경매공부의 바다에 빠져라

머리말―처음부터 꼼꼼하게 익히려는 당신에게
이 책의 특징

1장 부동산 경매에 첫발을 내딛는 당신에게
[생초보 좌충우돌 도전기] 난생처음 경매를 만나다
1. 부동산 경매도 시대에 따라 변한다
[사례] 경매로 월세가 따박따박
2. 경매공부를 왜 해야 할까?
3. 투자 실패의 3가지 유형과 처방
실습 매매차익을 노릴까, 임대수익을 노릴까?
[실습] 투자지역을 명확하게
[실습] 머리부터 발끝까지 다 먹으려 하지 말자
[자기진단 테스트] 나에게 맞는 경매 부동산 유형은?
[솔루션] 나에게 맞는 경매 부동산 유형

2장 알짜배기 경매물건 찾는 법
[생초보 좌충우돌 도전기] 똑소리 나는 그녀의 경매 부동산 쇼핑법
1. 경매과정을 그림으로 한눈에 보자
[사례] 전세금을 못 받아 빌라의 경매를 신청했다
[사례] 전세로 살던 빌라에 입찰을 결심하다
[잠깐] 낙찰/패찰/유찰
[잠깐] 부동산 경매도 종류가 많다고?
2. 좋은 경매물건, 어디서 찾을까?
[사례] 알짜 경매물건 찾는 법
[실습] 대법원 법원경매정보에서 경매물건 검색하기
3. 사설 경매정보, 이것만은 기억하자
[잠깐] 알짜배기 부동산 정보 사이트
4. 매각공고 확인하는 법
[사례] 날짜를 착각해 헛수고만 하고 돌아갔다
5. 놓치면 안 되는 특별 매각조건 3가지
[사례] 사소한 실수로 내집마련의 꿈을 날렸다
[사례] 농지취득 자격증명서와 태복 씨의 꿈
[사례] 관청의 매각허가서와 이 교수의 꿈
6. 채권자 매수신고가 뭐지?
[잠깐] 개별매각/일괄매각/과잉매각
[잠깐] 중복사건
7. 감정평가서 제대로 보는 법
[사례] 감정평가서만 믿었다가 돈을 잃은 박 사장
8. 현황조사서 제대로 보는 법
9. 매각물건 명세서의 체크 포인트
[사례] 경매서류를 열람하다가 무안 당한 이유
[잠깐] 법원의 경매정보, 맹신해서는 안 된다
[잠깐] 똑똑하게 경매를 활용하는 기업 고객

3장 경매물건 분석 첫걸음
―부동산 기초 서류 마스터하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 부동산 서류 5형제
1. 토지/단독주택 등기부 보는 법
2. 아파트/오피스텔 등기부 보는 법
[잠깐] 등기부등본으로 건물 모양 그려보기
[잠깐] 등기부등본의 순위번호
[잠깐] 등기부등본에 나오는 건축물 구조 알아보기
[실습] 등기부등본 열람하기
3. 건축물대장 체크하기
[실습] 건축물대장 열람하기
[잠깐] 건폐율과 용적률 마스터하기
4. 토지대장에서 꼭 확인할 것
[실습] 토지대장 열람하기
5. 지적도/임야도 제대로 보는 법
[실습] 지적도 열람하기
6. 토지이용계획확인서 보는 법
[사례] 토지이용계획확인서를 보고 화들짝 놀란 이유
[실습] 토지이용계획확인서 열람하기
7. 지목과 용도지역 알아보기
[잠깐] 시나리오로 알아보는 지목과 용도지역
[잠깐] 다가구주택/다세대주택/연립주택 쉽게 정리하기

