서울 아파트 경매 전략

서문
왜 지금 ‘서울 아파트 경매’인가? 01

제1장 경매의 기초 이해하기 03

1-1. 경매란 무엇인가? 03
1. 법원 경매의 구조 05
2. 경매의 사회적 기능 07
3. 경매에 대한 대중적 인식과 초보자의 시선 09
4. 경매로 아파트를 싸게 받는 구조 이해하기 11
5. 경매의 주요 리스크 13
6. 실전 경매 절차 요약 15
7. 투자 전략과 경매 통계의 이해 17
8. 초보자가 자주 하는 실수와 피해야 할 점 19
1-2. 경매와 공매의 차이 21
1. 경매와 공매의 정의 및 법적 근거 23
2. 집행 주체 및 운영 시스템의 차이 25
3. 입찰방식과 진행 절차의 차이 27
4. 권리분석 및 법적 안정성 차이 29
5. 낙찰자 권리 보호와 명도의 차이 31
6. 자금 계획과 납부 조건의 차이 33
7. 투자자 관점에서의 선택 전략 35
1-3. 법원 경매 절차별 유의사항 37
1. 경매개시 신청 및 접수 39
2. 경매개시결정 및 등기 41
3. 현황조사 및 감정평가 43
4. 매각물건명세서 작성 및 열람 45
5. 매각기일 공고 및 입찰 준비 47
6. 입찰 및 낙찰 49
7. 낙찰자 결정 및 매각허가 51
8. 대금납부 및 소유권 이전 52
9. 명도 절차 및 사후 처리 53
1-4. 경매 투자와 일반 매매 투자 55
1-5. NPL(부실채권)과 경매 물건의 관계 59

제2장 서울 아파트 시장의 특수성 61

2-1. 서울의 부동산 구조와 특징 61
2-2. 서울 지역별 낙찰가율 및 경매 인기 지역 63
2-3. 전세가율과 경매가의 상관관계 65
2-4. 재개발·재건축 지역의 경매 전략 67

제3장 경매 물건 찾기 71

3-1. 서울 아파트 경매 물건 찾는 법 71
1. 서울 아파트 경매 유망 지역 73
2. 경매정보 플랫폼 활용 75
3. 지방법원별 경매 물건 확인 77
4. 물건 검색 조건 설정 79
5. 권리분석과 현장조사 병행 83
6. 낙찰가율 및 경쟁률 분석 85
7. 지능형 추천 우량 물건 알림 서비스 87
3-2. 실거주 및 투자용 물건 구분하기 89
3-3. 시세보다 싸게 나오는 진짜 물건 고르기 91
1. 시세와 낙찰가의 정확한 비교 93
1) 시세 산정 방법 95
2) 진정한 저가 매수의 기준 97
3) 시세와 낙찰가 비교 시 주의할 점 99
2. 권리분석에서 추가 비용 없는 물건 선택 101
3. 낙찰 후 수리비, 명도비, 체납관리비 등 분석 103
4. 낙찰 경쟁이 적은 ‘틈새시장’ 공략 105
5. 장기적 시장 흐름을 반영한 접근 107
6. 실전 경험자의 데이터 분석 활용 109

제4장 권리분석 마스터하기 111

4-1. 등기부등본 보는 법 111
1. 표제부 112
2. 갑구 115
3. 을구 118
4. 등기부등본 분석 유의사항 121

4-2. 말소기준권리 이해하기 123
1. 말소기준권리란? 125
2. 말소기준권리가 되는 권리들 127
3. 말소기준권리 찾는 방법 129
4. 예시로 보는 말소기준권리 131
5. 말소기준권리의 중요성 133
6. 말소기준권리 분석 유의사항 135
4-3. 임차인, 전세보증금, 유치권 등 권리관계 분석 137
1. 임차인 139
1) 임차인의 법적 지위 139
2) 임차인의 권리 유형 141
3) 임차인의 권리는 ‘등기 여부’가 아닌 ‘실질요건’에 의해 성립 142
2. 전세보증금 143
3. 유치권 145
1) 유치권의 정의 145
2) 유치권의 성립 요건 147
3) 유치권의 위험성 149
4. 임차인, 전세보증금, 유치권 실전 적용 전략 151
4-4. 위험한 경매 물건 피하는 법 153
1. 말소되지 않는 권리가 있는 물건 155
2. 유치권이 주장된 물건 157
3. 점유자가 불분명하거나 불법 점유된 물건 159
4. 묵시적 갱신 임대차 계약으로 보호받는 물건 161
5. 법정지상권 우려가 있는 물건 163
6. 대지권 미등기 집합건물 164
7. 지분 경매, 공유물분할 소송, 근저당권 설정 물건 165

제5장 현장조사와 실전 분석 167

5-1. 현장조사와 체크 항목 167
1. 외관 및 건물 상태 점검 169
2. 점유 상태 및 실거주자 확인 171
3. 주변 환경 및 생활 인프라 확인 173
4. 토지 및 지적도 관련 사항 확인 175
5. 건물 관리 및 주민 분위기 177
6. 점유 문제 등 위험요소 확인 179
7. 실거래 및 시세 파악 181
8. 사진 및 영상기록 확보 183
5-2. 건물 상태와 주변 시세 분석 185
1. 건물 상태 분석의 핵심 포인트 187
1) 노후도 및 구조 안전성 188
2) 불법 증·개축 여부 189
3) 사용성 및 수리 가능성 191
4) 점유 상태 확인 193
2. 주변 시세 분석의 핵심 포인트 195
1) 유사 매물과 실거래가 비교 197
2) 임대 시세 및 수익률 분석 199
3) 지역 특성과 개발 계획 반영 201
4) 감정가와 실거래가 차이 분석 203
5) 적정 입찰가 산정 전략 205
5-3. 유치권 및 점유자 판단 207
1. 유치권 판단 208
2. 점유자 판단 209
5-4. 입찰 전에 반드시 확인할 사항들 211
1. 등기부등본 분석 212
1) 등기부등본의 구조 이해 213
2) 권리 인수 여부 판단 214
3) 인수주의 권리 215
4) 등기부등본 외 관련 정보의 종합 검토 217
2. 현황조사서 및 매각물건명세서 확인 219
3. 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 행정 서류 확인 221
1) 건축물대장 222
2) 토지이용계획확인원 223
4. 기타 확인할 서류 225
5. 현장 방문 및 실사 227
6. 시세 및 수익률 분석 229
7. 세금 및 취득비용 확인 231
8. 자금 계획 및 낙찰 후 처리 절차 숙지 233

