부동산 세금 길잡이와 절세 아파트 우선 당첨 완전정복

[제1권] 아파트 청약 및 당첨 순위 & 부동산 세금 양도소득세·증여세 세금절세

1. 아파트 일반 및 특별공급과 당첨 우선 순위

▣ 아파트 우선 분양 개요 및 청약 홈페이지

분양주택의 일반공급과 특별공급
(공공)국민주택 및 민영주택
민영주택 공급비율
(공공)국민주택 공급비율

아파트 당첨을 위한 준비
재당첨제한 및 제한기한
아파트 청약 홈페이지 [청약 홈]
아파트 당첨과 대출

▣ 민영주택 일반공급 및 우선 순위

일반공급 제1순위
제1순위에서 경쟁이 있는 경우 우선 선정
제2순위 및 2순위에 경쟁이 있는 경우
분양아파트(민영주택) 우선 당첨과 가점제도
(수도권·광역시) 민영주택 입주자 선정 우선 순위
(투기·청약과열지구) 민영주택 입주자 우선 선정
(수도권) 민영주택(공공택지지구) 입주자 우선 선정

▣ (공공)국민주택 신청 자격 요건 등

(공공)국민주택 및 민영주택 구분
(공공)국민주택 신청 세대의 자산 및 소득 요건
(공공)국민주택의 일반공급 제1순위
(공공)국민주택 제1순위 경쟁
(공공)국민주택 일반공급 제2순위
(공공)국민주택 당첨 가능자
소득기준
자산기준

▣ 분양주택 특별공급

기관추천 및 국가 유공자 등 특별공급
신혼부부 특별공급
다자녀 특별공급
노부모 부양자에 대한 특별공급
(공공주택) 생애최초 주택 구입자 특별공급

▣ 분양권 전매 제한

전매행위 제한기간
수도권 및 지방광역시 분양권 전매행위 제한 강화
청약통장 거래 및 분양권 불법전매에 관한 처벌규정
투기과열지구 해제시 전매제한(공통사항)
분양권 양도세율 [소득세법 제104조]

▣ 주택 구입과 담보 대출

아파트 청약을 위한 최소 자기자금
아파트 담보대출
주택담보인정비율(LTV), 총부채상한비율(DTI)
지역별 LTVㆍDTI 비율(주택 구입 목적)
주택담보대출 규제
주택시장 안정화 방안 (주요) 내용(2019.12.16.)

2. 세금 이해하기 & 세금 상담 및 절세

▣ 세금 개요 및 신고납부

양도소득세 및 신고 및 납부 기한
1세대 1주택, 일시적 2주택 등 비과세 양도소득의 신고의무
증여세 또는 증여세 신고 및 납부 기한
상속세 신고 및 납부 기한

▣ 세금 관련 법령 찾기

조세법령
기본통칙, 세법집행기준, 예규

▣ 세금 문제 상담 및 관련 법령 찾기

국세상담센터 (☎126)
국세청 홈택스
국세법령정보시스템
법제처 홈페이지

▣ 세금 절세의 오해 및 위험한 탈세

합법적인 절세 및 세금 절세의 오해
세금 절세의 기본 [부동산 처분 전 사전 상담]
탈세 및 탈세에 대한 국세청의 조치

▣ 세금과 관련한 용어 이해

세율 및 단일세율, 누진세율
소멸시효 및 제척기간

3. 주택·토지·농지 양도소득세

▣ 양도소득세 개요 및 양도소득세 과세대상 자산은?

양도소득세 과세대상 자산
특수한 경우의 양도소득세 과세대상

▣ 양도소득세는 어떻게 계산하는가?