4장 권리분석의 기본기 ①
―등기부상의 권리가 사례와 함께 쏙쏙
[생초보 좌충우돌 도전기] 선영 씨, 권리분석 후 놀라다
1. 권리분석은 왜 중요한가?
[사례] 권리분석을 잘못해서 입찰보증금을 날린 경우
[잠깐] ‘권리가 있다’고 알리는 게시판, 등기부
2. 말소기준권리 바로보기
3. 채권과 물권에 대해 알아보자
4. 권리분석의 기본원칙 2가지
5. 경매사건의 단골손님 근저당권
[사례] 근저당권을 제대로 몰라 보증금을 날린 용주 씨
[상황] 은행이 아파트에 근저당권을 설정했다
[상황] 주택담보대출뿐 아니라 카드대금도 연체된 경우[실습] 아파트 근저당권, 권리분석하기
[사례] 근저당권이 있는 신도시 아파트
[잠깐] 근저당권의 ‘채권최고액’에 주의해야 하는 이유
[잠깐] NPL이 뭐지?
6. 토지경매에서 매우 중요한 지상권
[상황] 남의 땅 위에 건물을 지은 경우
[사례] 김포시, 지상권이 있는 91평 토지의 가치
[상황] 고양시, 지상권이 있는 151평 토지의 가치
[상황] 근저당권자와 지상권자의 이름이 같은 경우
[사례] 구분지상권이 있는 근린상가
[잠깐] 내 토지의 편익을 위한 지역권
7. 주택 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
[사례] 건물에만 전세권이 설정된 경우
[실습] 전세권의 인수와 소멸
8. 내 자리 맡아줘, 가등기
[사례] 주택에 가등기가 설정된 경우
9. 다재다능한 담보가등기
[상황] 담보가등기가 있는 경매 주택
10. 아는 만큼 보이는 환매특약등기
[사례] 환매특약등기가 있는 전원주택을 낙찰받은 이유
11. 돈 받을 때까지 꼼짝 마, 가압류
[사례] 돈을 받지 못한 납품업자 방 씨의 희망
[상황] 아파트에 전 소유자의 가압류가 있는 경우
12. 가처분이 무서운 이유
[상황] 사기를 당해 아파트의 소유권이 이전된 경우
13. 경매에 자주 등장하는 가처분 유형
[상황] 경매 상가에 가처분 등기가 있는 경우
[상황] 고의로 소유권을 이전해 준 경우
[사례] 소유권 이전 말소 가처분이 있는 경우
[사례] 근저당권 말소 가처분이 있는 경우
[잠깐] 가처분과 닮았지만 다른 예고등기
14. 주택 입찰자라면 임차권
[사례] 근저당권이 있는 아파트의 임차권
[사례] 임차권이 있는 아파트의 근저당권
[사례] 임차권과 근저당권 설정일이 같은 경우
15. 임차권에서 주의할 점
[사례] 아파트 낙찰 후 전세금을 물어주게 생겼다
[상황] 세입자가 임차권을 이어받은 경우
[상황] 등기부의 근저당권, 실제로는 빚이 없는 경우
16. 확정일자를 받은 임차인, 소액 임차인
[사례1] 임차보증금 9,700만원의 세입자가 있는 경우
[사례2] 임차보증금 9,000만원의 세입자가 있는 경우
[사례] 쪽방주택과 임차인 10명
[사례] 임차권을 분리해도 소용없다
17. 임차권만 알고, 임차권 등기를 모르면 헛공부
[사례] 입지 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까?
[잠깐] 경매 취소 후, 세입자가 왜 당황했을까?
18. 상가로 임대수익을 얻고 싶다면
[사례] 법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다
[잠깐] 상가 권리금은 어떻게 될까?
[잠깐] 권리금법의 구체적인 내용
19. ‘토지 별도 등기 있음’ 문구를 보았다면
[잠깐] 집합건물 경매에서 알박기