제6장 입찰 전략과 실전 노하우 235

6-1. 입찰 및 입찰가 산정 전략 235
1. 감정가와 시장가의 격차 분석 236
2. 예상 낙찰가 도출 247
3. 수익률 중심의 산정 방식 249
4. 낙찰 후 소요비용반영 241
5. 경쟁자 분석 및 입찰심리 고려 242
6. 목표 수익률 기반 역산 방식 243
7. 지역 및 유형별 특화 전략 245
8. 1차 보수적 제시, 2차 조정형 전략 247
9. 협업 기반의 입찰 전략 249
10. 입찰가 조정 요인 항목화 251
6-2. 경쟁률 피하는 요령 254
1. 인기 지역 물건 피하기 255
2. 비선호 구조 아파트 및 관리 난이도 높은 물건 공략 257
3. 입찰자 분석 및 패턴 파악 260
4. 정보 접근 속도 차별화 261
5. 기피 요인 있는 물건 속 기회 찾기 263
6. 권리분석 능력 활용하기 264
7. 감정가 왜곡된 물건 공략 265
8. 반복 낙찰 실패 물건 집중 분석 267
9. 특별매각조건 등 주요 사항의 면밀한 검토 269
6-3. 유찰 후 입찰 타이밍 맞추기 270
1. 유찰의 의미와 심리적 변곡점 271
2. 낙찰 가능성과 경쟁률의 역학 관계 273
3. 법원 별 패턴 분석 275
4. 낙찰가 하락 추세 활용 277
5. 유찰 물건의 적격성 판단 기준 279
6. 입찰 타이밍 결정의 체크포인트 281
7. 낙찰 후 절차 고려한 타이밍 조정 283
6-4. 낙찰 후 후속 절차 285
1. 낙찰 이후 즉시 확인할 사항들 286
1) 매각허가결정일 확인 286
2) 매각허가결정 확정일 계산 287
3) 낙찰 잔금 계산 289
4) 납부 기한 291
5) 납부 방식 292
6) 납부 후 확인 293
2. 소유권이전등기신청 294
1) 등기 신청 시기 294
2) 등기 구비서류 및 세금 295
3. 배당절차 및 말소기준 권리 확인 297
1) 배당절차 297
2) 말소기준권리 확인 299

제7장 낙찰 이후 수익 실현 전략 301

7-1. 명도 협상과 실무 301
1. 명도의 중요성과 전제조건 303
2. 점유자 확인 305
3. 명도 협상의 기본 원칙 307
4. 명도 협상 시 주의사항 309
5. 점유 유형별 명도 전략 311
6. 명도소송 313
7. 인도명령 신청 315
8. 명도 완료 후 점검 사항 317
7-2. 수리·리모델링 후 가치 상승 방법 319
1. 가치 상승을 위한 리모델링의 기본 원칙 320
2. 수리 및 리모델링 주요 항목 321
3. 소형 아파트, 오피스텔의 리모델링 포인트 323
4. 리모델링 후 수익화 전략 324
5. 수리 및 리모델링 시 주의사항 325
7-3. 전세 놓기 및 매도하기 전략 327
1. 전세 놓기 전략 329
2. 매도하기 전략 331
3. 복합 전략 활용 333
7-4. 실거주 시 주택청약 및 세제 이슈 335
1. 주택청약 관련 이슈 336
2. 세제 관련 이슈 337

제8장 경매 투자 시 주의사항 339

8-1. 조심해야 할 허위 정보 339
1. 허위·과장된 사진 및 영상 자료 341
2. 왜곡된 권리관계 정보 342
3. 감정평가 가치의 과다 또는 과소 산정 343
4. 과장된 입찰 경쟁률 및 낙찰가율 통계 344
8-2. 세금 폭탄 피하기 345
1. 취득 단계 절세 전략 347
2. 보유 단계 절세 전략 349
3. 매도 단계 절세 전략 351
4. 개인 vs 법인 명의 절세 전략 353
5. 절세를 위한 실무 체크리스트 355

8-3. 경매 사기 및 브로커 리스크 357
1. 허위·과장 정보 제공 사기 358
2. 입찰 대행 및 과도한 수수료 리스크 359
3. 불법 중개업자 리스크 361
4. 명도 및 수리 과정에서의 불법적 요구 362
5. 사기 예방을 위한 종합 대응책 363
8-4. 경매 초보자가 범하기 쉬운 실수 365

제9장 서울 아파트 경매 성공 사례 367

9-1. 재개발 예정지 낙찰로 시세차익 367
9-2. 전세가율 높은 물건으로 무피 투자 368
9-3. 유찰 전략으로 반값에 낙찰 성공 369

맺음말
위기 속 기회, 전략은 디테일에 있다! 370


부록 • 기일입찰표 및 위임장
• 공동입찰신고서
• 공동입찰자목록
• 기일입찰표 흠결 사항 처리기준