직장인을 위한 부동산 가치투자

○ 서문
서문
집필 목적
불확실성과 순환주기
즉흥적인 반응과 복합적인 사고
투자를 위한 원칙

○ 부동산 가치투자
가치투자의 정의
투자와 도박의 차이점은 무엇인가?
투자자는 사업가다
부동산 가치투자는 무엇인가?
복리효과

○ 시장 참여자들의 심리
습관적 행동에 기반한 자동적 사고
인지적 편향
군중심리
정박효과
장기적인 투자
대도시권 거주 선호
대중매체와 SNS
하방격직성과 추세적 사고
절세-비과세 선호

○ 부동산 가치투자를 위한 이해
감정 개입은 시장의 진동과 주기를 만든다
부동산 시장은 장기간 버블을 형성하기도 한다
경기 순환은 부동산 시장에 영향을 준다
시장 참여자들은 수익의 기쁨보다 손실의 아픔을 크게 느낀다

○ 거래가격과 내재가치 사이의 괴리(Gap)
거래가격과 내재가치
시장은 항상 효율적인가?
합리적인 시장 참여자는 존재하는가?
자기중심적 사고를 하는 시장 참여자
부동산 정책을 총괄하는 정부는
공정한 심판인가?

○ 저평가와 수익창출
저평가는 어떤 상태인가?
안전한 차이는 어떻게 확보할 수 있나?
원금손실 가능성을 최소화하려면
어떻게 해야 할까?
가치투자를 통해 수익을 창출하는 방법

○ 부동산 투자 대상
주거용 부동산
비주거용 부동산

○ 부동산 내재가치 추정
거래가격
매도 희망가격
감정금액
임대수익률
미래가치
부동산 가치 추정

○ 부동산 시장의 특성
부동산 공급은 비탄력적이다
건축물은 노후화하여 결국 멸실한다
부동산 시장도 주기적으로 순환한다

○ 투자원칙123
원금손실 가능성을 최소화한다
기회비용을 고려한 의사결정을 한다
적정하게 레버리지를 활용한다

○ 취득-보유-처분
장기보유
저가매수-고가매도
저가매수-적정가 매도

○ 부동산 가치투자 방법
경매의 무작위성 극복
난이도와 수익률이 높은 경매
개발을 통한 임대소득과 사업소득
사업의 장기화로 저평가된 조합 사업 투자
추진 속도가 빠른 조합 사업 투자
다수가 관심 없는 지역주택 조합 사업 투자
당첨 확률이 높은 청약
무혈입성이 가능한 미분양
위험과 수익을 나누는 공동투자
임대소득이 높은 상업용 부동산
소외된 자산에 투자(역발상 투자)

○ 무모한 투기 방법
공황 구매
승자의 저주
고분양가 청약
미래가치가 낮은 부동산 취득
수요부족 지구 개발과 분양
수익률이 낮은 상업용 부동산 취득
조합 해산 구역 부동산 취득

○ 부동산 투자에 실패하는 원인
가치에 대한 무지
하방경직성에 대한 무지
군중심리 감염
최적의 매매 시점 추정

○ 글을 마치며
모두가 부동산을 투자해야 하는 것은 아니다
부동산 투자에도 행운이 있다
추세적 사고는 위험하다
가까운 자를 조심하라
경험담

현금흐름이 발생하는 부동산들은 주거용 부동산과 달리 미래의 이익을 현재로 할인하여 평가하는 과정이 자본투입을 위한 의사결정 전에 전제되어야 한다. 부동산을 활용한 사업화를 통해 현금흐름을 극대화할 수 있는 노련한 투자자는 특정 부동산의 가치를 높게 평가할 수 있다. 반대로 특정 부동산의 운영수익을 높게 상승시킬 수 없는 사람은 그러한 부동산을 취득하면 기회비용이 크다. 특별히 상업용 부동산 투자를 위해서는 주거용 부동산보다 더 많은 조사와 비교를 통해 가치를 평가하는 훈련이 필요하다. 필자는 이 책을 읽는 독자들이 자산가치 평가를 위한 학습과 훈련에 익숙해지길 바란다.
-서문 중에서