부동산 투자 1만 시간의 법칙

프롤로그_무주택자의 꿈
부록_책과 함께 보면 좋은 추동훈 기자의 콘텐츠

1장. 내 집 없이는 경제적 자유도 없다
집값, 얼마나 올랐을까?
점차 낮아지는 주택 구입 나이
인구론과 세대론
그래서 내 집이 필요하다

2장. 내 집 마련 필승 공식
내 집 마련의 한 줄기 빛, 청약
청약 점수는 얼마나 필요할까?
청약 절차 실무 프로세스
놓치면 손해 보는 특별공급
모델하우스 잘 보는 방법

3장. 부동산 모르는 부자는 없다
집값을 결정하는 요인들
공급면적? 전용면적?
재건축·재개발 이해하기
부동산 세금의 모든 것
LTV? DTI? DSR? 알쏭달쏭 대출 원칙

4장. 추 기자의 내 집 마련 분투기
입지의 5대 요소
사전 준비가 반이다
임장의 1원칙, 발품을 팔아라
확인 또 확인, 실수를 줄여라
내 집 마련의 대전제
결전의 날, 잔금일
마무리가 중요하다

5장. 미래의 부를 위한 1만 시간의 원칙
수요와 공급, 시장의 원리
3기 신도시의 미래
부동산을 움직이는 금리
현명한 투자자를 위한 부동산 기사 독법
과잉 정보 시대, 옥석을 가리는 방법

6장. 부동산과 정책의 상관관계
정책이 시장을 이기기 힘든 이유
대한민국 부동산 정책의 역사
쏟아져 내린 25개 부동산 대책 ①
쏟아져 내린 25개 부동산 대책 ②

에필로그_그래서 내 집이 있어야 한다

미래 부동산 가격을 예측하는 데 있어 주요 변수로 꼽히는 것이 바로 인구구조의 변화다. 향후 한국의 미래 인구는 감소할 가능성이 무척 높은 만큼 수요 감소로 인한 집값 하락을 예측할 때 이러한 인구구조론이 자주 인용된다. 실제 통계청 자료에 따르면 대한민국 인구는 2027년 5,193만 명으로 정점을 찍은 후 감소해 2067년에는 3,929만 명까지 축소될 전망이다. 1977년 3,641만 명이던 인구가 1987년에 4,162만 명으로 증가했는데 2067년에는 다시 대략 1970년대 후반~1980년대 초반의 인구로 회귀하는 셈이다. 이러한 인구 감소는 자연스럽게 수요의 축소로 이어지기 때문에 결국 집값이 상승세를 멈추고 되레 하락으로 전환될 것이라는 주장은 일리가 있어 보인다. 하지만 시도별 인구를 살펴보면 조금 이야기가 달라진다.

청약제도만 맹신하는 것은 금물이다. 절대 청약으로만 내 집을 마련하겠다는 꿈을 꾸진 말자. 물론 운이 좋아 청약으로 쉽게 내 집 마련에 성공하는 사례도 있기 마련이다. 그런 기회가 나에게 오지 말라는 법은 없지만 문제는 온다는 보장 또한 없다는 것이다. 청약에만 목매다 더 좋은 기회를 놓치고 뒤늦게 후회하는 사례도 여럿 봤다. 청약을 완전히 포기하라는 뜻이 아니다. 청약통장에 돈을 꾸준히 납입하며 기회를 엿보는 것을 추천한다. 일단 추첨 물량이라도 자금 여력이 된다면 꾸준히 넣어보자. 그러다 정말 하늘이 도우면 당첨의 기회가 올 수도 있으니까.

전세가율이 중요한 이유 중 하나는 바로 집값의 향방에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 과거 일부 집값이 요동칠 때는 전세가가 크게 움직이지 않고 집값만 움직이는 경향성이 짙었다. 그러나 최근 집값 상승이 더욱 가팔라지면서 전세가격도 키 맞추기 식으로 함께 올라가는 양상을 보이고 있다. 또 집값 상승을 따라가지 못해 집을 사는 타이밍을 놓친 무주택자 등 실수요자들이 전세로 넘어가면서 전세 품귀 현상이 강화되기도 했다.