상권의 정석 2

프롤로그 ‌: 실패하지 않기 위한 창업의 첫 단추, 상권 분석

1장 : 실패하지 않는 창업은 상권 분석에서 시작된다
1. 상권을 모르면 손해부터 시작된다 ·17
2. 콩코드 오류와 매몰비용의 함정 ·22
3. 상권은 고객이다 : 고객 유형과 소비 흐름 ·27
4. 창업 전에도, 운영 중에도 상권 분석은 계속되어야 한다 ·32

2장 : 상권 분석의 기초와 실전 프로세스
1. 상권의 구조와 유형 : TG, 집객시설, 배후 세대 ·41
2. 입지 분석의 3요소 : 접근성·가시성·독점세대 ·46
3. 사전 조사 vs 현장조사 : 상권도 작성법 ·51
4. 경쟁점 분석의 실제 : 수요·공급의 전투 ·56
5. 유동인구 데이터 분석법 : 수집에서 해석까지 ·61
6. 상권단절 요인 찾기 ·66

제3장 : 예상 매출과 손익 분석 실무
1. 매출 추정의 공식 : 유동×내점률×객단가 ·73
2. 손익분기점 계산과 타당성 판단 ·78
3. 사업계획에 반영할 수치화 기준 ·83
4. 실제 매출 추정 사례와 시뮬레이션 ·88
5. 투자 회수율(ROI) 관점의 상권 해석 ·93

4장 : 점포계약과 권리분석
1. 권리금의 3요소 : 바닥권리금·시설권리금·영업권리금 ·101
2. 권리금 감가상각법 적용 실무 ·106
3. 임대차 계약서 분석 포인트 ·110
4. 상가임대차보호법과 권리금 ·113
5. 재개발지 / 위험 입지 대응 전략 ·117
6. 매물 브랜딩과 가격 협상법 ·121

5장 : 업종별 상권전략
1. 카페 ·129
2. 베이커리·디저트 ·134
3. 일반음식점 ·138
4. 병의원/학원 ·142
5. 트렌드 업종 분석 : 셀프미용, 하비프러너 등 ·146

6장 : 디지털 상권 분석과 스마트전환
1. 소상공인365 실전 활용법 ·153
2. 오픈업 상권 분석시스템 실전 활용법 ·158
3. AI 기반 유동인구 예측 사례 ·162
4. 스마트상점·무인매장과 상권 변화 ·166
5. SNS 브랜딩과 상권 영향력 확장 ·171

7장 : 사업 정리의 정석
1. 왜 사업 정리를 전략적으로 준비해야 하는가? ·179
2. 점포 폐업 vs 점포 양수도 : 무엇이 더 유리한가? ·183
3. 점포 양수도 실전 전략 ·188
4. 폐업을 위한 제도 활용 전략 ·198
5. 점포 유형별 정리 전략 (계약·시설·가맹 조건 중심) ·202
6. 폐업 이후 재기 전략 ·208
7. 정리 시점 판단과 타이밍 진단 ·213

에필로그 : 상권은 결국 사람 이야기다

권리금은 상가 점포 거래에서 가장 많은 오해와 갈등이 발생하는 요소다. 《상권의 정석》에서 우리는 “권리금은 단순한 웃돈이 아닌, 영업을 위한 유·무형의 권리와 자산에 대한 평가”라고 정의하였다. 2편에서는 이를 보다 실전적으로 분해하여, 권리금의 구성 요소를 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이라는 세 가지 범주로 정리하고자 한다. 각각은 독립적이면서도 상호 연계되어 거래에 영향을 준다.

권리금 못지않게 중요한 것이 바로 임대차 계약서다. 대부분의 분쟁과 비용 리스크는 계약서 조항을 꼼꼼히 검토하지 않아 발생한다. 특히 최근에는 건물주 변경, 리모델링, 중도 해지 사례가 늘면서, 계약 전 확인해야 할 항목들에 대한 실무적 분석이 더욱 중요해졌다.
컨설팅 현장에서는 계약서 초안을 미리 확인하고, 핵심 조항에 대해 사전 협의하거나 특약 조항을 요구하는 사례가 증가하고 있다.

‘그냥 팔려고 내놓은 가게’와 ‘다음 단계로 가기 위한 점포 매각’은 인식이 다르다. 가령 “단골 확보 후 공방 확장 계획으로 이전”이라는 서사는, 점포가 ‘잘 돼서 파는 것’으로 인식되며 인수 희망자에게도 매출 가능성을 직감적으로 납득시킨다. 실제 E-편한마트 매각 사례에서는, 점주가 “넓은 매장으로 확장하려는 계획”을 강조하며 권리금 4천만 원 이상을 확보한 바 있다. 이는 매물의 의도를 ‘리스크 회피’가 아닌 ‘성공 후 다음 단계 진입’으로 포장한 결과였다.