실지 거래가액에 의한 양도차익 계산
필요경비 사례(실지 거래가액)
필요경비(취득 당시 매매가액을 알 수 없는 경우)
장기보유특별공제
<세금 폭탄> 취득시기 오인에 대한 장기보유특별공제 배제
양도소득 기본공제
양도소득세 과세표준
양도소득세 세율

▣ 부동산 보유기간 및 세금 절세

1세대 1주택 비과세 보유기간
보유기간 특례 및 거주기간 제한이 없는 경우
보유기간 및 거주기간이 2년 이상이어야 하는 경우
자산의 취득 및 양도시기
부동산 취득 또는 양도시 유의 사항

▣ 양도소득세 신고 및 납부

양도소득세 예정 및 확정신고·납부
양도소득세에 대한 지방소득세 신고·납부

▣ 양도소득세 계산시 유의할 사항

한 건의 거래로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
비사업용토지 양도
개인사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
증여받은 부동산을 5년이내 양도하는 경우 과세 특례
<세금 폭탄> 증여받은 부동산을 5년 내 처분한 경우
증여받은 자산을 5년 경과 후 양도하는 경우
양도소득세 계산 사례

▣ 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
세대 분리에 의한 양도소득세 비과세
<세금 절세> 만30세 이상 세대분리 및 증여추정배제기준
부모, 형제의 주민등록과 실제 거주지가 다른 경우
주택의 범위 및 1세대 1주택
<세금 폭탄> 폐가가 아닌 경우 주택에 해당함
<세금 폭탄> 폐가는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음
<세금 절세> 노후 주택의 양도시 철거하지 않는 것이 유리함
장기임대주택을 보유한 경우 거주주택 비과세 특례
가정어린이집을 보유한 경우 거주주택 비과세 특례

1세대 1주택에 포함하는 부수 토지
건설임대주택의 1세대 1주택 비과세 특례
<세금 폭탄> 건설임대아파트 5년 거주요건 및 분양전환 양도
1세대 1주택임에도 과세되는 경우
1세대 1주택 비과세 또는 2주택자 비과세 요약

▣ 1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
취학, 전근 등 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하는 경우
농어촌주택을 포함하여 2주택이 되는 경우
상속받은 주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례
기타 두 채의 주택을 갖게 된 경우

▣ 분양권 양도에 대한 양도소득세

분양권의 양도소득세
입주권

▣ 재개발·재건축과 관련한 조합원입주권 양도소득세

조합원입주권의 양도 및 양도소득세 계산
조합원입주권과 1세대 1주택 비과세
<세금 폭탄> 재개발아파트 취득시기 오인
일반분양자 또는 승계취득자의 입주권 및 양도소득세

▣ 주택임대 사업자등록과 장기임대주택 세금 감면

지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
시·군·구청 임대사업자 등록 및 세무서 사업자등록
주택임대소득에 대한 종합소득세 신고·납부
장기임대주택 사업자의 거주주택 비과세특례
장기임대주택 양도에 대한 양도소득세

▣ 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제·조세 감면

장기일반민간임대주택(준공공임대주택)
단기임대주택의 장기일반민간임대주택 전환
장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제
조정대상지역내 장기일반민간임대주택 중과세 배제 등
장기일반민간임대주택 소득세 감면 등
종합부동산세 합산배제
지방세 감면
장기임대주택의 조세 특례 요약표

▣ 2주택 이상자 조정대상지역 양도소득세 중과세 등

조정대상지역 지정
조정대상지역 양도소득세 개정
2주택 이상에 포함하는 주택
1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외
1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외
1주택 1조합원입주권 중과세 및 중과 제외
주택·조합원입주권 3 이상 중과세 및 중과 제외
조정대상 지역의 주택 양도 핵심 사례
중과세대상 주택 여부 및 적용 사례
농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 중과배제

▣ 2018년 9·13 주택시장 안정대책 주요 내용

종합부동산세 인상
1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편
주택임대사업자의 과도한 세제혜택 조정

▣ 2019년 12·16 주택시장 안정화 주요 내용

실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
임대등록 제도 보완
주택시장 안정화방안 원문

▣ 비사업용 토지 및 양도소득세 세율 중과

비사업용토지 양도시 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지 기간 기준
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율

