주택임대 세금 절세, 상가임대 부가세, 소득세

[제1부] 주택 양도소득세 등

SECTION 1 부동산 세금 조견표

양도소득세 세율
증여세 또는 상속세 세율
취득세 세율 요약표
다주택자 취득세 중과 완화

SECTION 2 2022 .5. 10. 이후 세법 개정 사항

양도소득세 중과세 한시 배제 기간 연장
1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 보유기간 개정
일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 완화

SECTION 3 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
주택의 범위 및 1세대 1주택
비과세대상 1세대 1주택 및 보유기간
상생임대주택 비과세 특례

SECTION 4 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
조정대상지역 일시적 2주택 비과세 종전주택 처분기한
상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 5 조정대상지역 지정, 해제, 중과세 한시 배제

조정대상지역 소재 주택 양도소득세 중과 한시 배제
조정대상지역 해제
[23.01.05.] 서울 일부, 경기지역 조정대상지역 모두 해제
조정대상지역 해제시 바뀌는 것들
1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 적용 제외
취득세 중과세 완화
대출규제 완화(해제일 이후 계약한 경우)
주택담보대출 주요 개정 내용 [22.12.1. 시행]
다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용 등
전매행위 제한기간 규제완화

SECTION 6 분양권 양도소득세

분양권 양도소득세
분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례
분양권 취득과 취득세 중과세 여부

SECTION 7 입주권 양도소득세

1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권 양도소득세

SECTION 8 양도소득세 신고 및 납부

양도가액
양도소득 필요경비
양도소득 기본공제
장기보유특별공제
양도소득세 과세표준 및 세율
양도소득세 신고 및 납부
양도소득 부당행위계산부인. 취득가액 계산 특례

SECTION 9 취득세 및 개정 내용

취득세 세율 및 신고․납부
취득세 관련 주택수 및 중과세 여부
취득세 관련 개정 세법
주택 취득 관련 제비용

[제2부] 상가 및 오피스텔 세무

SECTION 1 부동산임대 사업자등록

사업자 및 사업자등록 신청
사업자 구분 및 사업자등록 정정
부동산임대업 일반사업자와 간이사업자 구분
상가 임대시 알아 두어야 할 법령

SECTION 2 개인사업자 세금

종합소득세라 함은?
종합소득에 합산하여야 하는 소득은?
공적연금 및 사적연금 종합소득세 합산
주택외 부동산 임대사업자 부가가치세
근로소득세 (직원 급여에 대한 세금)
퇴직소득세 (직원 퇴직금에 대한 세금)
세금 신고 및 납부일정표

SECTION 3 부동산 임대업 부가가치세 신고․납부

부동산임대업 임대수익 부가가치세
임대(전세)보증금에 대한 부가가치세
부동산임대업 세금계산서 발급
부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부
부동산임대업의 부가가치세 신고시 제출할 서류
부가가치세 기한 후 신고 및 수정신고
부동산임대업의 세금폭탄 사례
부동산임대업(간이과세자) 부가가치세 세무
간이과세자인 부동산임대업 부가가치세 세액 계산
간이과세자 부가가치세 신고 및 납부
일반과세자(부동산임대업)의 간이과세자 전환
부동산임대업의 간이과세 포기 신고
특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 부가가치세
특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 증여세
특수관계자 간 부동산 무상사용 시 절세 대책

SECTION 4 오피스텔 세금

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요
오피스텔 업무용 임대 또는 사용
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔 매입과 부가가치세
오피스텔 취득세
오피스텔 재산세
오피스텔 종합부동산세
오피스텔 양도와 양도소득세
업무용 오피스텔 양도시 부가가치세
오피스텔 장기임대주택 등록 세금 절세 등
오피스텔의 용도변경과 세무문제
오피스텔 임대수익 세금
주거용 오피스텔 임대 세금