5장 권리분석의 기본기 ②
―등기부 외의 권리 마스터하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 등기에 나오지 않는 권리
1. 유치권자와 흥정하는 법
[사례] 신축건물에 들어선 유치권 현수막
[사례] 공사대금 받기 전엔 못 나간다는 리모델링 업자
[잠깐] 공사업자가 유치권을 헐값에 사라는 경우
[잠깐] 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없는 경우
[잠깐] 대여금, 매매대금으론 유치권 주장할 수 없다
2. 법정지상권이 있는 토지
[사례] 경매 토지에 주인이 다른 건물이 있는 경우
[사례] 근저당권이 설정된 땅주인이 건물을 산 경우
[잠깐] 토지뿐 아니라 집도 담보로 요구하는 경우
[잠깐] 법정지상권 없는 건물주는 선택의 여지가 없다
3. 경매 토지에 나무나 농작물이 있다면
[사례] 땅값 못지않은 나무 값
[사례] 나무를 등기한 경우
4. 분묘기지권이 있는 토지
[사례] 무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
[사례] 분묘기지권에 대한 편견을 뒤집은 전설
5. 다세대주택, 연립주택의 대지권 미등기

6장 [실전] 현장 경매물건 분석하기
[생초보 좌충우돌 도전기] 권리분석이 몇 분 만에 뚝딱
1. 배당표가 왜 중요할까?
[사례] 선순위/후순위 근저당권이 있는 빌라
[사례] 선순위 근저당권, 후순위 가압류 있는 아파트
[사례] 선순위 가압류, 후순위 근저당권 있는 오피스텔
[사례] 선순위/후순위 가압류가 있는 10평 상가
[사례] 권리가 여러 개 설정된 아파트
2. 선순위 임차인이 있는 다세대주택
[잠깐] 경매비용은 얼마나 들까?
3. 선순위 전세권자가 있는 오피스텔
4. 선순위 가등기가 있는 빌라
5. 아파트 세입자의 증액 보증금
6. 임차인이 많은 다가구주택

7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼
[생초보 좌충우돌 도전기] 부동산 경매의 꽃, 현장답사
1. 공인중개사 내 편 만드는 법
[사례] 현장시세를 잘못 파악해 손해 본 윤 씨
2. 경매 주택 현장답사 노하우
[사례] 임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연
[잠깐] 세대합가 확인하는 법
3. 좋은 경매주택 알아보는 법
[잠깐] 다세대주택의 재개발 가능성 체크법
4. 오피스텔의 현장답사 노하우
[잠깐] 구조를 불법 변경한 오피스텔에 주의하자
[체크리스트] 아파트, 빌라, 오피스텔의 현장답사
5. 상업용 부동산 현장답사 노하우
[사례] 현황조사서의 월세가 시세보다 부풀려진 속사정
[사례] 상가의 공용관리비가 너무 높은 경우
[사례] 경업금지 특약, 상가번영회에서 해결해 준다더니
6. 좋은 경매상가 알아보는 법
[사례] 주점을 고시텔로, 경매상가 보는 눈
[잠깐] 권리금을 알아봐야 하는 이유
[체크 리스트] 상업용 부동산 현장답사
7. 알짜 경매토지 빨리 찾는 법
[사례] 절벽에 휴게소를 차릴 뻔한 사연
[체크 리스트] 알짜배기 토지를 빨리 가려내는 법
8. 현장에서 토지 빨리 찾는 법
9. 인기 있는 경매토지의 특징
[사례] 현재 진입로가 있다고 맹신하지 말자
[체크리스트] 토지 주변 하천과 개울
[사례] 낙찰 후 전기를 끌어와야 하는 경우
10. 토지 시세 알아보는 법
[잠깐] 전망에만 매료되어 계절요인을 놓치지 말자
[잠깐] 공장 경매 도전하기
[체크리스트] 토지 현장답사