▣ 자경농지, 주말체험농지 양도소득세 비과세 및 감면

자경농지의 양도에 대한 양도소득세 감면
감면대상 자경농지 요건 요약
자경농지의 대토 감면
주말 체험농지 양도소득세 및 양도소득세 감면
자경산지 등에 대한 양도소득세 감면 신설
8년 자영한 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면
축사용지에 대한 양도소득세 감면 합리화
양도소득세 감면 한도

4. 상가·오피스텔 부가가치세 및 양도소득세

▣ 상가, 업무용 오피스텔 취득과 부가가치세 환급

부동산임대업의 사업자등록
과세사업자 및 면세사업자와 사업자 유형
부동산 관련 과세·면세 사례
일반사업자와 간이사업자
상가, 오피스텔 구입과 관련한 매입세액 환급
부동산매입과 매입세액환급 및 세금계산서 작성일자
과세와 면세사업을 겸업하는 경우 매입세액공제

▣ 상가 및 주택 겸용 건물 양도소득세

상가주택의 취득 및 보유와 관련한 세금
상가주택의 양도와 관련한 세금
<세금 폭탄> 상가와 주택 면적 착오
<세금 폭탄> 상가 주택 증?개축과 장기보유특별공제 착오 계상
<세금 폭탄> 주택 구분 착오

▣ 오피스텔의 세금문제 및 양도소득세

오피스텔 매입과 부가가치세 부담
오피스텔을 업무용으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
<세금 폭탄> 오피스텔의 주택 구분 착오
오피스텔 매입 및 보유와 관련한 세금
오피스텔의 사실상 용도변경과 세무문제
오피스텔 양도와 세무문제
오피스텔 임대수익의 세금계산서, 영수증 발급
오피스텔의 세금 절세
주거용 오피스텔과 주택임차차입금 원리금 상환액공제
임차인의 주거용 오피스텔 월세세액공제

5. 부동산 취득 및 보유 관련 세금

▣ 부동산 취득 관련 세금 및 제비용

부동산 취득시 부담하여야 하는 취득세 등
부동산 취득과 관련한 세율 요약표
인지세
부동산중개수수료
법무사 수수료 및 공채 매입 및 할인
국민주택채권 매입 및 할인

▣ 부동산 보유와 재산세

재산세 부과기준일 및 납세의무자
재산세 과세표준
재산세 세율 및 납부기한

▣ 종합부동산세 과세대상 및 신고·납부

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
종합부동산세 과세표준 및 세율
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
종합부동산세 고지 및 납부
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
2019년 종합부동산세 개편

6. 증여세 신고 및 납부

▣ 증여받는 경우 수증자의 증여세 신고 및 납부

증여세 개요 및 완전포괄주의
증여세 납세의무자 및 신고·납부기한
증여세 과세가액 및 증여재산 평가
부담부 증여 및 양도소득세
증여재산공제
증여 유형에 따른 증여재산공제 등
[사례] 증여 유형에 따른 증여재산공제 등
증여세 과세표준 및 산출세액
[사례] 아버지로부터 아파트를 증여받은 경우 증여세 계산
증여세 신고 및 납부
부동산을 증여받은 경우 취득세 신고 및 납부

▣ 증여세 자신 신고 및 세무서의 신고내용 조사 결정

증여세 신고 및 납부
증여세 분할납부
증여세 신고내용에 대한 세무서의 결정
증여세를 신고·납부하지 아니한 경우 가산세
증여세 제척기간

▣ 영농자녀에게 농지 등 증여 증여세 감면

영농자녀에게 증여하는 경우 증여세 감면 요건
감면받은 증여세가 추징되는 경우

▣ 창업자금 증여, 5억원까지 증여세 비과세

창업자금의 증여세 과세특례
창업자금 증여세 과세특례 신고 및 사용명세 제출
창업자금의 증여세 과세특례와 증여세 및 상속세

▣ 장애인에게 증여, 증여재산불산입 및 보험료 비과세

장애인에게 증여하는 경우 증여세 과세가액불산입
장애인을 수익자로 하는 보험료의 증여세 비과세

▣ 부동산 취득과 자금출처조사

부동산 취득시 무조건 자금출처조사를 하는가?
재산취득자금 등의 증여추정 배제
재산 취득에 대한 자금출처 소명요구를 받은 경우
자금출처조사에 대한 대비

