법정지상권 투자 비법

Chapter 01 법정지상권으로 돈을 벌고 싶다면 이렇게 해라!
01 법정지상권 함정에 빠지지 않으려면 이것만 알자!
◈ 매각당시에 토지와 건물이 소유자가 같아야 한다!
◈ 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 한다!
◈ 저당권 설정당시 토지와 건물소유자가 다르면 어떨까?
◈ 법정지상권이 성립하지 못하면, 무조건 건물 철거할 수 있을까?
02 주택과 상가건물에서 토지만, 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라!
03 지상에 무허가건물이 있는 토지를 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 정수철이 계양농협 근저당권을 매입했다!
◈ 정수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과
◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다!
04 건물 전부와 대지 2분의 1을 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
◈ 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 다가구주택 건물 전부와 대지 2분의 1 지분공매 물건에 대한 권리분석
◈ 이 주택은 법정지상권이 성립한다. 그런데 낙찰 받은 이유는?
◈ 필자가 다가구주택을 단독으로 받았다!
◈ 매수 이후의 대응 현황
05 먼저 대지만 낙찰 받고, 지상 무허가건물까지 사서 성공한 사례
◈ 대지만 경매로 매각되는 입찰정보와 입찰결과 내역
◈ 대지 매수 후 지상 무허가건물을 매수하다!
◈ 대지와 무허가건물을 박소령에게 3억5,000만원에 팔았다!
06 건물일부와 대지전체가 경매로 나온 사례에서 6억원을 벌다!
◈ 건물일부와 대지전체 입찰정보 및 매각결과
◈ 경매 대상 근린주택 주변현황도
◈ 경매 대상 근린주택 사진과 대지부분을 표시한 지적도
◈ 경매로 매각되는 부분과 법정지상권 성립 여부
◈ 이 물건을 어떻게 분석해서 6억원을 벌 수 있었나?

Chapter 02 건물의 종류와 계약면적을 계산하는 방법
01 주택의 종류엔 어떤 것이 있나? ◈ 단독주택과 다가구주택의 의미는? ◈ 공동주택은 어떤 주택이 있을까?02 상가건물의 종류는?<알아두면 좋은 내용> 건물은 일반적인 독립건물과 집합건물이 있다!03 집합건물에서 구분소유권 등과 용어정리
◈ 집합건물에서 구분소유권이란?
◈ 집합건물의 전유부분이란?
◈ 집합건물에서 용어정리
◈ 집합건물에서 대지사용권이란?
04 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법
◈ 아파트 등의 집합건물 평형을 계산하는 방법
◈ 아파트와 다세대주택, 상가건물에서 약식으로 하는 평형 계산방법
◈ 각종 아파트 면적을 구분하는 요령

Chapter 03 건물 만드는 과정, 등기부와 건축물대장 완전정복
01 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정
◈ 건축법(주택법)에 따라 건물을 신축하거나 재건축(재개발)하는 과정
◈ 건물 짓는데 건폐율과 용적률이 중요한 이유
◈ 건축물대장과 등기부는 어떻게 만들어 지나?
◈ 도시 및 주거환경정비법의 이전고시를 통한 재건축 등
◈ 집합건물에서 어떻게 대지권미등기가 발생하고, 등기되는 시점은?
◈ 건축물대장과 등기부에 표시된 내용이 다르면 이렇게 해라?
02 등기사항증명서에 대한 권리분석 완전정복
◈ 등기사항증명서 열람방법
◈ 등기사항증명서엔 어떤 종류가 있나?
◈ 토지와 건물등기사항증명서를 보는 법과 권리관계에서 유의할 점
◈ 집합건물 등기사항증명서를 보는 법과 분석하는 방법
◈ 등기부에서 우선순위 결정방법과 등기부의 신뢰 관계
03 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법
◈ 건축물대장(일반건축물대장과 집합건축물대장)
◈ 토지대장과 임야대장
04 등기부와 대장에서 권리분석하는 실전 노하우!

