1천만 원으로 하는 토지 투자

프롤로그 | 토지 투자 방법을 알게 되었다 005

CHAPTER 1 | 토지 투자를 위한 마인드 컨트롤

토지 시장은 금리에 반응한다 014
매수, 매도 타이밍이 중요하다 017
원형지를 매입해 그대로 매도하는 것은 장기 투자다 019
토지 투자는 상상할 수 있어야 한다 021
토지 투자는 외진 곳에서 하는 것이다 023
단기 투자는 현재 상황만을 보고 판단한다 025
토지 투자는 그 토지의 성격을 알아야 한다 027
토지 투자는 수익이 생겨야 한다 029

CHAPTER 2 | 토지 시장의 기본구조

비사업용 토지란 무엇인가? 034
토지 과세대상의 3가지 분류 037
토지의 재산세와 종합부동산세 038
토지의 취득세 039
토지의 양도소득세 040
토지의 법인세 042
부지조성을 위해 필요한 것이 개발행위허가다 043

CHAPTER 3 | 나는 개발행위허가 전문가다

Part 01. 개발행위허가 사례 1
개발행위허가는 담당자의 재량행위다 049
개발행위허가를 취소하려면 원상복구가 되어야 한다 051
개발행위허가를 취소하려면 청문회 절차를 거쳐야 한다 054
임야는 준보전산지와 보전산지로 구분된다 057
임야를 원상복구 하는 법 059
임야에서는 토지 사용승낙으로 주택허가를 받을 수 없다 061
농지보전부담금은 분납할 수 있다 063
주·상·공지역 농지는 농지로 보지 않는다 066
도시지역 농지를 취득하는 경우 068
법인이 농지 취득하는 법 070
개인이 전용 가능한 생산관리, 보전관리지역의 농지 면적은 1,000㎡까지다 072
생산녹지지역은 농지법 제한이 있다 074
지목은 임야이나 현장이 농지인 토지 077
보도도 점용이 될까? 080

Part 02. 개발행위허가 사례 2
내 땅 중간에 길이 있는 경우 084
지상권 없이 근저당만 있는 경우 동의서 받을 필요 없다 088
용도지역별 개인이 개발할 수 있는 규모 090
착공계 접수를 하면 허가의 유효기간이 없어진다 092
소유권과 허가권은 별개다 094
1,000㎡ 미만 토지는 건축법상 도로 4m가 아니어도 허가가 난다 096
길 없는 땅에 길 내는 법 101
목적 외 허가 불허가로 개발행위허가가 불허가가 났다 103
개발부담금 대상 면적 미만인데 개발부담금이 나온다 106
다시 허가 내면 개발부담금을 피할 수 있다 109
주택과 근생 허가는 심의대상이 아니다 112
단지 내 도로가 50m 이상이 되면 도시계획심의 대상이다 116
사도는 동의서를 받지 않는다 118
5,000㎡ 초과의 토지는 개발업등록증을 첨부해야 한다 121

Part 03. 개발행위허가 사례 3
토지사용승낙서는 당사자끼리만 효력을 발생한다 126
용도지역별 최소분할면적이 있다 130
용도지역별 용도배율이라는 것이 있다 134
현장에서 배수로와 용수로를 구별하는 법 138
개발행위허가로 토지 분할하는 법 143
현황도로로 개설한 도로 소유권자가 재산권을 행사할 때 146
맹지가 갖는 권리가 있다 148
토목공사 끝난 토지는 사기당할 수 있다 151
인허가권 관계자 변경이 안 될 수 있다 155
임야는 가상의 도로로 한 건밖에 허가가 나지 않는다 159
민원 탓에 허가받은 대로 공사하지 못할 수 있다 162

CHAPTER 4 | 토지 투자 실전

어떤 토지가 돈이 되는 토지인지 모른다 168
토지 투자는 대출이자에 대한 부담이 너무 크다 170
토지 가격이 혼자 투자하기에는 너무 크다 172
토지를 개발하면 단기간에 수익을 얻을 수 있다 174
단기 투자는 법인 투자가 답이다 176
공동투자하면 가장 큰 위험 요소는? 178
공동투자하면 대출을 받지 않아도 된다 180
공동투자 대상 물건을 원형지로 토지 개발을 진행한다 182
공동투자로 투자 대비 수익성을 올릴 수 있다 184
현금 공동투자로 부담이 되는 것은 재산세뿐이다 186
토지 개발 공동투자는 무조건 이기는 투자다 188

CHAPTER 5 | 1천만 원으로 하는 토지 투자

토지 공동투자 네이버 카페, 막강토지군단 192
오로지 막강토지군단만이 성공 공동투자가 가능하다 194
토지를 작게 분할하고 부지조성을 한다 196
수익성 토지로 만든다 198

에필로그 | 토지 투자는 토지 개발 공동투자가 답이다 200
부록 | 개발행위허가 운영지침 203

고민 끝에 대출을 안 받을 수 있는 길이 공동투자라는 것을 깨닫게 되었다. 토지에 뜻이 있는 사람들이 모여 함께 투자할 수 있다면, 무조건 이기는 투자를 할 수 있게 될 것이라는 생각을 하게 된 것이다. 예상 한 기간 안에 매도되면 좋은 일이지만, 만약 그렇게 되지 않아도 대출이 자에 대한 부담은 없었다. 그러므로 매도되는 시점은 알지 못하더라도 무조건 수익을 바라보는 투자가 될 수 있었다.

많은 사람은 토지에 투자하면 어떻게 해야 할지 막막해한다. 어떻게 보면 경쟁이 치열한 이 대한민국 사회에서 실력만 있다면 경쟁이 덜한 이 토지 시장에서 쉽게 수익을 얻을 수 있다. 그렇다면 한번 도전할 가치가 있다고 생각해야 하지 않을까? 무슨 일을 하든지 간에 경쟁에서 이겨야 수익을 얻을 수 있는 상황이라면 이 토지 시장에서 단기차익을 할 수 있는 방법을 연구해 그렇게 실행할 수 있다면 엄청 가치 있는 일이 되지는 않을까?

이제 토지라는 상품이 지출만 생기는 상품이 되어서는 안 된다. 그렇게 되면 아무 소득도 기대할 수 없는 상품이 될 것이기에, 대출이자를 감당하며 투자에 임할 사람들은 그리 많지 않을 것이다. 하지만 매입한 토지에서 대출이자를 충당하고도 수익이 남을 수 있다면 토지에 투자하는 사람들은 많아질 것이다.
그렇다면 토지라는 상품을 어떻게 수익성 상품으로 만들 수 있을까? 오랫동안 이 문제를 안고 고민했다. 그 고민 끝에 답을 얻게 된 듯하다. 먼저 토지 개발로 건물을 지을 수 있게 개발행위허가를 득해야 하고, 그 토지 위에 건물을 지어 임대상품이나 파티룸 등의 영업으로 수익성 상품을 만들어야 하는 것이다.