다
향후 서울 아파트 가격에 영향을 미치는 요소는 무엇인가?

4장 서울에서도 오르는 지역은 따로 있다
재개발과 뉴타운보다 도시재생에 더 관심을 갖자
강남 3구의 노른자에 투자하자
압구정동과 뚝섬이 신흥부촌으로 떠오른다
여의도는 한국의 맨하튼이 될 것이다
용산은 새로운 모습으로 완전히 변신할 것이다

에필로그_ 결국 서울은 트렌드의 중심에 있게 될 것이다

록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 역대 사상 최대 규모와 투자로서 민간개발을 통해 이루어지고 있으며, 동부야드와 서부야드를 나누어 2024년까지 상업 및 주거공간으로 복합적으로 재개발되고 있다. 또한 서쪽지역의 재조정, 뉴욕 7호선 연장, 자비츠 컨벤션 센터Javits Convention Center 리노베이션 등의 사업이 포함되어 있다. 일본은 2001~2006년 고이즈미 전 총리의 도시재생정책으로 도쿄의 대규모 도심 재개발사업이 진행을 착수했다. 치요다 구에 위치한 마루노우치 지구는 일본 대기업 본사, 금융 및 언론사가 밀집한 도쿄역과 천황의 거처인 황궁이 있는 일본 도쿄의 중심지로 한국의 서울역에서 광화문 일대와 비슷한 지역이다. 그간 마루노우치 지구는 천황의 거처가 있어 주변 개발과 고도제한으로 인하여 노후화가 진행되면서 일본의 도심개발이 활기를 잃었다. 하지만 마루노우치 지구의 도시재생은 호텔, 국제회의시설 등 경제활동을 촉진해 활력을 되살리는 도시기능과 함께 역사적 건축물을 보존해 고품격 지구로 만들었다.

한때 큰 화제가 되었던 스웨덴 ‘말뫼의 눈물’을 기억하는가? 스웨덴 말뫼(스웨덴어: Malm?)는 발트해Baltic Sea와 카테가트해협 Kattegat Strait 사이에 있는 외레순해협(스웨덴어: ?resund)에 위치해 세계에서 번잡한 항로에 속하는 항구도시다. 1980년 전까지 스웨덴, 덴마크, 노르웨이 등의 북유럽 국가들은 세계적으로 해운 및 조선업에서 주도권을 가졌다. 하지만 한국, 일본, 중국에게 그 자리를 내놓으면서 특히 조선업이 급격히 쇠퇴했다. 그 당시 세계 최강의 조선업체인 스웨덴 코쿰스 Kockums도 말뫼에 위치했다. 높이 128m, 폭 164m, 인양능력 1,500t급, 자체 중량 7,560t으로, 당시로는 세계 최대의 코쿰스 크레인Kockums Crane을 보유해 조선강국의 상징이자 말뫼의 자부심이었다. 그러나 코쿰스 조선사는 1987년 파산하고 ‘코쿰스 크레인’을 1달러에 처분했다. 그 코쿰스 크레인은 지금의 현대중공업(대우조선해양과 합쳐져 한국조선해양이 됨)에서 보유한 ‘울산 골리앗 크레인’이다. 스웨덴 말뫼의 인구 약 30만 명 중 2만 7천 명이 실직에 빠졌고, 2002년 9월 말뫼 시민들이 코쿰스 크레인이 해체되고 운송선에 실려 사라지는 모습을 바라보며 눈물을 흘렸다.

국가가 기준금리를 인상하게 되는 이유는 경기호황에 따른 인플레이션이 유발되어 물가가 상승하기 때문이다. 이에 대출금리를 상승시켜 시중자금을 중앙은행으로 끌어당기는 효과와 함께 예금금리를 상승시켜 저축을 유도한다. 한편 주택담보대출 금리도 상승시켜 기존 또는 신규 주택구매자의 심리를 악화시키고, 주택구매에 대한 이자비용을 증가시켜 주택구매에 대한 부담을 가중시킨다. 대부분 주택구매자는 집을 살 때 자기자본이 부족해 타인자본의 차입이라는 지렛대를 삼아 레버리지Leverage, 즉 은행의 대출을 이용한다. 다만 경기호황에 따른 기준금리 상승은 경제성장을 통한 소득증가로 이어져 부동산 임대료의 상승까지 이어지는 긍정적인 신호이다. 하지만 경기둔화에도 불구하고 낮아지지 않는 기준금리는 부동산 임대료 상승 없이 주택담보대출 금리 상승에 따른 이중고를 겪을 수 있다. 이런 시기에는 시세차익을 목적으로 주택매매가격과 전세가격 간의 차이가 적은 주택을, 전세를 끼고 매입하는 투자방식의 갭Gap투자는 위험해진다. 반대로 경기가 바닥으로 경기개선이 시작되는 시점에서는 낮은 기준금리, 일시적으로 완화된 대출규제를 고려해 주택담보대출을 이용해서 적극 투자할 수 있는 기회를 제공한다.