Chapter 04 약정지상권과 토지임대차로 타인 토지를 사용하는 방법01 약정지상권으로 타인의 토지를 사용하는 방법 ◈ 지상권의 존속기간을 약정한 경우 ◈ 지상권의 양도와 임대 ◈ 지료의무와 지료증감청구권 ◈ 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권 ◈ 건물매수인이 지상권을 취득하는 방법과 지상권갱신청구 ◈ 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지 ◈ 지상권의 소멸효과02 지상권이 있을 때 저당권과의 관계에서 권리관계 ◈ 지상권을 설정한 건물이 경매되는 경우 ◈ 지상권이 설정된 토지가 경매가 되는 경우 ◈ 금융기관 등이 저당권과 함께 지상권을 설정한 경우03 건물소유를 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계 ◈ 건물소유를 목적으로 토지 임대차계약한 임차인의 권리 ◈ 지상에 건물이 있는 토지가 경매 또는 양도된 사례분석 ◈ 지상건물이 경매 또는 양도가 된 사례분석 ◈ 토지의 일부지분이 경매 또는 양도된 경우 ◈ 토지의 일부지분과 건물전체가 일괄경매 또는 양도된 경우04 지상수목 소유를 목적으로 한 지상권등기와 토지임대차 ◈ 토지소유자가 식재한 경우 ◈ 타인이 수목을 식재한 경우 ◈ 지상에 수목이 있는 토지를 낙찰받을 때 유의할 사항05 농업경영을 목적으로 한 토지임대차와 저당권과의 권리관계 ◈ 토지임차인이 대항력을 갖게 되는 경우는 없을까? ◈ 농업경영을 목적으로 한 농지 임차인의 대항력 ◈ 농지 소유자의 허락 없이 경작한 농작물의 소유권은?

Chapter 05 법정지상권 성립여부와 그 건물임차인에 배당하는 방법01 법정지상권이란 어떠한 권리인가?
◈ 민법이 인정하는 법정지상권 종류
◈ 법정지상권의 성립 요건
◈ 법정지상권의 성립 시기
◈ 법정지상권의 존속기간
◈ 법정지상권이 인정되는 범위
◈ 법정지상권 설정등기청구
◈ 지료청구대상과 지료 결정 방법
◈ 지상권 점유 취득시효의 인정 요건 및 그 판단 기준
02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우
◈ 신축 도중에 설정된 저당권이 있는 미완성건물을 매수해 완성한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하고 그 저당권이 실행되기 전에 건물만 매각된 경우
◈ 법정지상권 성립 후 증축, 개축 또는 신축된 경우에 법정지상권 성립여부
◈ 법정지상권이 있는 건물을 낙찰받을 경우 법정지상권을 승계 취득
◈ 공동근저당권이 설정되고 나서 그 건물과 토지소유자가 달라진 경우
◈ 공동근저당권이 설정된 후 그 건물이 다른 건물과 합동된 경우
03 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 배당분석
◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물 신축 후 토지만 경매된 경우
◈ 나대지에 저당권이 설정되고, 신축건물만 다른 저당권을 설정한 경우
◈ 나대지에 저당권이 설정되고 건물을 신축 후 토지와 건물이 일괄경매
◈ 신축하기 전에 설정된 저당권이 있는 미완성건물 또는 2층 건물을 양도받아 완성한 경우
◈ 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 존재한 경우
◈ 토지와 그 지상 미등기건물을 양수하였다가 토지만 매각 시 법정지상권은?
◈ 토지와 건물에 공동저당권이 설정되고 나서 건물을 멸실하고 신축한 경우
◈ 공동저당권에서 건물 멸실하고 신축한 건물의 법정지상권과 소액임차인의 배당
◈ 토지와 건물을 신탁등기했다가 토지만 신탁자 명의로 이전한 경우
◈ 신탁등기와 법정지상권 성립 여부 분석

Chapter 06 공유물에서 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례분석

01 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우
◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑·을·병의 공유인 사례
◈ 토지가 갑·을·병의 공유이고, 건물도 갑·을·병의 공유인 사례
◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부
02 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우
◈ 토지가 갑·을·병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례
◈ 토지가 갑·을의 공유이고, 건물도 갑·을의 공유인 경우
◈ 토지가 갑·을의 공유이고, 건물은 갑·정의 공유인 경우

