패시브 인컴을 만드는 미국 부동산 투자 렌트 주택

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Ⅰ. Warming-up: 미국 렌트 부동산 투자 워밍업

1. 한국인이 미국 렌트 부동산에 투자하면 좋은 이유
(1) 월세가 높고 패시브 인컴 가능성이 크다
(2) 주택 가치 상승과 시세 차익을 얻는다
(3) 합법적인 재산 이동 수단이 된다
(4) 안전 자산인 미국 달러(기축 통화)를 확보한다
(5) 분산 투자(포트폴리오)의 안정성을 추구한다
(6) 세금 혜택이 유리한 지역에 투자한다
(7) 융자의 지렛대(레버리지) 효과가 크다

2. 미국 렌트 부동산 투자를 망설이게 하는 방해 요소
(1) 친숙하지 않은 미국 주택 유형과 특징
(2) 생소한 용어와 복잡해 보이는 구매 절차
(3) 미국 부동산은 관련자가 왜 이렇게 많을까?
(4) 다양한 융자 기관과 난해한 융자 제도
(5) 미국 부동산 정보의 불완전성과 불확실성
(6) 언어(영어) 소통의 두려움
(7) 주택 구매 후 원만한 관리 성공의 의구심

3. 초보 투자자의 렌트 주택 투자 준비 전략
(1) 다양한 미국 부동산 투자 방법의 사전 이해
(2) 온전히 사용 가능한 현금 파악과 확보
(3) 이해관계가 맞는 부동산 중개인 만나기
(4) 융자 전문가 탐색과 유리한 융자 선택
(5) 신용 점수 관리의 중요성과 높이기
(6) 단기&장기의 투자 목표 설립

Ⅱ. Investing: 본격적인 렌트 주택 투자 과정

4. 미국 렌트 주택 조사 시 놓치면 안 되는 핵심 사항
(1) 투자 불변 요소: 지역(위치)
(2) 주택이 앉아 있는 지형 살피기
(3) 세입자 관리에 영향을 주는 주택 형태
(4) 교통, 편의 시설, 동네 분위기 확인
(5) 위험 요인 조사와 보험 가격 파악
(6) 모든 요소를 함축하는 학군
(7) 융자 가능 금액의 눈높이 맞추기

5. 투자용 렌트 주택 구매 사전 준비 절차
(1) 후보 주택 목록 검색하기
(2) 주택 직접 보러 다니기
(3) 주택 가치 평가와 수익성 계산하기
(4) 렌트 안전성 고민하기
(5) 지속적 관리의 편의성 고려하기
(6) 모든 단계에 익숙한 중개업자의 중요성
(7) 투자용 부동산 계약 경험 있는 변호사

6. 본격적인 주택 구매 진행 과정
(1) 판매자의 알림서(디스클로저) 확인
(2) 융자 회사의 사전 승인(프리 어프루벌) 확보
(3) 중개인의 구매 신청서(오퍼) 작성과 제출
(4) 판매자의 오퍼 수락과 구매자 결정
(5) 에스크로 오픈과 변호사의 협상 진행(어터니 리뷰)
(6) 계약금(디파짓) 입금과 보험(인슈런스) 가입
(7) 검사관(인스펙터)의 집 조사(인스펙션)
(8) 융자 기관(은행)의 집 가격 감정(어프레이절)
(9) 구매자의 마지막 집 점검(파이널 워크쓰루)
(10) 에스크로 마감(클로징)과 서류와 열쇠 받음

7. 투자자를 보호하는 조건부 계약 조항(컨틴전시) 활용
(1) 인스펙션 컨틴전시(집 검사)
(2) 론 컨틴전시(융자)
(3) 어프레이절 컨틴전시(집 감정)
(4) 타이틀 컨틴전시(소유권)
(5) 에이치오에이 컨틴전시(공동 주택 규정)
(6) 퍼밋 컨틴전시(허가)

Ⅲ. Landlording: 사려 깊은 집주인 되기

8. 렌트 주택 구매 후 처리해야 하는 숙제: 수리와 보수
(1) 새롭게 발견되는 숨은 문제들
(2) 고장 난 부분의 수리
(3) 필수품의 새로운 설치
(4) 재난 예방 차원의 시설
(5) 페인트 칠하기와 바닥 수선
(6) 기적을 만드는 블라인드
(7) 가전제품 교체 고민

9. 좋은 세입자 구하기와 안전장치 확보
(1) 투자한 렌트 주택과 어울리는 세입자 찾기
(2) 미국의 다양한 인종적 특징 이해
(3) 나쁜 렌트 지원자를 거르는 장치 활용
(4) 보증금과 세입자 보험 가입
(5) 반려동물과 흡연 그리고 신발 착용 문제
(6) 동네 분위기와 이웃 주민의 의견 전달
(7) 인터넷 사이트의 특징과 예비 세입자 성향

10. 세입자 이사 후 생기는 사소하지만 민감한 일
(1) 전기, 가스, 수도, 인터넷 사용을 위한 등록
(2) 쓰레기와 재활용 수거 방법과 절차
(3) 잔디 깎기, 낙엽 청소, 눈 치우기는 누가 할까?
(4) 야외 조명 시설: 넘어져서 다치면 안 돼
(5) 보안 장치 설치: 마음 편하고 안전한 삶을 위하여
(6) 전자 기기 이용: 슬기롭게 사용하기
(7) 전기가 나갔어요: GFCI
(8) 월세는 어떻게 내요?