▣ 특수관계자와의 거래시 세무상 문제

특수관계자
특수관계자와의 거래로 세무상 문제가 되는 경우
특수관계자의 거래시 세무상 문제가 되지 않는 경우

▣ 저가 또는 고가로 양도하는 경우 증여 추정

자산을 저가 양도한 경우 세무상 문제
[사례] 저가 양도시 양도차액 및 증여가액 계상
자산을 고가 양도에 대한 세무상 문제
부동산을 자녀에게 양도하였으나 증여로 보지 않는 경우

▣ 부동산 무상 임대 또는 저가 임대 관련 세금문제

7. 재산의 상속과 상속세 신고, 납부

▣ 상속세란 어떤 세금인가?

유언상속과 법정상속, 법정상속분의 지분
상속재산
상속재산가액의 평가
상속재산가액에서 차감하는 비용
상속등기 및 상속재산 처분

▣ 상속재산에서 공제되는 금액

상속공제
금융재산 상속공제
동거주택 상속공제
가업상속공제
영농상속공제

▣ 상속세 신고 및 납부 등

상속세로 납부할 세액 계산
상속세 과세표준 및 산출세액
상속세 신고·납부
상속세 결정

▣ 상속세 및 증여세 세금 절세 및 세금 폭탄

세금 절세와 세금 폭탄의 양면성
상속세 세금 절세
상속세 세금 폭탄
상속세 세금 폭탄에 대비책

▣ 피상속인의 부채가 자산보다 많은 경우 상속포기

[제2권]부동산임대·매매업, 부가가치세 및 종합소득세, 인사노무 & 4대보험 혜택

1. 사업자등록 및 세금 개요

▣ 세금 개요 및 신고납부

사업자와 사업장
사업자등록은 어디에서 하나?
부동산임대업의 사업자등록 신청서류
공동사업자 사업자등록 신청 및 소득분배

과세사업자와 면세사업자
일반사업자와 간이사업자 구분
사업장등록 정정
상가 임대시 알아 두어야 할 법령

▣ 개인사업자 세금 개요

종합소득세
부가가치세
근로소득세
퇴직소득세
세금 신고 및 납부일정표
세금 신고 및 납부 관할 세무서 및 지방자치단체
지방세 및 지방소득세
2020년 이후 종합소득세 등의 지방소득세 신고의무 시행
지방세 종류 및 납부기한
주민세 재산분
주민세 균등분

2. 상가·오피스텔 부가가치세 신고납부

▣ 부동산(주택외) 임대업의 부가가치세 신고 및 납부

부동산임대업의 임대수익 부가가치세 신고·납부
임대(전세)보증금과 부가가치세
부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부
부동산임대업 세금계산서 발급
간이과세자인 부동산임대업 부가세 신고, 납부 등
부동산임대사업자의 세무상 유의 사항
<세금 폭탄> 일반과세자에서 간이과세자로의 유형 전환
부동산임대업의 세금폭탄 사례

▣ 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업 및 부가가치세

부가가치세 징수 및 납부
부동산임대에 사용하던 상가 건물 양도와 부가가치세
건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우
포괄양도양수
<세금 폭탄> 포괄양도양수에 대하여 세금계산서를 발급한 경우

3. 부동산임대업 종합소득세 신고·납부

▣ 부동산(주택외) 임대와 종합소득세 신고 및 납부

종합소득세 개요
부동산임대업의 총수입금액
필요경비
종합소득금액
부동산임대업의 이월결손금 공제
소득공제
종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액
세액공제, 연금계좌세액공제 및 한도액
종합소득세 신고 및 신고유형
상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면
종합소득세 신고 및 납부

