진짜 돈 되는 토지 투자 노하우

프롤로그
-. 부동산에 처음 관심을 갖다
-. 전 재산 1천만 원으로 땅을 사서 6개월 만에 2천만 원을 만들다

토지 개발업자 김공인의 투자 인생 스토리
-. 내 나이 41세, 나는 지금 토지 개발 아카데미의 카페 매니저다
-. 2천만 원에 산 땅이 3개월 만에 3천만 원이 되다
-. 3천만 원이 5천만 원이 되다
-. 소액으로 토지에 투자하려면 공동 투자가 답이다
-. 토지를 개발하는 것이 토지 투자의 핵심이다

내가 배운 토지 기초 개념 1부
-. 내 땅이면 내 맘대로 할 수 있지 않나요?
-. 기획부동산이란?
-. 토지는 시세가 없나요?
-. 공시지가는 시세와 무슨 상관인가요?
-. 소유한 농지를 임대하면 불법인가요?
-. 도로가 난다고 했는데 안 날 수도 있나요?
-. 도로가 생기면 무조건 좋은 건가요?
-. 대지와 잡종지 중에서 어떤 게 좋나요?
-. 내 땅은 좋은 땅인가요?
-. 내 땅은 왜 안 팔리는 걸까요?
-. 개인 소유의 ‘구거’
-. 땅의 모양을 바꾸는 게 가능한가요?
-. 내 땅이 수용당하면 나쁜 건가요?
-. 임야보다 농지가 좋은 거죠?
-. 건물을 지으면 세금을 내야 하나요?

내가 배운 토지 기초 개념 2부
-. ‘땅’ 하면 왜 투기가 떠오를까요?
-. 땅은 오래 묵혀야 비싸지는 게 아닌가요?
-. 토지 투자는 돈이 많아야 할 수 있지 않나요?
-. 팔리는 땅은 따로 있나요?
-. 그린벨트 땅은 왜 거래가 되나요?
-. 토지의 면적은 어떻게 계산하는 건가요?
-. 지목과 용도 지역은 무엇을 말하는 건가요?
-. 도면은 어떻게 보나요?
-. 토지거래허가구역이 뭔가요?
-. 나대지는 건물이 없는 땅을 말하나요?
-. 건물을 짓는다는 것이 형질 변경을 뜻하나요?
-. 임야인데 왜 ‘산’ 자가 없나요?
-. 토지이용확인원은 무엇을 확인하기 위한 서류인가요?
-. 돈을 벌기 위해서는 어떤 땅을 사야 하나요?
-. 적은 비용으로 땅을 개발하기 위해 알아야 할 것들

내가 배운 토지 개발 1부 - 개발행위허가
-. 개발행위허가의 조건 및 지목별 세금
-. 개발행위허가를 받으면 반드시 건물을 지어야 하나요?
-. 소유권과 허가권은 다른 건가요?
-. 개발행위허가는 취소할 수 있나요?
-. 허가를 신청하려면 원형지 상태여야 하나요?

내가 배운 토지 개발 2부 - 토목공사
-. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다
-. 부지를 어떻게 조성하나요?
-. 매도를 위한 토목공사는 성·절토, 구조물 공사다
-. 공사 시기에 따라 토목공사 비용이 다른가요?
-. 앞사바리란?
-. 포크레인의 종류
-. 공사 비용을 줄이기 위한 공사 방법은?
-. 구배가 무슨 말인가요?
-. 공사를 시작하면 민원이 발생한다?
-. 토목공사의 부가세는 환급되지 않는다?

내가 배운 토지 세금
-. 비사업용 토지란?
-. 용도 배율이란 뭔가요?
-. 비사업용 토지를 사업용 토지로 바꿀 수도 있나요?
-. 개인은 양도소득세, 법인은 법인소득세
-. 계산서가 없어도 공제가 되나요?
-. 개발행위허가를 득한 농지는 농지인가요?

김공인의 토지 투자 물건 분석하는 법
- 1년 투자 현금 대비 수익률 90% 달성하기
- 1년 투자 현금 대비 수익률 115% 달성하기
- 1년 투자 현금 대비 수익률 120% 달성하기
- 5천만 원으로 5천만 원을 벌다(나 홀로 투자 사례)
- 본 게임_1년 투자 현금 대비 250% 달성하기

토지 투자로 성공하는 법
-. 내가 아니라 우리가 함께 성공하는 것이다
-. 지역을 선택하고, 내 손바닥으로 만들자
-. 물건을 공급받을 수 있는 나의 위치를 만들자
-. 그 지역에서 작품을 함께 만들 내 파트너를 만들자
-. 내 물건을 매도할 수 있는 능력을 만들자
-. 토지의 매입에서 매도까지 모든 과정을 기획하자

에필로그
나는 도로변 땅을 매수하여 최소한의 공사를 한 뒤, 1년 되는 시점에 매도한다

부록
김공인 칼럼

토지 투자에서 정부의 정책은 굉장히 중요한 요소다. 어디를 개발할 것인지 예상하여 그 지역의 토지를 미리 선점하는 것이 토지 투자의 핵심이라고 생각하는 사람도 많다. 하지만 그런 토지 투자는 불확실한 미래에 대한 모험이라고 생각한다. 개발이 되면 대박이 나지만, 개발되지 않으면 아무 일도 생기지 않는다는 말이 아닌가? 이는 동전 던지기나 다를 바가 없다.
미래를 예측하여 토지를 매입하면 얼마나 기다려야 할지도 모르고 개발이 되지 않을 수도 있다. 나는 이런 불확실한 것에 투자한 적이 없다. 대신 실수요자에게 초점을 맞춘다. 경기가 좋으면 시설을 확장할 것이므로 땅을 매입할 것이고, 경기가 좋지 않아 땅값이 떨어지면 이를 기회로 삼아 땅을 매입할 것이기 때문이다. 즉, 실수요자를 보고 투자한다면 어디가 개발될지 따질 필요도 없고, 경기의 좋고 나쁨에 따라 땅값이 좌지우지될 확률도 낮다.

적은 비용으로 토지를 개발하기 위해서는 어떠한 것을 알고 있어야 할까? 일단 개발행위허가가 무엇인지 정확히 알아야 한다. 그리고 허가를 득하면 무엇을 할 수 있고 어떠한 제한이 생기는지도 알아야 할 것이다. 또한 가공 절차, 즉 토목공사에 대해서도 숙지해야 한다. 또한 많은 비용을 들여 개발할 생각이 없기 때문에 개발행위허가를 득할 때나 토목공사를 진행할 때 비용을 줄일 수 있는 방법을 익혀야 한다. 마지막으로 토지의 세금에 대해 알아야 할 것이다. 그리고 이를 바탕으로 사업계획서를 작성해야 한다.