서울 연립주택 투자지도

<프롤로그>
나의 80년대 연립주택 매수기

<준비마당>
나는 연립주택으로 서울 땅을 산다!
01. 왜 '80년대' '서울' '연립주택'인가?
공동주택 종류 세 가지 - 다세대, 연립, 아파트
80년대 연립주택은 대지지분이 어마무시하다?
<TIP> 연립주택의 지하실과 조삼모사(朝三暮四)

02. 용적률과 용도지역에 따라 몸값 천차만별!
연립주택의 현재 용적률이 낮을수록 투자가치는 UP!
주의! 1┃서울 지역 용적률은 서울시 조례를 따른다
주의! 2┃'도시정비사업' 용적률은 따로 있다?
주의! 3┃용도지역에 따라 가치 역전!
주의! 4┃수익률 까먹을 수도 있는 지구단위계획 확인은 필수!
<TIP> 서울도시계획포털에서 용도지역과 지구단위계획 확인하기

03. 투자의 발목을 잡을 수 있는 '최고높이 제한'
건물의 높이를 제한하는 4가지 경우
1┃일조권 확보를 위한 높이제한
2┃용도지역에 의한 높이제한
3┃가로구역별 높이제한
4┃용도지구에 의한 높이제한

04. 연립주택과 찰떡궁합, 가로주택정비사업
신속한 사업 진행과 쏟아지는 혜택 - 새 아파트 장만을 위한 지름길, 가로주택정비사업!
가로주택정비사업의 첫 단추 - 기준 요건부터 확인하자!
<TIP> 조건만 충족한다면 가로구역 일부 진행도 가능


05. 가로주택정비사업 혜택 총정리
가로주택정비사업 기본 혜택 4가지 - 최고의 혜택은 재건축 초과이익 환수 면제!
공공 참여시 늘어나는 혜택들
<TIP> 공공성 충족시 가로구역 2만㎡까지 상향! 투기과열지구도 혜택!

06. 가로주택정비사업 애매모호 Q&A!
<TIP> 재건축 진행 사업장, 가로주택정비사업으로 전환하는 것이 이득일까?

07. 5천만원이면 서울 연립주택 투자 가능!
아파트보다 매력적인 선택지, 연립주택!
서울의 저평가 소액 투자
대지지분 15평 3억~6억원대 - 레버리지 활용, 실거주 여부에 따라 실투자금 DOWN!
연립의 미래는 소단지 아파트, 상승장에 함께 오른다!
<TIP> 연립주택, 주택연금 플랜의 마중물

08. 그래도 아파트가 낫다는 당신에게
(feat. 남서울럭키아파트 vs 현대빌라)
재건축 아파트 vs 재건축 연립주택 - 저평가 단지는 어디?
연립주택의 최장점은 상대적으로 빠른 재건축 과정!
<TIP> 준공업지역 vs 제3종 일반주거지역, 투자 매력도는?

09. 어떤 연립주택을 선택할까?
(feat. 연립주택 채점표)
투자 전 나만의 채점표 만들기
복수의 후보군을 비교한 후 선택하라
<TIP> 연립주택 매수자를 위한 알짜팁

10. 연립주택 정보 찾고 가치 측정하는 법
1┃'일사편리'에서 대지면적, 용도지역, 연면적 등 파악하기
2┃'디스코' 앱에서 매물, 실거래가 등 파악하기

11. 연립주택 투자 전 주의사항
1┃발품은 필수!
2┃주택명보다 주소 확인!
3┃청약자격 박탈 가능성을 감안할 것!
4┃재건축이 진행되고 있는 경우 조합원 지위의 양도에 유념할 것!
5┃지적공부(地籍公簿) 필수 확인!
<TIP> 진행 중인 재개발·재건축 사업이 있는지 확인해 보자

12. 서울 연립주택 100 선정 기준
기준 1┃제2·3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 위주로 선정한다
기준 2┃역세권 위주로 선정한다
기준 3┃재개발구역 포함 등 호재에 따른 가격 반영이 큰 곳은 제외한다
기준 4┃실거래가 10억원이 넘는 곳은 제외한다
기준 5┃미개통 지하철 노선은 코멘트로 남긴다
기준 6┃'평균 대지지분'을 적용하고, 10평 미만이면 제외한다
기준 7┃공시지가 활용해서 시장가를 역산한다
기준 8┃통합 개발은 바로 옆에 있는 경우만 적용한다
기준 9┃2020년 상반기 현장답사를 기준으로 삼는다

<실천마당>
서울 연립주택 100
01. 서울 서북권 (종로/은평/서대문/마포)
스카이빌라 · 삼익빌라 · 홍일연립 외 13곳
<TIP> 가로주택정비사업 요건을 충족하는 홍일연립
<TIP> 온라인에서 연립주택 정보 얻는 방법

02. 서울 동북권Ⅰ (노원/도봉/강북/성북)
오성빌라 · 현대빌라 · 양지빌라 외 9곳
<TIP> 조심조심! 일반·소규모 재건축 조합원 지위 승계 조건
03. 서울 동북권Ⅱ (동대문/성동)
금성빌라 · 대명연립 가·나동 · 광성연립 외 16곳

04. 서울 동북권Ⅲ (중랑/광진)
면목우성타운 · 중화우성타운 · 이화주택 외 13곳

05. 서울 동남권 (강동/강남/동작)
세경주택 · 현대빌라 · 도곡현대연립 외 4곳
<TIP> 건물에 딸린 땅, 외필지 확인하는 법
<TIP> 매물이 귀한 상업지역 연립주택

06. 서울 서남권Ⅰ (금천/구로)
현대빌라 · 강호주택 · 대성연립 외 14곳
<TIP> 연립주택 실거주를 위한 인테리어 팁
<TIP> 연립주택이 가장 많은 동네, 온수역 일대
<TIP> 재건축 진행 중인 미래빌라, 현대연립
<TIP> 준공업지역에 속한다면, 채광과 조망 확인은 필수

07. 서울 서남권Ⅱ (영등포/양천/강서)
현대그린빌라 · 세원빌라 · 유성연립 외 10곳
<TIP> 한 블록 세 연립, 가치 상승의 열쇠는 공동개발!
<TIP> 합리적인 가격의 신월동 연립주택
<TIP> 서울시 2020년 2분기 가로주택정비사업 추진현황

<에필로그>
"서울 곳곳의 연립주택은 흙먼지 아래에서 반짝이고 있다"

<부록 1>
연립주택 5개 분야 BEST를 찾아라!
1 | 대지면적이 큰 연립주택
2 | 세대 평균 대지지분이 큰 연립주택
3 | 2020년 평당 개별공시지가
4 | 추정 대지가액이 저렴한 연립주택
5 | 추정 용적률이 낮은 연립주택
용도지역별 대지지분 총정리(제3종 일반주거지역 이상)

<부록 2>
'가로주택정비사업 정밀사업성 분석 결과 보고서' - SH공사 D연립 사례