▣ 간편장부에 의한 부동산임대업 종합소득세 신고

간편장부 작성
총수입금액
필요경비(항목별)
필요경비에 대한 지출증빙
간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성절차
총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성

▣ 부동산임대업 종합소득세 추계 신고

간편장부대상자 추계신고
추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차
복식부기기장의무자의 추계신고
부동산임대업 신규사업자 추계신고
공동사업자의 종합소득세 신고 관련 유의사항

4. 주택임대 종합소득세 신고·납부 및 세금 감면

▣ 부동산임대소득 과세 개요

주택의 정의 및 주택 수 계산
주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부
다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득
총수입금액
사업장현황신고

▣ 주택보증금 간주임대료

개요
간주임대료 계산사례

▣ 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록

선택적 분리과세
분리과세 주택임대소득 과세표준 계산
종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
주택임대업의 사업자등록 신청

▣ 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면

감면요건 등
세액감면 및 농어촌특별세 납부

▣ 장기임대주택에 대한 세금감면 등

지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
장기임대주택 양도에 대한 양도소득세
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등
장기임대주택의 조정대상지역과 일반지역 조세 특례 요약표

4. 주택임대 종합소득세 신고·납부 및 세금 감면

▣ 부동산임대소득 과세 개요

주택의 정의 및 주택 수 계산
주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부
다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득
총수입금액
사업장현황신고

▣ 주택보증금 간주임대료

개요
간주임대료 계산사례

▣ 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록

선택적 분리과세
분리과세 주택임대소득 과세표준 계산
종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
주택임대업의 사업자등록 신청

▣ 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면

감면요건 등
세액감면 및 농어촌특별세 납부

▣ 장기임대주택에 대한 세금감면 등

지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
장기임대주택 양도에 대한 양도소득세
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등
장기임대주택의 조정대상지역과 일반지역 조세 특례 요약표

6. 직원채용과 근로계약, 4대보험·건강보험료

▣ 부동산임대업 직원 채용과 세무 및 정부지원제도

직원 급여 지급과 근로소득세 원천징수
근로소득세 징수에서 제외되는 주요 비과세소득
퇴직금 지급
두루누리 사회보험
일자리안정자금 지원제도

▣ 직원채용과 근로계약 체결 및 근로계약서 작성

직원 채용시 처리하여야 할 업무 등
근로계약서 작성 및 근로조건 명시
임금 또는 상여금 지급
휴일 및 휴가
연차 유급휴가
최저임금
근로자 해고
근로자 4인 이하 사업장의 근로기준법 적용

▣ 사업장 및 근로자 4대보험 가입

4대보험 가입
신규 입사자의 입사 월 4대보험료
직장가입자 건강보험료

▣ 개인기업 사업주의 4대보험 가입 및 보험료

개인기업 사업주의 4대보험료
배우자, 직계존비속의 직원채용과 4대보험 가입
자영업자의 지역 건강보험료 부과기준
지역가입자 건강보험료 부과체계 개편 (2018년 7월 이후)

7. 국민연금, 기초연금, 실업급여, 의료복지

▣ 국민연금 납부와 국민연금 수급

국민연금 가입
국민연금 가입기간 연장
국민연금 반환 및 추후 납부제도
퇴사자의 직장가입자에서 지역가입자로 전환
실업급여 수급기간 국민연금 납부
국민연금 수급
재직자 노령연금
장애연금
유족연금
국민연금과 관련한 참고사항
국민연금 종합소득세 합산 신고
기초연금 수급대상자 및 지급액
부부가구 감액
소득인정액
기타(증여)재산의 소득 인정
기초연금 감액(국민연금 > 기초연금의 1.5배)
기초연금 수급신청

▣ 실업급여 및 국민연금 지원

실업급여(구직급여) 수급조건
실업급여(구직급여) 지급액

▣ 건강보험료 납부 및 의료지원사업

직장가입자 건강보험료
가족의 피부양자가 될 수 없는 자
퇴직자에 대한 건강보험료 납부 특례
의료비 본인부담금 환급제도
2018. 7. 이후 상급병원 2인·3인실 의료보험 적용
재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도)

■ 1세대 1주택 비과세 또는 2주택자 비과세 요약

아래 내용은 양도소득세 비과세 대상을 쉽게 요약한 것으로 자세한 내용은 반드시 해당 장을 참고하여야 한다.

