나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다

프롤로그 나의 첫 재개발 투자 분투기

인트로
2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드
‘2024 도정법 개정안’의 주요 포인트와 예상 수혜 지역
수도권 분양가의 지속적인 상승, 고금리 상황은 시장에 어떤 영향을 미칠까?
‘1기 신도시 특별법’과 해당 도시들의 재건축 투자 전망은?

제1장
왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가
우리가 재개발·재건축에 투자해야 하는 5가지 이유

제2장
단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초
재개발사업에 사용되는 기본 용어 이해하기
재개발·재건축 정비사업 절차 이해하기
재개발 투자, 언제 사고 언제 팔아야 하나
재개발과 재건축은 어떻게 다른가

제3장
서울부터 제주까지 대한민국 정비사업 유니버스
서울 재개발·재건축은 미래의 한정판 명품이다
강남·서초·송파·강동 유니버스
용산·마포·성북·은평 유니버스
여의도·목동 유니버스
경기도 유니버스
제주도 유니버스

제4장
아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자
소규모주택 정비사업
모아타운
비주택 정비사업 투자
정비사업 상가투자
아파트와 상가의 동상이몽, ‘상가 쪼개기’
리모델링

제5장
실투금액대별로 접근하는 핫한 재개발 투자처와 입지 분석
2억~4억 원대
인서울을 꿈꾸는 투자자들이여, 고개를 들어 노원구·성북구·은평구를 보라!
5억~9억 원대
강남이 코앞, 거여·마천 뉴타운의 미래 가치를 주목하라!
10억 원대
여기가 리얼 한강뷰! 입지의 끝판왕인 노량진, 한남, 성수, 흑석 뉴타운

제6장
실전투자 대비 매물 찾기 TIP
투자 고수들의 임장은 한끗이 다르다!

에필로그 영끌 MZ 부동산 투자자에게 보내는 편지
부록 1기 신도시 중 분당·일상 재건축 현황지도

그럼에도 시장은 과거와 달리 매우 빠르게 변화하고 그에 따른 거시경제 관여자들이나 주요 각국 정부들의 대처도 상당히 긴박하게 움직이는 모습으로 진화하고 있다. 이러한 환경에서 부동산 시장의 사이클 역시 과거 대비 빠른 흐름으로 이어질 것이라는 전망들도 매우 많다. 그래서 부동산 투자자로서의 우리는 좀 더 깊은 관심의 끈을 놓지 않고 거시경제를 비롯한 시장의 흐름을 주시해야 함을 잊지 말아야 한다. 세상은 생각보다 매우 빠르고, 우리의 예상보다 사람들의 적응은 더 빠르다. 밸런스가 맞아 세상이 돌아가는 것 같아도 때때로 세상은 이격(사이가 벌어짐)과 수렴(하나로 모아짐)을 반복한다. 그 밸런스의 붕괴가 일어나는 지점이 누군가에게는 기회다. 기회는 이격과 수렴의 사이, 균형과 불균형의 사이에 존재한다. 2022년 말과 2023년 초 시장이 무참히 흔들릴 당시 올림픽파크포레온이 미분양이 날 것이라는 패배주의로 잠실-송파권역 아파트 가격이 추락하는 날개조차 없어 보일 때 과감히 갈아탄 분들이 그 ‘사이’의 불균형에서 기회를 잡은 것과 같은 이치라 하겠다.
--- 인트로 2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드

결국 부동산 투자란 적절한 시간과 적절한 곳에, 내가 낚을 어종에 맞게 미끼를 선택하여 낚싯대를 드리우는 것과 같다. 하지만 낚싯대만 던져두고 가만히 지켜봐서는 대어를 낚을 준비가 끝난 것이 아니다. 입질조차 없는 상황에서 하염없이 올라오지 않는 찌만 바라보는 것은 시간과 돈을 허비하는 짓이다. 때로는 장소를 이동하여 포인트를 바꾸기도 하고 비가 오면 낚시채비를 걷고 파라솔이나 텐트로 잠시 몸을 숨기듯, 무조건 낚싯대에 고기가 걸리기만을 기다리지 말아야 한다. 다른 말로 바꾸면, 내가 재개발·재건축 투자를 한다고 하여 무조건 ‘신축 아파트 준공’까지 기다릴 필요는 없다는 점이다. 중간에 가격이 오르면 언제든지 팔고 다른 것으로 갈아타도 된다. 이때 체크해야 하는 것이 시장의 분위기와 해당 사업 구역의 진행에 따른 대응이라 하겠다.
--- 제1장 왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가

만약 너무 많은 조합원들이 84제곱미터 이상을 원한다면 신축 예정 세대수보다 신청자가 더 많은 경우가 발생할 수 있다. 이때는 보통 신청 순위 내에서 감정평가 금액순으로 배정되므로 나의 감정평가액 순위를 알고 이에 대응하는 것도 필요하다. 또한 평형만을 신청하는 곳도 있지만 세세하게 평형과 평면 타입별로 신청을 받는 곳도 있다. 이때 낮은 감정평가를 받은 조합원이라면 비인기 타입의 중대형 평형을 신청하는 것도 하나의 방법이라 하겠다.
--- 제2장 단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초