부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? : 공매 실무와 실전 사례

프롤로그 나에게 부동산 공매는 희망이었다 6

PART 1 공매의 최종목적은 수익 창출이다

01 셀프 인테리어로 짜릿한 투자 수익 16
02 입지선택을 잘못해서 실패한 사례 32
Tip 입찰 전 유의사항 38
03 낙찰받고 한 달 만에 월세 100만 원 받기 39
04 공매의 최종목적은 수익 창출이다 50
05 부동산 세금Ⅰ 취득세와 보유세(재산세 및 종합부동산세) 57
06 부동산 세금Ⅱ 투자 수익률을 결정짓는 양도소득세 63
Tip 주택 규제지역 지정 현황(2022년 9월 26일 기준) 67
07 부동산 정책과 합법적 절세 방법 69
08 대출과 신용등급(LTV, DTI, DSR 포함) 74
Tip 신용등급을 하락시키는 6가지 대표 사례 80
Tip 신용등급을 올리는 5가지 방법 81
Tip 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과 86
09 필요경비를 잘 챙겨야 절세된다 88

PART 2 공매의 꽃, 명도

01 낙찰받고 등기 하루 만에 매수자가 나타나다 94
02 100세 시대 노후자금 만드는 비법 103
03 감정평가서와 실제 시세는 다르다 111
04 명도란? 117
05 명도의 기술 119
06 명도할 때 점유자에게 좋게 인식되는 법 122
07 명도 협상은 제삼자를 내세우는 것도 좋다 124
08 가슴으로 이해하면 명도를 쉽게 할 수 있다 130

PART 3 여행 같은 나의 임장스토리

01 맛집 찾아다니면서 여행하듯 임장하기 142
Tip 현장조사서 148
02 젊은 신혼부부의 안타까운 이야기 149
03 너무도 친절한 노부부 155
04 둘째 딸, 공매에 관심을 보이다 163
05 드디어 둘째 딸이 낙찰받다 170
06 전세 사기 당하지 않는 방법 178
07 부동산 경·공매 시 별도 세대구성과 세금 문제 186
08 경·공매에서 체납된 관리비 해결책 189
09 건물의 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막의 의미 193

PART 4 부자가 되는 원리

01 평범한 50대 주부의 공매 투자 계기 198
02 부동산 투자로 성공하려면 어떻게 해야 할까? 203
Tip 안전한 부동산 투자 원칙 208
03 부자가 되는 원리 209
04 성공하는 사람들은 긍정적이다 214
05 나를 먼저 사랑해야 다른 것도 보인다 220

▷ 지금은 부동산에 관한 다양한 정보들을 직접 찾아볼 수 있고 경험해 볼 수 있다. 그중에서 나와 맞는 방법을 찾으면 된다. 필자는 이 부분에서 알기 쉽게 풀어 주고 싶었다. 공매의 기본지식과 물건 찾는 방법, 물건 분석하는 방법, 임장하는 방법, 명도 과정까지 어렵지 않고 쉽게 이해할 수 있도록 최대한 노력했다.

▷ 잘못된 선택을 하면, 취득세, 보유세, 양도세, 중개수수료, 법무비, 미납관리비, 명도비, 수리비, 인테리어비 등 기타 잡비로 인한 많은 부대비용이 들어가기 때문에 단순히 부동산 가격만 보거나 신축 물건이라고 해서 괜찮은 물건이라고 단정 짓지 말아야 한다.
잘못 낙찰받으면 오히려 손실이 날 수도 있으니 신중히 처리해야 한다. 이런 부대비용을 제외하고도 수익이 날 물건인지 전반적인 것을 확인하고 신중하게 입찰을 해야 한다.

▷ 내년 5월까지 월세를 받기로 협의를 하고 명도 합의서를 작성했다. 그래서 지금까지 월초면 통장으로 100만 원이 꼬박꼬박 입금된다. 이 집은 대출이자 약 38만 원을 제하고 나면, 순수익은 약 61만 원이 남는다. 나의 단기매도 계획에 약간의 차질이 있었지만, 이 정도면 괜찮은 수입이란 생각이 들었다.