◈ 1주택 및 보유기간

▷ 1세대 1주택 검토 (2년 이상 보유)
1세대에 포함하여야 하는 자 전부가 보유한 주택이 1주택으로 보유기간이 2년 이상이어야 한다.

▷ 조정대상지역내 주택은 2년 보유 및 2년 이상 거주하여야 함
조정대상지역의 경우로서 2017년 3월 2일 이후에 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건을 동시에 충족하여야 한다.

▷ 주택 수에 포함하는 주택
1. 무허가 주택
2. 재개발 재건축의 조합원 입주권(관리처분인가를 받은 입주권)
3. 주거용 오피스텔
4. 공동 소유 주택
5. 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 사람의 주택
6. 상가주택
7. 농어촌주택 단, 폐가 또는 2003년 8월 1일 이후 취득한 농어촌주택으로서 일정한 요건을 충족하는 경우 1세대가 보유한 주택에 포함하지 않는다.

▷ 주택 수에 포함하지 않는 주택
1. 분양권(잔금을 완납하지 않은 경우만 해당)
2. 주택임대사업자의 임대의무기간을 충족시킨 주택
3. 상속주택 중 소수 지분을 가진 사람의 주택
4. 국내 거주자의 해외주택
5. 업무용 오피스텔
6. 고시텔 등

▷ 1세대 1주택 검토 (2년 이상 보유 에외)
1. 건설임대주택 등에 5년 이상 거주한 이후 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
2. 주택 및 그 부수토지가 수용되는 경우
3. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
4. 1년 이상 국외거주를 위하여 세대전원이 출국하는 경우
5. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

◈ 1세대

▷ 1세대에 포함하여야 하는 자
1. 거주자 본인
2. 배우자
3. 30세 미만 자녀
4. 주민등록이 같이 되어 있는 30세 이상 자녀
5. 주민등록이 같이 되어 있는 직계존속
6. 주민등록이 같이 되어 있는 형제·자매

▷ 1세대에 포함하지 않는 자
1. 19세 이상 30세 미만인 직계비속이 세대를 달리하면서 독립적으로 생계를 유지하는 경우 단, 중위소득(도처 내용 참조)의 40% 이상이어야 함
2. 주민등록이 따로 되어 있는 30세 이상 자녀로서 독립된 생계를 유지하는 경우
3. 혼인하여 세대를 따로 구성하고 있는 자녀
4. 주민등록이 따로 되어 있는 직계존속
5. 주민등록이 같이 되어 있으나 사실상 생계를 따로 하고 있는 직계존속, 형제·자매 단, 이 경우 해당 사실을 입증하여야 한다.

◈ 2주택임에도 비과세 적용을 받을 수 있는 경우

(선)종전 주택 + (후)새로 취득한 주택 → 종전주택 양도
1. 주택A(먼저 구입한 주택) → 1년 이상 보유
2. 주택B(나중에 구입한 주택) → 구입
3. 주택B 구입 후 3년 이내 주택A 양도 → 주택A 비과세

(선)일반주택 + (후)상속받은 주택 + → 일반주택 양도
상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택(2013.2.15.이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택만 해당함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다.
(선)종전주택 + (후)취학·전근 등 취득 주택 → 종전주택 양도
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

(선)이농주택 + (후)일반주택 → 일반주택 양도
이농인(농업, 어업에서 떠난 자)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 농어촌주택[수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택]과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건을 충족하는 일반주택(2년 이상 보유한 주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다. [소령 제155조 ⑦]