SECTION 5 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업

부가가치세 징수 및 납부
일반과세사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
간이사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우
건물 감가상각비는 양도소득 취득가액에서 차감
포괄양도양수 및 세무상 유의할 사항
포괄양도양수에 해당하지 않는 경우
포괄양도양수와 대리납부

[제3부] 상가 임대 종합소득세

SECTION 1 부동산 임대 종합소득세 신고․납부

종합소득세 개요
부동산임대업의 사업소득금액 및 소득공제
총수입금액, 필요경비
이월결손금(소득금액에서 공제)
사업소득금액
종합소득금액
연금소득의 종합소득 합산 등
소득공제(인적공제)
종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액
연금계좌세액공제
상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제
종합소득세 신고 유형
복식부기 및 복식부기 기장의무사업자
간편장부대상자
성실신고확인제도 및 성실신고확인대상사업자
종합소득세 신고 및 납부 기한

SECTION 2 간편장부에 의한 종합소득세 신고

간편장부 작성
총수입금액(부동산임대업)
임대보증금에 대한 간주임대료의 총수입금액 산입
필요경비
필요경비에 산입할 수 있는 기부금
간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성
총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성
필요경비에 대한 지출증빙 및 정규영수증
정규영수증을 수취하지 않아도 되는 거래
간이과세자와 거래시 주의하여야 할 사항
인건비 지출증빙
근로소득 간이지급명세서 제출
연말정산 및 지급명세서 제출

SECTION 3 부동산임대업 종합소득세 추계 신고

간편장부대상자 추계신고
추계신고시 경비율 적용
단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
간편장부대상자의 추계소득금액 계산
간편장부대상자의 기준경비율에 의한 추계소득금액
추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차
복식부기기장의무자의 추계신고
부동산임대업 신규사업자 추계신고
공동사업자 종합소득세 신고 관련 유의사항

[제4부] 주택 임대 종합소득세

SECTION 1 주택임대소득 종합소득세

주택임대소득 과세 개요
주택의 정의 및 주택 수 계산
주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부
부부합산 1채의 주택만 보유한 경우
부부합산 2채의 주택을 보유한 경우
부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우
부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고
다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득
주택임대 사업자등록 신청
주택임대업 사업장현황신고서 제출의무
주택임대소득 종합소득세 신고 등
주택 보증금 간주임대료
임대보증금에 대한 간주임대료 계산 사례
주택 임대소득 분리과세
분리과세 주택임대소득 소득금액 및 과세표준
주택 임대업 규모별 종합소득세 신고 방법
당해연도 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
직전연도 총수입금액 2400만원 이하 당해연도 2천만원 초과
직전연도 총수입금액 2400만원 초과 4800만원 이하
직전연도 총수입금액이 4800만원 초과 7500만원 이하
직전연도 총수입금액이 7500만원을 초과하는 경우
주택임대소득이 2천만원 이하 공적연금만 있는 경우
주택임대소득 추계신고
단순경비율에 의한 추계소득금액 계산
간편장부대상자 기준경비율에 의한 추계소득금액
주택임대업의 장부기장에 의한 신고․납부 등
소형주택 임대사업자에 대한 소득세 감면

SECTION 2 장기일반민간임대주택 세제 혜택

장기일반민간임대주택 세금 혜택
아파트 장기일반민간임대주택 폐지
장기임대주택 개정 세법
임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약
장기임대주택 종합부동산세 합산 배제

SECTION 3 종합부동산세

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
종합부동산세 과세표준 및 세율
[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조
1세대 1주택자 종합부동산세
1세대 1주택자 세액공제
2주택이나 1주택자 공제를 받을 수 있는 경우
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
종합부동산세 고지 및 납부

[제5부] 주택 임대 관련 법령 등

SECTION 1 주택 임대차보호법
[주택임대차보호법] 일부 개정 법률
지방자치단체(시․군․구) 임대등록
(일반임대) 주택임대차보호법 요약
[부동산 거래신고 등에 관한 법률] 일부 개정

