흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

머리말
프롤로그

1부 수익 올리는 부동산 경매, 지금 시작하자
▪ 일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라
▪ 부동산 경매는 왜 돈이 되는가?
▪ 교통, 학군, 일자리… 호재를 잘 활용하라
▪ 돈이 부족한데 부동산 경매가 가능할까?
▪ 임장활동, 아무리 강조해도 지나치지 않다.
▪ 매월 20만 원의 임대소득을 올린 사례
▪ 간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례
▪ 의무는 아니지만 나를 위해 쓰는 돈, 명도비용
▪ 규칙을 정하고 꼼꼼히 체크하면 무조건 이기는 재테크

2부 부동산 경매, 생각보다 어렵지 않다
▪ 대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까?
▪ 은행 대출은 정말 고마운 존재
▪ 일반 매매, 부동산 경매의 장단점
▪ 부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다
▪ 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다
▪ 부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도
▪ 우선 말소기준권리를 챙겨라
▪ 우선변제권과 가압류
▪ 가처분과 가등기
▪ 주의해야 하는 대항력 있는 임차인 유형

3부 이제는 실전, 직접 발품을 팔아라
▪ 부동산 경매 수익률 분석하는 방법
▪ 어떤 아파트를 선택해야 할까?
▪ 매도차익 or 임대수익, 어떤 것이 좋을까?
▪ 수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다
▪ 부동산 중개업소의 정보를 활용하라
▪ 경매 컨설팅 업체는 피하라
▪ 경매받은 물건을 빠르게 임차나 매도하는 방법은?
▪ 낙찰은 받았는데 대출이 안 나오면 어쩌지?
▪ 경매 물건 중 대지권미등기 해결방법
▪ 꼼꼼한 준비만이 소중한 사람을 지킬 수 있다

4부 법과 제도, 기본만 알면 쉽다
▪ 등기부등본 어떻게 봐야 할까?
▪ 주택임대차보호법을 이해하자
▪ 분양가상한제도가 경매 투자에 문제가 될까?
▪ 면밀한 시세조사로 수익률을 높여라
▪ 입찰 전에 이것만큼은 알아둬라
▪ 임의경매 및 강제경매를 이해하라
▪ 부동산 경매 배당3원칙과 배당순위
▪ 특수물건 중 유치권 완전 정복
▪ 경매의 함정을 피하기 위한 10계명

5부 마지막까지 꼼꼼하게 챙겨라
▪ 경매 낙찰 후 인테리어 꿀팁
▪ 시공사례로 본 똑똑한 인테리어
▪ 경매투자, 개인과 사업자 중 누가 유리할까?
▪ 부동산 양도소득세 절감 방법
▪ 기한 내에 양도소득세 예정신고를 하라
▪ 현장을 제대로 파악하고 협상하라
▪ 임대든 매매든 빨리 하고 싶다면?
▪ 갭 투자와 경매 투자 중 뭐가 더 좋을까?
▪ 갭 투자의 장점과 단점
▪ 100세 시대, 축복인지 재앙인지는 당신의 선택

에필로그

책의 집필을 결심한 것은 내 삶이 결코 순탄하지 않았고 평범하지 않았기 때문이다. 최악의 상황에서 바닥을 찍고 신나게 롤러코스터를 타고 오르듯 비상한 경험을 했기 때문이다. 이 경험을 해보지 못한 이들은 절망에서 벗어날 수 없고 점차 용기를 잃어갈 수밖에 없다. 그들에게 한줄기 빛이 있다는 걸 알려주고 싶었다. 그들이 어떤 고통과 절망감 속에서 살고 있는지 누구보다 잘 알기에 그들에게 희망의 메시지를 주고 싶었다.

- ‘머리말’ 중에서

부동산 경매는 처음 접하는 사람들에게는 어려운 단어로 도배되어 있고 딱딱한 법적 용어들로 가득하기 때문에 진입장벽이 높다는 생각을 하곤 한다. 하지만 이 생각부터 바꿔야 한다. 간단하게 1분 권리분석만 할 줄 알아도 문제없는 물건을 시세보다 싸게 손에 넣을 수 있다. 확보한 물건을 급매로 되팔아 적지 않는 수익을 챙길 수도 있다. 또는 임대수익을 도모해서 매월 급여나 연금 이외에 안정적인 부동산 수익을 발생시킬 수 있다. 직장을 다니면서 1년에 몇 건 정도만 실행해도 고수익을 충분히 만들 수 있다. 굳이 본업을 접고 경매에만 몰두하여 수익을 올리겠다는 생각을 할 필요는 없다. 경매는 부업으로도 충분히 가능하다. 전적으로 매달리지 않고, 부업 형태로 참여할 수 있다는 것이 경매의 가장 큰 장점이다. 누구나 시간은 부족하다. 부족한 시간을 잘 활용해서 새로운 도전을 하는 것은 자신의 몫이다. 이런저런 문제가 있어서 못 하겠다고 하지 말고, 문제를 어떻게 하면 해결할 수 있는지를 먼저 고민해야 한다.

- ‘일을 하지 않아도 돈이 들어오는 구조를 만들어라’ 중에서

세입자는 “여기가 정이 들어서 계속 살고 싶다”는 의사를 밝혔다. “1년 정도 지나면 적금 만기가 되니 그때 이 집을 사고 싶다”고도 했다. 그래서 월세 계약 1년 뒤 해당 아파트를 그에게 팔기로 했다. 수익을 따져보면 낙찰가 1억 5,700만 원에 대출 1억 2,000만 원을 제외하면 실투자금은 3,700만 원이 된다. 보증금 3,000만 원에 매월 65만 원 월세로 임대차 계약을 하고 기존 투자금 3,000만 원을 보증금으로 받은 셈이다. 따라서 나의 지갑에서 나간 실질적인 투자금은 700만 원이 된다. 월 대출이자 35만 원을 제외하고 매월 30만 원씩 돈이 들어오는 구조가 추가적으로 만들어진 것이다. 노동을 하지 않아도 매월 30만 원씩 돈이 들어오게 된 것이다. 추가로 1년 임대계약 이후 세입자가 원하는 대로 매도 계약을 체결했다. 시세가보다 저렴한 1억 7,000만 원에 매도했고, 결과적으로 1년간 받은 월세를 제외하고도 1,300만 원의 수익이 돌아왔다.

- ‘간단하게 1,300만 원 수익 올린 사례 중에서