(선)일반주택 + (후)귀농주택 → 일반주택 양도
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 귀농주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

(선)일반주택 + (후)농어촌주택 → 일반주택 양도
1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택 등을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다.
기타 두 채의 주택을 갖게 된 경우
1. 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 된 후 10년 이내 먼저 양도하는 주택
2. 결혼으로 두 채의 집을 갖게 된 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택
3. 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세특례

▷ 1주택과 분양권을 보유한 상태에서 주택 또는 분양권 양도
1) 2년 이상 보유한 1주택을 양도하는 경우
1세대 1주택으로 비과세됨
2) 분양권을 양도하는 경우
분양권 양도에 대한 양도소득세 과세
3) 분양권으로 신축아파트에 입주를 하여 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우
종전주택을 1년 이상 보유한 후 신축아파트 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세

▷ 1주택과 조합원입주권을 보유한 상태에서 주택 또는 조합원입주권 양도
1) 주택을 양도하는 경우
조합원입주권은 주택에 해당하므로 주택 양도에 대하여 양도소득세가 과세됨
2) 조합원입주권을 양도하는 경우
조합원입주권은 주택에 해당하므로 조합원입주권 양도에 대하여 양도소득세가 과세됨
3) 비과세 요건
주택을 1년 이상 보유한 후 조합원입주권을 취득하고, 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이내에 2년 이상 보유한 종전주택을 양도하는 경우 비과세

■ 조정대상지역의 주택 양도소득세 핵심 사례

◈ 조정대상지역 소재 주택 및 기타 지역의 주택 중 다음에 해당하는 주택이 2채 이상인 경우로서 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세됨
1. 대도시에 소재하는 주택, 조합원입주권, 장기임대주택
2. 대도시에 소재하는 다음의 주택도 주택수에는 포함 (단, 2주택자인 경우 주택수에는 포함하나 중과세대상 주택에는 제외함)
- 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 소형주택
- 근무상의 형편, 취학 등으로 취득하는 주택
- 직계존속의 동거봉양을 위하여 세대를 합친 경우의 해당 주택
- 혼인함으로서 1세대가 된 경우의 해당 주택
3. 기타 지역(대도시 외)의 주택으로서 양도 당시 기준시가가 3억원을 초과하는 주택 및 조합원입주권, 장기임대주택
- 대도시 : 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도), 광역시, 세종시
에를 들어 조정대상지역인 서울특별시에 1채의 주택이 있고, 조정대상지역이 아닌 대구광역시에 1채의 주택을 소유한 상태에서 서울특별시 소재 주택을 양도하는 경우 2주택자의 중과세세율(기본세율 + 10%)을 적용하여야 한다.

◈ 장기임대주택과 일반주텍 1채 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역내의 일반주택을 양도하는 경우 중과세 적용
조정대상지역내의 장기임대주택은 중과세대상은 아니나 주택수에는 포함하여야 한다. 예를 들어 주택수에 포함하는 임대주택 1채 및 일반주택 2채를 보유한 상태에서 조정대상지역내 일반주택을 양도하는 경우 3주택자 중과세 세율(기본세율 + 20%)가 적용된다.
조정대상지역 소재 조합원입주권은 주택수에는 포함하나 양도시에는 중과세되지 않음
조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우로서 주택을 양도하는 경우 중과세가 적용되나 조합원입주권을 양도하는 경우에는 중과세가 적용되지 않는다.

