상가임대차법

추천사
머리말
기본 용어 정리

1. 상가건물 임대차보호법의 적용
상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임차인의 범위
특별한 지역의 상가임대차법 적용 ? 강화군, 제주도, 세종시
환산보증금 범위를 초과한 임차인의 보호
사업자등록을 신청하지 않은 임차인의 보호
법인의 상가임대차법 적용
여러 개의 구분점포를 임차하는 경우 대항력
수수료 매장의 상가임대차법 적용

2. 계약의 조건과 특약
소유자 아닌 사람과의 계약
공동소유와 대리 계약
특약으로 정한 임대인과 임차인의 계약해지권
공동임차인의 계약서 특약
약관으로 만들어진 계약서 특약의 효력
법률에는 없고 판례만 있는 가계약
등기부와 건축물대장의 소유주가 다른 경우
계약 전에 확인해야 하는 건축물 용도 분류
인허가 업종 관련 상가계약 전 확인해야 할 다섯 가지
잔금 전 인테리어를 위해 비워주겠다는 약정의 위반
신탁등기 된 부동산을 임대차하는 경우
동일 임대인 소유의 건물에 같은 업종의 임차인이 들어오는 경우
임대인 변경으로 인한 계약해지 및 재계약
계약금 일부만 지급한 경우 해지 위약금
전차인의 상가임대차법 적용
임대인의 동의 없는 전대차계약
그 밖의 전대차계약의 특징과 유의점
임대인의 말을 믿고 계약했는데 허가가 안 되는 상가
임차인에게 불리한 특약의 유효성 여부
매매되는 경우 조건 없이 나간다는 특약
제소전 화해조서의 작성

3. 보증금과 월세
임대차기간 중 임대인의 인상 요구
보증금을 인상하지 않고 월세로 전환해 인상하는 경우
갱신요구권 없는 임차인에 대한 인상의 한도
3기에 해당하는 차임의 연체
과거의 월세 납부 명세의 입증 책임
임차인의 차임 감액 요구
소송 중 임차인의 차임 지급
임차인이 부담하는 부가가치세도 차임에 해당하는지
보증금의 가압류
차임 연체에 대한 연체료 약정
이전 임대인과 차임 연체를 이유로 신규 임대인의 계약해지
월세를 낮춰 신고하자는 임대인
임대인의 계좌가 없어진 경우 월세 지급 방법

4. 수리와 관리
임대인의 수리비 부담 범위
신축건물의 기본 마감 범위
습기 차고 곰팡이가 심한 상가
임대인의 과도한 관리비 인상
상가 관리단에서 업종제한을 규약으로 만든 경우

5. 계약의 갱신
임차인의 갱신요구권과 임대인의 증액 청구
갱신계약 할 때 알리는 재건축 일정이 갱신거절 사유에 해당하는지 여부
아내 명의로 새로운 계약을 한 임차인의 갱신요구 기간
자동으로 보장되지 않는 10년
묵시의 갱신이 된 경우 임대차기간
환산보증금 초과 임대차에서 묵시의 갱신이 되는 ‘상당한 기간’
임대인이 먼저 갱신거절을 통지한 경우 임차인의 갱신요구권
전차인의 계약갱신청구권 범위

6. 계약의 종료
임대인이 여러 명일 때 계약의 해지
2기 차임 연체 시 해지 가능하다는 특약
신축상가 준공 지연으로 인한 해지
종료 1개월이 남지 않은 시기에 임차인의 해지 통고
임차인의 사정으로 도저히 임대차를 계속할 수 없을 때
계약은 종료되었는데 보증금을 반환 못 하는 임대인
계약종료 이후 계속 점유할 때 부당이득 여부
임대인이 특약사항을 이행하지 않은 계약의 해지
계약종료일 이전에 해지 통고를 번복하는 경우
내용증명을 쉽고 편하게 보내는 방법
내용증명이 반송되어 오는 경우

