경매 통장 플러스

초판 프롤로그: 인생을 바꾸는 기회, 통장 하나면 충분하다
개정판 프롤로그: 경매의 적은 성급함이다

Chapter 1. 돈이 없을수록 경매에 뛰어들어라
01. 왜 하필 경매를 선택했나
평범한 서른 가장의 고민 | 경매, 인생의 전환점이 되다 | 한 살이라도 어릴 때 시작하라 | 의지와 열정만으로도 충분하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경매는 어떻게 진행되나요?

02. 아슬아슬했던 첫 경매: 인천 서구 신현동 빌라
지금 가진 돈으로 시작할 수 있다 | 간신히 손해를 면하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 빌라, 안정적인 월세의 정석

03. 안정적인 임대 수익을 노려라: 경기도 오산 다세대 주택
산업단지는 임대 수요가 풍부하다 | 집은 눈으로 보기 전에는 모른다 | 중소기업과 임대차 계약을 맺다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기본 중의 기본, 부동산 서류 읽는 법

04. 한 건물에 여러 개 물건을 낙찰받다: 강서구 화곡동 도시형 생활주택
공인중개사를 믿지 마라 | 개별 매각 물건의 입찰가 쓰는 법 | 배당받는 임차인의 명도가 늘 쉬운 건 아니다 | 허무하게 끝난 강제집행 | 셀프 소송으로 마땅히 받아야 할 돈을 받아내다 | 건물 관리, 만만하게 보지 마라 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 누구나 까다로운 명도, 도대체 뭔가요?

Chapter 2. 쉽고 간단한 것부터 시작하면 된다
05. 학원가만큼 좋은 입지도 없다: 양천구 목동 빌라
의심스러운 유치권과 잦은 전출입 | 집주인의 부탁을 들어준 임차인 | 낙찰받은 집을 다시 경매에 넘기다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 헷갈리는 권리분석 완전 정복

06. 집이 아닌 도시 전체를 봐라: 인천 도림동 다세대 주택 & 동탄 아파트
도시개발 구역을 주목하라 | 강남과의 접근성은 언제나 옳다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 기일입찰표는 두 번, 세 번 확인하자

07. 발에 불이 나도록 밟다: 포항시 남구 대잠동 땅
법정지상권이 얽힌 땅은 심사숙고하라 | 은행은 안전한 물건에만 대출해준다 | 철거 전 건물주와 극적으로 합의하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 경락자금대출을 레버리지하라

Chapter 3. 어려울수록 경쟁은 낮고 수익은 높다
08. 학군이 좋으면 기본은 한다: 안양 첫 번째 아파트
재매각 물건에 지레 겁먹지 말자

09. 100원 차이로 낙찰받다: 안양 두 번째 아파트
소유자의 신분은 반드시 확인하자 | 소유자와의 거래는 금물이다

10. 드디어 내 집이 생겼다: 안양 세 번째 아파트
평촌 생활권에 정착하다

11. 경매 시장에도 온갖 작업이 존재한다: 안양시 관양동 주택
집이 무너지고 있다고? | 액상화 현상의 진실 | 업체와 소유주의 계획에 걸려들다 | 가장 임차인의 물증을 확보하다 | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 꼼꼼함이 운을 이긴다! 단계별 비용 지출

12. 상가는 상권분석이 답이다: 서울대입구역 & 용인 수지 상가
현장 분위기가 입찰가를 바꾼다 | 단기 임대로 공실을 만회하다 | 매력적인 만큼 위험한 NPL | 차곡차곡 돈이 쌓이는 경매 상식: 상가 경매 완전 뽀개기

