김윤석의 디테일한 부동산 절세 비법

지은이의 말 | 부동산 세금은 디테일이 핵심이다
추천사 | 이 책을 먼저 읽은 분들의 말

1장. 부동산 절세, 개념부터 제대로 알아야 성공한다
부동산 절세란 무엇인가?
탈세와 절세를 구분하자
부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다
부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다
초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

2장. 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?
부동산 투자, 어떻게 시작할까?
부동산 구입 시 내는 세금: 취득세
부동산 보유 시 내는 세금: 재산세
부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세
부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세
부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

3장. 주택 투자자를 위한 절세 디테일
주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다
중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자
부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자
은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법
똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다
2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다
부동산법인이 관심을 받는 이유

4장. 상가·오피스텔 투자자를 위한 절세 디테일
상가·오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자
상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세
상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세
상가·오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

5장. 토지 투자자를 위한 절세 디테일
돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다
토지 투자 시 확인해야 하는 것들
사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다
사업용 토지의 재산세와 종합부동산세
사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

6장. 상속세와 증여세 절세 디테일
상속과 증여, 무엇이 유리할까?
증여세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

부록 1 | 부동산 세금 용어 해설
부록 2 | 부동산 세금별 세율표
부록 3 | 2022 주요 부동산 세법 개정내용

만약 부동산에 투자해 부동산 구입금액 대비 1억 원의 수익이 발생했고 세율이 10%라고 가정해보자. 이때 부담해야 할 양도소득세는 1천만 원일까? 1억 원의 수익이 발생했지만 법에서 인정해주는 경비 지출과 장기보유특별공제, 기본공제를 하고 난 후의 금액이 과세표준이 되고, 여기에 10%의 세율을 적용하므로 실제 세금은 1천만 원보다 적은 금액이 된다. 근로소득의 경우에도 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액의 과세표준에다 세율을 곱해 적용한다. 따라서 수익·소득과 과세표준은 다른 의미이며, 정확한 세액산출을 위해서는 과세표준을 계산할 줄 알아야 한다.

공시지가 상승은 재산세 상승으로 이어지는데, 재산세는 실현된 수익이 아니라 보유하고 있는 그 자체에 대해 부과하는 세금이다 보니 납세의무자가 세금을 마련하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이렇게 급격한 세금부담을 덜어주기 위해 과세관청에서는 세부담의 상한 제도를 두고 있다. 즉 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 재산에 대한 재산세액의 150%를 초과하는 경우, 세금부담을 덜어주기 위해 150%에 해당하는 금액만 당해에 징수할 세액으로 한다.

주택임대사업자 입장에서도 중대형 주택보다는 소형 주택이 세금 측면에서 유리하다. 예를 들어 전용면적 60㎡ 이하, 매매가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 이 외에도 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 감면 등의 세제 혜택이 있다. 주택임대사업자는 임대주택 외에 2년 이상 실거주 주택을 팔게 되면 양도소득세 비과세 혜택도 볼 수 있다.