세상에서 가장 친절한 재개발·재건축

들어가며 | 서울과 수도권 주택공급의 핵심은 재개발·재건축이다

1장 재개발·재건축이 뜨는 이유 _ 주거문제의 유일무이한 해법
이제는 재개발·재건축이 부동산 투자의 답이다
재개발·재건축이란 무엇이고 어떤 것인가
재개발·재건축 투자 전에 꼭 알아야 할 필수용어 4가지
재개발·재건축, 돈 되는 지역 찾는 3가지 키워드

2장 출항 전부터 선원들이 단합하기 _ 조합설립 전후 벌어질 일들
재개발·재건축 사업은 조합원 간의 단합과 소통이 중요하다
초기에 투자하려면 10년 단위 기본계획부터 봐야 한다
정비구역 지정은 본게임, 적극적으로 움직여야 한다
조합 집행부는 살림꾼, 사업 속도를 결정짓는다

3장 선장보다 중요한 항해사·기관장 뽑기 _ 협력사·관계사의 중요성
재개발·재건축에 있어 협력사·관계사가 무엇보다 중요하다
첫 설계를 잘해야 명품단지가 된다
PM·CM은 심부름꾼이 아니라 조언자를 뽑아야 한다
신탁이나 공동시행 방식으로 금융 부담을 줄일 수 있다
시공사 선정을 둘러싼 과열 입찰 경쟁은 좋지 않다

4장 밑그림을 잘못 그리면 덧칠로 허송세월이다 _ 인허가 단계에서 주의할 점
인허가 절차는 생각보다 오래 걸리니 단단히 준비하자
사업시행은 사전 매뉴얼이니 허용범위부터 정확하게 파악하자
혹하는 시공제안의 함정, 대안·특화설계의 장단점을 알자
쏟아지는 무상옵션, 하지만 세상에 공짜는 없다
인허가 단계에서 돌발 리스크 관리는 이렇게 하자

5장 ‘주는 돈, 받는 돈’은 결국 조삼모사 _ 관리처분 때 손해 안 보는 법
관리처분, 제대로 알고 대응하자
매입 전부터 분양 자격 확인은 필수다
종전자산평가·비례율이 높다고 꼭 좋은 것은 아니다
수익성·세금 양쪽 모두 살펴 입주권을 결정하자
기부채납과 현금납부로 부지효율을 높일 수 있다

6장 청약작전이 늘어지면 사상자가 속출한다 _ 이주·철거 전략
이주와 철거에도 전략이 필요하다
이주 협상, 재면 잴수록 비용과 시간이 급증한다
갭투자도 전략적으로, 세입자 들일 땐 특약을 활용하자
추가로 투자할 수 있는 대체주택제도 200% 활용법

7장 쓸 땐 쓰고 아낄 땐 아껴야 명품단지가 된다 _ 품질과 비용의 상관관계
명품단지를 만들면 그만큼 가치가 높아진다
비용 아끼고 수익성 올리려다 하자와 소음이 발생한다
화려한 커뮤니티와 컨시어지, 제대로 운영 못하면 관리비만 샌다
피할 수 없는 공사비 증액, 꼼꼼한 자료조사가 필수다

8장 성공한 사업은 마무리가 좋다 _ 입주와 조합 해산
입주와 청산 절차, 사실상 사업의 마무리 단계
급전만 있다면 보류지가 최고의 선택지다
입주 후 하자, 단체 대응으로 제대로 보상받자
최대의 적인 ‘사업지연’, 금융비용보다 무서운 건 없다

나오며 _ 나의 관심이 좋은 새집을 만든다
부록1 _ 돈 되는 재개발·재건축 지역
부록2 _ 재개발·재건축 핵심 용어

재개발은 낙후지역의 주거환경을 단박에 개선한다는 장점이 있다. 좁은 골목길과 오래된 주택이 들어선 전통부락은 교육여건도 좋지 않고, 치안도 불안하다. 하지만 정비사업을 하면 도로가 넓어져서 동네가 쾌적해지고 가구 수가 늘어남에 따라 인구도 증가해 상권도 활성화된다.

재개발 사업은 기반시설이 열악한 곳에서 도시환경을 개선하는 사업이다. 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 철거하고 도로와 상하수도, 주택 등을 새로 짓는다. 그래서 주거환경뿐 아니라 도시환경 개선효과도 크다. 이 때문에 재개발은 공공사업 성격을 가진다.

재건축은 재개발과 다르게 사업에 동의한 사람만 조합원이 된다. 사업에 동의를 하지 않은 소유주는 조합설립 단계에서 매도청구 대상이 된다. 재개발은 도로나 땅만 가지고 있어도 조합원이 되고 분양을 받을 수 있지만, 재건축은 땅(대지지분)과 집(주택)을 같이 소유하고 있어야 한다. 도로 등 소유자는 조합원이 될 수 없다.