부동산은 감이 아니라 데이터

서문•4

제 1 장 부동산은 예측 가능한가
01. 현상에서 패턴을 찾아 예측한다 18
02. 예측을 위해 데이터가 존재한다 24
03. 데이터가 신이다 31
04. 5년 후 주택 가격을 예측해보다 46
05. 예측에는 모든 것이 동일하다면 하는 가정이 있다 52
06. 우연, 감정, 소문도 가격 요소다 58
07. 예측은 신의 계시나 인간의 자유 의지가 아니다 62

제 2 장 주택의 수요와 공급
01. 2020년 가격 폭등의 진짜 이유 68
02. 얼마가 공급되어야 적정한가? 78
03. 앞으로는 미분양을 걱정해야 한다 85
04. 가구수 감소, 공급이 과다하면 주택 가격은 하락한다 89
05. 수급만큼 중요한 통화량 92
06. 주택 시장은 어떻게 작동하나? 96

제 3 장 강남 아파트는 왜 비싼가?
01. 교통·통신의 발달로 물리적 위치나 공간은 중요하지 않다 106
02. 소비심리와 욕구가 강남 아파트에 미치는 영향 110
03. 강남 아파트, 그들만의 리그가 아니다 114
04. 소득, 고용, 학력만으로 지역 주택 가격을 알 수 있다 124
05. 강북과 강남 아파트 격차 원인과 불패론 127
06. 넓은 땅을 두고 비싼 집에 비좁게 살아야 하나? 133

제 4 장 소유와 전세
01. 집을 꼭 사야 하나? 전세 살면 되지 140
02. 전세금은 20년 후 30~50% 빼고 돌려준다 143
03. 인플레이션이 전세를 흔든다 146
04. 전세가 결코 공짜가 아니다 150
05. 주거비용은 자가, 전세, 월세 모두 같다 156
06. 전세제도는 계속 유지될까? 158

제 5 장 재건축 아파트
01. 재건축사업은 무조건 돈이 된다 164
02. 재건축과 주택정비 사업 총정리 168
03. 재건축 현황 176
04. 재건축의 사업타당성 검토 181
05. 재건축사업의 문제점과 개선 방안 188
06. 강남 아파트 재건축과 리모델링 사례 194

제 6 장 지역별, 글로벌 주택 가격
01. 지역별 주택 가격의 격차와 수도권 집중 208
02. 글로벌 주택 가격 동조화 231
03. 일본경제의 잃어버린 30년 244

제 7 장 주택만으로 노후대책
01. 은퇴 후 집 한 채밖에 없는데 100세 장수 리스크 258
02. 하루 살기 바쁜데 월 300만 원, 총 9억 원이 필요하다? 263
03. 국민연금, 개인연금, 퇴직연금으로 충분하지 않다 267
04. 노후자금이라고 막연히 불안해하지 말자 271
05. 실현이 가능한 여유로운 노후와 은퇴 설계 279
06. 시뮬레이션을 통한 노후자금 계획 282

제 8 장 현명한 부동산 투자
01. 부동산 투자에 성공하기 위한 조건은 무엇인가 290
02. 부동산 투자에 성공하기 위한 심리적 요건 294
03. 부동산 투자 분석의 데이터 활용 300
04. 부동산 투자의 실패에서 얻는 교훈 305

나가면서•310
일러두기•325
저자 논문•326

결국, 지식·과학·학문은 미래를 예측하기 위해 있다고 할 수 있다. 물론 학문은 본질을 밝히고 이치를 알아내는 것이 원래의 목적이지만, 이 또한 자연이나 사회 현상의 패턴을 파악해서 원인과 흐름을 알아낸다. 이러한 패턴을 이해하기 위해 자연현상이나 사회현상을 수치화해야 한다. 그래야만 측정해서 관리할 수 있고, 분석할 수 있다.

부동산 투자는 본능, 예감, 경험, 내 마음이 가는 대로 하는 것이 아니다. 법칙이나 공식보다 원리를 이해하는 게 중요하다. 부동산의 원리를 알면 부동산을 예측할 수 있다. 또한 데이터를 이용해 분석하고 활용해야 한다. 데이터가 중요한 이유는 과거나 현재를 가지고 미래를 볼 수 있는 예측력을 갖게 해주기 때문이다. 예측은 신의 계시에서 인간의 자유 의지를 넘어 이제는 데이터의 분석으로 만들어진다.

부동산도 경제변수처럼 수급과 통화량에 의해 설명할 수 있다. 2020~2021년 주택 가격이 크게 상승한 것은 수급의 불균형, 코로나와 글로벌 공급망의 불안으로 인한 양적 완화로 통화량이 심하게 증가한 것을 주요 원인으로 추정할 수 있다. 그러나 이러한 변수의 연관성은 장기간에 연속되는 것이라기보다 단기간에 연결이 유지되는 것으로도 유추할 수 있다. 이는 주변 환경의 변화에 따라 움직이므로, 이에 대한 원인과 대책도 달라질 수밖에 없다.