8장 드디어 입찰―낙찰률과 수익률 높이는 법
[생초보 좌충우돌 도전기] 입찰장에서 현장실습을 하다
1. 다양한 입찰방법
[사례] 점심시간에 기간입찰을 한 경우
[잠깐] 경쟁률이 낮은 기간입찰, 어떻게 하면 되나?
2. 드디어 입찰일, 준비물을 챙겨보자
[잠깐] 전문가에게 대리입찰을 맡기려면
3. 입찰표 작성법
[사례 입찰표의 글씨 하나로 시끄러워진 경매 법정
[잠깐] 경매물건의 사건번호는 꼭 기억하자
4. 입찰가 산정 때 주의점
[사례 낙찰가율로 산정했다가 손해를 본 경우
[잠깐] 입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있다
5. 매매차익/임대수익, 입찰가 정하는 법
[사례] 매매차익을 위한 단독주택의 입찰가
[사례] 임대수익을 위한 오피스텔 입찰가
[잠깐] 유찰 후 저감률은 왜 법원마다 다를까?
[잠깐] 법원별 저감률 알아보기
6. 입찰 시작 전에 체크할 것
7. 입찰봉투 작성해 입찰하기
8. 개찰, 최고가 매수신고인이 되다
[잠깐] 최고가 입찰자가 2명 이상이라면
9. 차순위 매수신고인, 제가 할게요!
10. 개찰 후 1분 안에, 공유자 우선매수 청구
[사례] 부부 공동명의 아파트의 지분
[잠깐] 임차인 우선매수 청구권
[잠깐] 임차인의 우선매수 신고
11. 매각허가 결정
[사례] 전원주택의 매각허가 결정일을 놓친 경우
12. 도시인이 농지취득 자격증명서 받는 법
13. 매각허가 결정 확정
14. 낙찰잔금 납부하기
[사례] 매각허가 결정을 받고도 동분서주한 사연
[잠깐] 은행에서 대출액 알아보기
[잠깐] ‘배당이의’의 불똥이 낙찰자에게 튄 사연
[잠깐] 낙찰물건이 훼손되었다면

9장 시나리오별 명도 노하우
[생초보 좌충우돌 도전기] 원만하고 빠른 명도를 위해
1. 명도의 5가지 기본원칙
[사례] 헬스클럽의 바지 사장과 명도합의를 한 경우
[잠깐] 명도합의, 이사비용은 얼마가 적정할까?
2. 시나리오별 명도전략 5단계
3. 연체관리비도 낙찰자가 내야 할까?
[사례] 전 주인이 관리비를 6개월이나 연체한 경우
4. 점유자 유형별 명도의 기술
[사례] 유치권자에게 부동산을 쉽게 인도받은 경우
5. 명도 시 임차인이 재계약을 원할 때
6. 부동산을 비워 달라는 인도명령
[사례] 인도명령을 잘못 신청한 경우
[잠깐] 점유자 인적사항을 알 수 없는 경우
[잠깐] 점유자가 도중에 바뀌지 않도록 주의한다
7. 명도의 기술은 송달의 기술부터
8. 낙찰자가 가진 최후의 카드, 강제집행
[사례] 이 씨가 남의 짐을 껴안고 살게 된 이유
[잠깐] 빈집 명도하는 법

에필로그―여전히 매력적인 투자처, 경매

중소기업의 홍보팀장인 김보람 씨(37세)는 8년 전인 2009년 2월에 서울시 마포구의 17평 오피스텔을 8천만원에 낙찰받았다.

내가 운영하는 부동산 경매 카페에는 하루에도 수십 개씩 질문이 올라온다. …… 내가 생각하는 대박은 따로 있다. 나는 지금까지 부동산 경매에 관한 한 단 한 번의 실패도 경험한 적이 없다. 복잡한 권리관계를 예측하지 못해 분쟁에 휘말려 손해를 본 적도 없고, 수익이 기대에 미치지 못해 기회비용을 잃은 적도 없다.
이 책에는 대박이 아니라 성공을 담았다. 봐도 모를 마술이 아니라 <보고 실행할 수 있는 기술>을 담았다. 절대로 실패하지 않을 원칙을 담았고, 절대로 잊어버리지 않을 원리를 담았다. 어떠한 반론과 맞닥뜨려도 꺾을 수 있는 근거가 있고, 어떠한 난관에 부딪혀도 풀어갈 수 있는 실마리를 담았다.