부록
01. 2019년 성공 낙찰 사례 파헤치기
수익을 내는 두 가지 방법: 경기도 성남시 상가
물건의 장단점을 파악해 수익을 극대화하라 ｜ 또 다른 소유자가 나타났다! | 목적에 맞게 인테리어하기
만 원짜리 경매 물건: 자전거
자전거도 경매를 한다고요? | 중고물품에 입찰할 때는 출처를 반드시 확인하자
쪼개진 부동산도 다시 보자: 경기도 남양주시 다세대 빌라
아흔에 시작한 경매 | 지분으로 낙찰받았다면 어떻게 해야 할까?
될 성 싶은 부동산은 임장에서 결정된다: 평택시 빌라 & 화성시 빌라
임장할 때 꼭 가야 할 세 군데 | 반값빌라의 진실
당신은 조합원이 맞습니까?: 인천시 남동구 재건축 아파트
재건축 물건의 두 가지 지위
경매 성공의 9할은 꾸준함: 인천시 남동구 오피스텔 & 인천시 계양구 아파트
모범 수강생, 첫 낙찰의 기쁨을 누리다 | 꾸준한 발품이 수익을 만든다 | 주택 입찰 시 주의할 점
포기하지 않는 것이 낙찰의 비결: 용인시 처인구 아파트 & 인천시 부평구 아파트 & 용인시 기흥구 상가 & 안산시 상록구 아파트
낙찰 취소라니요 | 두 차례 패찰 끝에 찾아온 기쁨

02. 경매 입문을 위한 10단계 매뉴얼

대부분의 부동산 초보들은 경매보다 편하고 깨끗한 신규 분양 아파트를 선호한다. 하지만 자세히 따져보면 두 개는 같은 상품이다. 똑같은 사과 한 봉지를 집 앞 마트에서는 만 원에 팔고, 집에서 조금 떨어져 있는 시장에서는 7000원에 파는 것과 같은 이치다. 만 원과 7000원은 3000원밖에 차이가 안 나지만, 부동산처럼 단위가 커지면 1억 원과 7000만 원이 된다. 조금의 불편을 감수하면 같은 물건을 3000만 원이나 싸게 살 수 있는 것이다. 그래서 경매를 한 번도 안 해본 사람은 많지만, 경매를 일단 해본 사람은 계속해서 다음 물건을 찾고 투자를 하게 된다. 대부분 경매가 다른 재테크에 비해 훨씬 유리하다는 걸 실제 큰 수익이라는 경험을 통해 알게 되기 때문이다.

경매로 돈 벌었다는 사람은 많아도, 경매로 돈 잃었다는 사람은 거의 없다. 권리분석만 잘 하면 절대 잃지 않는 투자가 바로 경매이고, 권리분석도 깨끗한 물건은 정말 간단하고 쉽다. 우리가 무의식적으로 가지고 있는 ‘경매는 나쁘다. 경매는 어렵다’와 같은 편견만 버리면 정말 무궁무진한 기회가 있는 것이 바로 부동산 경매다. 자신하건대 경매는 우리가 할 수 있는 모든 재테크 중 가장 안전하면서 동시에 가장 높은 수익을 얻을 수 있는 최고의 투자이며, 인생을 바꿀 수 있는 유일한 재테크 수단이다. 내가 공부한 바로는 주식, 펀드 등 그 어떤 금융 투자도 우리 같은 소시민, 개인 투자자의 인생을 바꿀 정도의 수익을 가져다줄 수 없다. 그러한 금융 투자가 나쁘다는 뜻이 아니라 경제를 구성하고 있는 구조상의 문제이기 때문이다.

2012년, 나는 그저 경매에 관한 책 몇 권을 읽은 경매 입문자였다. 심각하게 고민하고 경매를 시작한 것도 아니었다. 그저 책에서 발견한 경매의 몇몇 장점들을 보고 쉽게 발을 들인 감이 없지 않았다. 낙찰받은 부동산에 내 돈 20퍼센트 정도만 있으면 되고, 담보대출 금리보다 경락자금대출 금리가 저렴하며, 부동산이므로 불로소득을 얻을 수 있겠다는 점이 매력적이었다. 그렇게 혈기 왕성한 시기에 깊게 고민하지 않고 경매 시장에 도전장을 내민 것이다. 아는 사람 하나 없이 달랑 보증금 300만 원뿐이었다. 단순히 ‘건물이 1억 원이면, 8000만 원은 대출받고(모든 부동산 물건에 80퍼센트의 경락대출이 나오는 건 아니다), 내 돈 2000만 원과 세금을 조금 더 내면 살 수 있어. 8000만 원에 대한 대출이자는 금리가 3퍼센트 초반이면 20만 원 정도일 테니, 월세를 40만 원 받으면 월 20만 원이 남겠네. 이런 건물이 몇 개만 돼도 일을 그만둘 수 있겠지?’라는 생각으로 시작했던 것이다.