Chapter 07 관습법상 법정지상권과 분묘기지권에 대한 판단01 관습법상 법정지상권은 어떠한 권리인가?02 관습법상 법정지상권의 성립 요건03 관습법상 법정지상권의 존속기간04 관습법상 법정지상권 내용 ◈ 관습법상 법정지상권의 성립 여부에 대한 판단 ◈ 토지사용의 범위(법정지상권과 동일하다) ◈ 지료산정 방법 ◈ 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권(민법 제283조)05 가압류에 기한 강제경매로 건물과 토지소유자가 달라진 사례 ◈ 건물만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과 ◈ 원고 박OO(토지소유자)의 토지 인도청구소송06 가압류 이전에 저당권이 있었다면 그 저당권을 기준으로 판단해야 한다! ◈ 대지만 강제경매가 이루어진 입찰물건 및 매각결과 ◈ 원고의 건물 명도청구소송07 분묘기지권에 대한 설명과 권리분석 ◈ 분묘기지권이란? ◈ 분묘기지권의 성립요건
◈ 분묘기지권의 법적 성질 ◈ 분묘기지권자와 분묘기지권의 범위 및 존속기간 ◈ 분묘기지권의 지료지급 ◈ 분묘기지권의 존속기간 ◈ 분묘기지권의 소멸 ◈ 무연고 분묘의 처리 방법

Chapter 08 신축 중인 건물과 완성된 건물의 소유자, 그 건물에 대한 법정지상권 판단
01 신축 중인 건물의 소유자는 누가 윈시취득하나? ◈ 신축 중인 건물의 소유자는 누가 되나? ◈ 일반적인 독립건물을 신축 중에 매수한 경우 ◈ 집합건물을 신축 중에 매수한 경우 ◈ 도급인과 수급 간의 특별한 약정으로 도급인이 원시취득02 미완성 일반건물을 매수해서 완성하면 누가 원시취득하나?03 미완성 집합건물을 매수해 완성하면 누가 원시취득하나? ◈ 이 경매사건에서 사실관계 ◈ 위 사실관계에 따른 법률적 판단 ◈ 이 판결내용을 필자가 간단히 정리하면 다음과 같다!04 신축 중인 일반건물과 집합건물에서 법정지상권 분석 ◈ 신축하기 전에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우 ◈ 신축 도중에 설정된 저당권으로 토지소유자가 변경된 경우05 미완성건물을 매수해 완성한 경우 법정지상권 성립여부 ◈ 독립적인 건물을 형성하지 못한 상태에서 매수한 경우 ◈ 독립적인 건물을 형성하고 나서 춘향이가 매수한 경우06 신축 중인 일반건물에서 법정지상권과 부당이득 ◈ 대법원 2010다67159에서 법정지상권과 부당이득의 판단 ◈ 대법원 2013다51100에서 법정지상권과 부당이득의 판단07 신축 중인 집합건물이 법정지상권 성립 여부와 부당이득 ◈ 집합건물에서 법정지상권이 성립되지 않아 철거판결을 받은 사례 ◈ 집합건물에서 법정지상권이 성립되지 않지만 철거 판결하지 않은 사례 ◈ 법정지상권이 성립되지 않으면 모두 철거가 가능할까?

Chapter 09 토지만, 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법
01 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까! ◈ 입찰대상물건 분석표 ◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배분표 작성 ◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부02 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우 ◈ 입찰대상물건 분석표 ◈ 물건분석과 권리분석에 따른 배당방법 ◈ 이 사례에서 토지만 매각되었다면 법정지상권 성립 여부03 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다! ◈ 입찰대상물건 정보내역 ◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성04 미등기건물이 있는 토지만 강제경매 되는 사례이다! ◈ 토지만 강제경매 물건분석표 ◈ 이 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 ◈ 매수 이후 대응방법05 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례 ◈ 나대지에 저당권설정 이후 건물 신축중 토지만 경매된 경우 ◈ 토지가 매각되고 신축 중인 건물이 완공돼 경매가 되었다!06 토지를 낙찰 받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매 신청한 사례 ◈ 토지가 먼저 경매돼 이선수가 낙찰 받았다! ◈ 건물만 경매가 진행돼 토지 소유자 이선수가 낙찰 받았다!07 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
◈ 황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰 받았다! ◈ 황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다!
08 토지는 공매가 진행되고, 건물은 경매가 진행되고 있다! ◈ 이장군이 지상에 주택 있는 토지를 공매로 낙찰 받고자 한다! ◈ 이장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전히 소유권을 취득할 계획이다!
09 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우 ◈ 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표 ◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도 ◈ 토지 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성 ◈ 전 소유자의 가압류와 압류채권자의 처분금지효력과 다른 채권간의 우선순위10 토지만 낙찰 받고 지상의 무허가건물은 토지 사용료로 보존등기 후 채권가압류한 사례 ◈ 정수철이 계양농협 근저당권을 매입했다! ◈ 정수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과 ◈ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석 ◈ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다! ◈ 무허가건물 보존등기와 채권가압류 등을 위한 소장 작성