Ⅳ. Reseting: 초보 투자자의 마인드셋 리세팅

11. 초보 투자자가 가지기 쉬운 고정 관념
(1) 가장 좋은 미국 부동산 투자 방법은 하나다
(2) 렌트 주택의 월세는 투자자의 수익이다
(3) 세입자의 요구(클레임)는 천천히 처리한다
(4) 세입자는 월세만 잘 내면 최고다
(5) 세입자는 반드시 한인이어야 한다
(6) 투자 성공은 한 명의 절대 멘토에 달려 있다
(7) 네트워크와 팀을 활용해서 투자하라
(8) 미국 부동산 투자는 인터넷 검색만으로 충분하다

12. 미국 렌트 주택 투자의 아쉬운 점과 초보 투자자의 반성
(1) 렌트 주택 투자의 망설임과 후회: 늦지 않은 도전
(2) 구매 시기의 오판: 미국에도 이사 철은 존재한다
(3) 렌트 가격의 예측 오류: 과대평가의 위험
(4) 학군을 대체할 기준이 있을까: 학군은 진리다?
(5) 목표 세입자 예상의 헛발질: 떠오르는 MZ 세대
(6) 전문가는 완벽하다는 착각: 누구의 이익을 추구할까?
(7) 인스펙션과 클로징 사이의 변화를 놓침: 집중! 또 집중!

13. 초보 투자자를 혼란시키는 패러독스
(1) 미국 주택 투자는 지역을 뛰어넘어서 하라
(2) 캡 레이트(CAP rate)가 높은 지역에 투자하라
(3) 언제든지 재융자 받으면 된다
(4) 어떤 집이든 구매하라! 집값은 언제나 올라간다
(5) 부동산은 땅이 아닌 사람에게 하는 투자다
(6) 렌트 수익은 없어도 시세 차익이 있으면 된다
(7) 돈이 없어도 미국 렌트 주택 투자는 가능하다
(8) 월세는 올리면 되므로 손해 볼 일이 없다

Ⅴ. Episode: 초보 투자자와 사람들 이야기

14. 중개인이 초보 투자자 편이 돼야 투자는 성공한다
(1) 사람다운 좋은 중개인은 어디서 만나나?
(2) 중개인은 가정 교사? 하브루타식 부동산 공부
(3) 현명한 중개인은 투자 범위를 좁혀 나간다

15. 정직한 건축업자는 하늘이 내린 복이다
(1) 초보 투자자를 애태우는 건축 관행
(2) 정직하고 성실한 건축업자를 만나야 투자도 성공한다
(3) 건축업자와 건전한 관계 만들기

16. 세입자가 행복하면 건물주가 행복해진다
(1) 세입자 선정 기준의 변동: 내 마음대로 안 된다
(2) 집 앓이: 집과 세입자가 서로 맞춰 가는 과정
(3) 집주인의 반응 속도: 세입자의 마음 헤아리기

맺음말

시행착오를 거친 후 여러 부동산 사업 중에서 월세를 받는 렌트 투자로 마음을 굳혔다. 월세 방식은 전통적인 부동산 투자다. 렌트 투자는 부동산 투자 방법 중에서 가장 단조롭고 고리타분한 취급을 받는다. 순식간에 이익이 몇 배로 뛰진 않지만 매달 월세를 받으면서 장기적 관점에서 시세 차익을 기대한다. 물론 집값이 급격히 오르는 시기와 지역에서 단기 투자도 가능하겠지만 렌트 투자는 월세 수입이 핵심이다.

부동산 투자에서 자기 자본(현금)을 이해하기 위해서는 융자를 함께 고려해야 한다. 왜냐하면 대출이 100% 가능하다면 구매용 현금은 전혀 필요 없다. 미국 부동산을 자신의 돈 없이 투자할 수 있다는 주장을 책, 강의, 유튜브에서 종종 볼 수 있다. 귀가 솔깃해지는 내용이다. 그런데 나도 정말 자본금 없이 부동산 투자를 할 수 있을까? 은행이 100% 대출을 해 줄까?

초보 투자자는 미국 부동산 경험이 적기 때문에 실수할 가능성이 높다. 투자자 혼자 준비하면 투자 방향을 잘못 잡기도 한다. 반드시 확인해야 할 부분을 놓치기도 한다. 주택이 거주용이건 투자용이건 부동산 중개인과 반드시 함께 준비해야 안전도를 높일 수 있다. 단, 좋은 중개인이 파트너가 되어야 한다.