SECTION 2 등록임대주택 및 의무

시․군․구 등록 임대주택 관련 의무사항
임대차계약 신고 등 및 설명의무
등록 민간임대주택의 부기등기
임대보증금에 대한 보증보험 가입
시․군․구 등록 임대주택 양도시 의무사항
임대사업자 건강보험료 피부양자 자격 요건 등

■ 연금소득의 종합소득 합산 등

공적연금(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 교직원연금등)
① 연금 수령액 중 2002년 이후 연금으로 불입한 금액에 대하여만 과세하며, 사업소득, 근로소득 등 다른 종합소득 합산과세대상소득이 있는 경우 종합소득에 합산하여 신고를 하여야 한다.

▶ 공적연금의 과세대상 환산금액
총수령액 × (2002. 1. 1. 이후 불입월수 / 총 불입월수)

▶ 공적연금소득에 대한 연금소득세 원천징수
매월 연금소득간이세액표에 의하여 원천징수(매월 연금수령액이 64만원 초과시에만 원천징수함)한 후 연간 연금소득의 합계액에 대하여 근로소득 연말정산과 같이 다음해 1월에 연말정산한 후 .
[연금지급액 ? 연금소득공제액 ? 인적공제 - 표준세액공제] × 기본세율(연간 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%) ? 기납부세액(매월 원천징수한 세액 합계액) = 추가 징수 또는 환급

♣ 국민연금 등 공적연금소득과 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다.

▶ 주택임대소득과 국민연금 등 공적연금소득만 있는 경우
주택임대소득이 연간 2천만원 이하이고, 국민연금 등 공적연금소득만 있는 경우로서 주택임대소득에 대하여 분리과세로 신고하면, 국민연금과 주택임대소득을 합산하여 종합소득세 신고를 하지 않아도 된다.

▶ 사적연금(금융기관 연금 등)
사적연금(보험회사, 금융기관 연금 등)의 경우 다음의 과세대상 연금소득이 연간 1200만원 이하인 경우 종합소득에 합산하지 아니하나 연간 1200만원을 초과하면, 종합소득에 합산하여야 한다. (소득세법 제14조 ③ 9 다)

▶ 연금소득(소득세법 제20조의3) → 과세대상 연금소득금액은 연금운용기관에서 확인할 수 있음
1. 연금불입액에 대하여 근로소득, 사업소득 등에서 세액공제를 받은 연금계좌 납입액(소득세법 제59조의3제1항)
2. 연금계좌의 운용실적에 따라 증가된 금액

■ 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

□ 부부합산 1채의 주택만 보유한 경우
부부가 1채의 주택만 보유하는 경우에는 임대수익금액에 관계없이 과세되지 않는다. 단, 과세기간종료일 현재 기준시가가 9억원(다가구주택 포함, 2023년 이후 12억원)을 초과하는 고가주택을 월세로 임대한 경우 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

□ 부부가 합산하여 1개 주택만을 보유하더라도 과세되는 경우
1. 과세기간 종료일 현재 기준시가가 9억원(2023년 이후 12억원)을 초과하는 주택
2. 국외 소재 주택

□ 부부합산 2채의 주택을 보유한 경우
임대보증금만 있는 경우 종합소득세 신고대상이 아니나 월세 임대수익이 있는 경우에는 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

□ 부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우
3채 이상 주택을 보유한 경우로서 임대수익이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 주택의 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고, 기준시기가 2억원 이하인 주택을 임대보증금만 받고 임대를 하여 준 경우에는 주택수에서 제외하며, 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는다.

◈ 부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고
부부의 경우 주택수는 합산하여 계산하나 임대소득은 별도로 계산하므로 남편과 배우자의 임대수입금액에 대하여 각각 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

◈ 부부가 각각 소유한 주택의 비과세 적용 등
· 주택의 수 : 부부 합산
· 임대소득 계산 및 종합소득세 신고납부 : 부부 별도