Chapter 10 집합건물에서 건물만, 대지만 매각될 때 이렇게 투자해라!01 집합건물에서 대지 지분만 경매로 매각될 때 투자 비법 ◈ 대지 지분이 경매나 공매로 매각될 때 투자 비법 ◈ 부당이득은 대지지분이 있는 구분소유자도 청구가 가능한 것이 아닐까?
02 구분소유권 성립 이전에 이미 분리 매각된 사례 ◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계 ◈ 이 사건 2심 법원에 대한 항고이유의 요지는 다음과 같다! ◈ 항고이유에 대한 2심 법원의 판단
03 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 3/2 지분을 낙찰받은 사례
◈ 경매 물건 현황과 매각결과
◈ 위 경매물건에 대한 권리분석
◈ 매수 이후에 임차인 명도와 토지별도등기 말소 및 대지권등기 청구
◈ 대지권등기청구와 가압류, 가처분 등의 토지별도등기 말소청구소송
04 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다!
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황
◈ 이 사건 청구원인에 대한법원의 판단
05 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다!
◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다!
◈ 지층 01호 매수인 황??의 부당이득금 반환청구 소송
◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다!
06 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다!
◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계
◈ 위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과
◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리
◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단
◈ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용
07 집합건물에서 건물 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까?
◈ 대지권 미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시
◈ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다!
◈ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구 소송
◈ 집합건물 매수인과 대지 지분을 매수한 자 중에 누가 성공했나?
08 대지에만 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패?
◈ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다!
◈ 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우
◈ 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례
◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단
◈ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단
◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다!
09 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례
◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과
◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성
◈ 낙찰받고 난 다음 대응방법

Chapter 11 재개발·재건축에서 법정지상권과 실전투자로 성공한 사례
01 재개발 등에서 대지 지분이 경매가 나온 경우, 법정지상권 유무와 대응방법
◈ 재개발·재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분이 경매로 나온 경우
◈ 재개발(재건축)구역에서 건물이 철거되고 대지지분만 경매로 나온 경우
◈ 조합원분양권(조합원입주권)이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안
◈ 경매나 일반매매로 분양권 취득하는 경우에 유의할 점은?
02 재개발지역에서 일부 지분 또는 토지만 경매로 나왔을 경우 투자 비법
◈ 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매로 나왔을 경우
◈ 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우
03 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰 받다!
◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
◈ 다세대주택에 대한 물건분석과 권리분석
04 재개발구역내에서 토지만 경매로 나온 경우
◈ 입찰대상물건 정보내역과 입찰결과
◈ 물건의 위치도 및 제시외 주택사진
◈ 지분경매물건에 대한 물건분석과 권리분석
◈ 매수 이후 대응방법
05 재건축 조합원분양권에서 대지만 경매될 때 실전투자 비법!
◈ 입찰물건 정보내역과 입찰결과
◈ 조합원분양권이 경매로 매각되는 물건에 대한 권리분석
◈ 매각에서 제외된 건물분에 대한 권리분석은?
06 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰 받은 사례
◈ 자산관리공사(KAMCO)의 지분공매 입찰정보 내역
◈ 입찰결과 상세 확인
◈ 공매 입찰대상 물건 분석표
◈ 토지만 공매가 진행된 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 다세대주택의 사진과 주변현황
◈ 토지만 매수 시 분양자격 여부와 낙찰 받고 대응방법
07 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰받아 성공한 사례
◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도
◈ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역
◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성
◈ 지분공매에서 2대1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다!
◈ 매수 이후의 대응 현황
◈ 성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례
08 재건축과 재개발구역 내의 도로에 투자해서 성공하는 비법!
◈ 재건축사업 내 도로를 사면 분양권, 또는 현금청산금을 받을 수 있을까?
◈ 재개발사업 내의 도로를 사면 분양권을 받을 수 있을까?
09 도로 지분으로 분양권을 선택한 사람과 현금청산금을 받은 사람들
[부록] 김동희 소개 글과 저자가 출간한 도서 안내
◈ 주식회사 채움과 사람들 소개
◈ 김동희 소개 글
◈ 제2의 인생, 인터넷방송 “부동산 채움tv”를 시작하다!
◈ 김동희 저자가 출간한 도서 안내