◈ 1세대 2주택인 경우라도 중과세가 적용되지 않는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 주택 외에 1개의 주택만을 소유한 경우 해당 주택의 양도시 중과세가 적용되지 않는다. 에를 들어 장기임대주택과 1주택을 보유한 자가 1주택을 양도하는 경우 중과세가 적용되지 않는 것이며, 1주택이 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다.
1) 장기임대주택(장기일반민간임대주택등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택 다만, 2018.3.31.까지 등록한 경우 5년 이상 임대한 주택)
- 매입임대주택: 6억원 이하(비수도권 3억원 이하) 주택
- 건설임대주택: 대지 298㎡ 이하, 건물연면적 149㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 2호 이상 임대
2)수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택
3) 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 다른 시·군 소재(특별시·광역시·특별자치시 포함) 주택
취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유
해소 후 3년 이내 양도
4) 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택
5) 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택
6) 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도)
부산광역시 기장군 소재 주택
1) 기장군 소재 주택의 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 경우 중과세기준에 되는 주택수에 포함하지 아니하며, 중과세대상도 아니다.
2) 기장군 소재 주택의 양도 당시 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 중과세기준에 되는 주택수에 포함하며, 주택수에 포함하는 다른 주택이 있는 경우 중과세 된다.

◈ 대구광역시 수성구 소재 주택
대구광역시 수성구는 2017년 9월 6일 투기과열지구로 지정은 되었으나 조정대상지역은 아니므로 수성구 소재 주택을 양도하는 경우중과세되지는 않는다.

◈ 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택 양도 및 중과세
수도권(서울특별시, 인천시, 경기도) 및 광역시·세종시 지역에 소재하는 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택의 경우 주택수에 포함한다. 한편, 중과세기준이 되는 주택수가 2주택인 경우에는 중과세되지 않으나 중과세기준이 되는 주택수가 3주택 이상인 경우로서 조정대상지역내의 1억원 이하 주택을 양도하는 경우 중과세된다.
→ 조정대상지역내의 1억원 이하 주택 양도시 중과세 여부
중과세기준이 되는 주택의 수에 포함하는 주택이 3주택 이상자로서 조정대상지역내 1억원 이하 주택을 양도하는 경우 중과세된다. 단, 2주택인 경우에는 중과세되지 않는다.
→ 2주택자의 조정대상지역내 1억원 이하 주택 양도시 중과세되는 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택

■ 부동산임대업의 세금폭탄 사례

◈ 세금계산서 작성일자가 잘못된 경우
세금계산서는 정당한 거래시기를 작성일자로 하여 발급을 받아야 함에도 거래시기 이후의 날을 작성일자로 하여 발급받은 경우 동일 과세기간의 확정신고기한 내[제1기 7월 25일, 제2기 다음해 1월 25일]인 경우에는 공급자는 공급가액의 1%를, 공급받는자는 공급가액의 0.5%를 세금계산서 불성실가산세로 부담하여야 하며, 확정 과세기간의 신고기한일 이후 세금계산서를 발급받은 경우 공급자는 세금계산서 미발급가산세를 부담하여야 하며, 공급받는자는 매입세액을 공제받을 수 없다.
예를 들어 부동산임대업을 하고자 건물을 신축하면서 공급시기가 6월 30일임에도 세금계산서를 발급하는자(건설업자)가 세금계산서 작성일자를 7월 26일 이후로 하여 세금계산서를 발급한 경우 건물을 매입한 자는 아무런 잘못이 없음에도 매입세액을 전액 공제받지 못하는 억울한 사례가 종종 발생하므로 건물을 매입하거나 신축하는 경우 세금계산서 작성일자가 정당한 것인지를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 따라서 건설공사 등과 관련한 세금계산서 작성일자가 정당한 것인지 여부를 국세청 홈택스에서 관련 사례를 참고하여 철저히 확인하여야 한다.

◈ 부가가치세 환급신고에 대한 세무서의 확인 및 조사
건물을 매입 또는 신축하여 매입세액을 환급받고자 세무서에 부가가치세 신고를 하는 경우 세무서에서는 매입세금계산서의 거래가 정당한 것인지, 세금계산서의 작성일자가 적법한 것인지 여부를 대부분 확인하게 되며, 이 과정에서 매매계약서 또는 공사계약서 등을 제출받아 검토하게 되므로 세심한 주의를 하여야 한다.