7. 중개보수와 권리금 계약 수수료
중개보수가 너무 비싸요
부동산에서 주는 공제증서의 의미
묵시의 갱신 시 중개보수 당사자
임차인이 계약금을 포기하는 경우 임대인의 중개보수

8. 원상회복
원상회복의 중요한 대법원 판례
내부 벽지까지 다시 하라는 임대인의 원상회복 요구
일부의 원상회복 미비를 이유로 보증금 반환 지연
원상회복 비용을 제외한 보증금을 공탁한 임대인
임차인의 유익비 상환청구
폐업신고를 해야 보증금을 반환한다는 임대인

9. 권리금
임대인의 신규임차인과의 계약거절 사유
일체의 권리금을 인정하지 않는다는 특약
임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 의미
권리금 회수를 보호받지 못하는 상가
갱신요구권이 없는 임차인의 권리금 회수
임대인이 미리 새로운 임차인을 거절하는 경우
계약종료일까지 권리금 회수를 못 하는 임차인
권리금을 보장하는 보험
권리금 손해배상 청구
임대인의 가족이 직접 사용하려고 하는 경우
새로운 임차인과 권리계약 이후 임대인의 계약거절
재건축을 이유로 나가라는 임대인
권리금 계약을 해지하고 임대차계약만 진행할 수 있나?
신규임차인에게 과도한 임대료 인상
임대인이 설치한 시설물을 인수하는 경우
업종을 이유로 임대인이 권리금 회수를 방해
기존에 지급한 권리금이 없어도 권리금 회수 가능한가?
상가매매와 권리양도를 동시에 하는 경우 양도소득세

10. 경매와 대항력
확정일자 부여받는 방법
전차인의 확정일자 부여
공동임차인의 확정일자 부여
우선변제와 최우선변제 제도 적용금액
확정일자 없는 임차인의 우선변제와 최우선변제
건물이 경매되는 경우
경매가 진행되면 보증금보다 세금이 우선된다?
선순위 임차인의 권리를 확인하는 방법
최우선변제권 제도를 악용한 경우의 배당
환산보증금 초과 임차인의 전세권 설정
새로운 임대인과 계약한 경우 우선변제권의 유지 여부
폐업 후 다시 사업자등록을 한 경우 대항력
계약서와 다른 층을 임차해 사용하는 경우

11. 개정된 상가임대차법 해설
개정의 배경
차임연체에 대한 특례규정
감액 후 재 증액 시 인상 한도 및 차임증감청구권
개정의 한계와 비판

맺음말
부록

상가임대차법은 상가건물의 임대차계약 관계에서 사회·경제적 약자인 임차인을 보호하고 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 민법에 대한 특례를 규정하고 있고, 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우가 적용 범위다. 따라서 영리를 목적으로 하는 회사는 직접적인 상행위(장사 등)를 하지 않더라도 상인이 될 수 있고, 이는 개인사업자와 법인사업자 모두에게 같은 상가임대차법이 적용됨을 의미한다.

가장 흔히 볼 수 있는 임대인의 사례는 해당 상가를 분양받았거나 매수한 사람, 즉 곧 소유자가 되기는 할 것으로 예상하지만, 아직은 소유자가 아닌 경우다. 심지어 경매 절차에서 최고가 매수인이 된 사람이 매각 대금 잔금을 지급하기 전, 최고가 매수인이라는 서류만 달랑 들고 부동산에 나타나기도 한다. 미리 말해두지만, 경매에서의 최고가 매수신고인 지위에 있는 사람은 임대차계약 체결권이 없다.

최근 주택임대차보호법 개정으로 인해 주택 임차인은 2년 만기 후 갱신요구권을 주장해 추가로 2년 더 거주할 수 있게 되었다. 상가는 이미 임차인에게 10년까지의 갱신요구권을 보장하고 있다. 임대인으로서는 투자로 해당 상가를 매수하는 경우, 임차인의 갱신요구권 잔여 기간이 매수 여부를 결정짓는 하나의 중요한 요인이 되었다. 특히, 재건축을 계획해 매수한다면 더욱더 그렇다.