서울 아파트 황금 지도

프롤로그
오늘이 꿈꾸던 아파트가 내 것이 되는 첫날입니다

PART 1.
아파트, 사면 불안하고 안 사면 불행하고
코로나 이후, 자산 격차의 결정적 열쇠는 아파트
아파트, 지금이라도 사야 할까
[tip] 공급의 쓰나미는 오지 않는다
앞으로 3년, 서울 아파트의 미래
전세로 살았다면 알지 못했을 것들
[tip] 임대차 3법은 세입자에게 유리할까
실거주 한 채는 지금이 막차다

PART 2.
앞으로 어디를 사고, 어떻게 투자해야 할까
돈은 없지만 부동산 투자는 하고 싶다면
자산별 부동산 투자 방법과 투자 지역
- 자산 1억 미만 | 자산 1억 이상~3억 미만 | 자산 3억 이상~6억 미만
- 자산 6억 이상~9억 미만 | 자산 9억 이상~12억 미만 | 자산 12억 이상~15억 미만
- 자산 15억 이상~20억 미만 | 자산 20억 이상
그렇다면 어떤 아파트를 사야 할까
- 호재 많은 곳 vs 입지가 좋은 곳 | 신축 vs 재건축
- 빌라촌의 신축 나 홀로 아파트 vs 아파트촌의 구축 나 홀로 아파트 | 주상복합 vs 아파트
- 신축 많은 곳의 구축 아파트 vs 구축 많은 곳의 신축 아파트 | 남편의 선택 vs 아내의 선택
인서울 청약 당첨을 위한 전략
[tip] 대출을 현명하게 이용하는 법
매수의 골든타임은 바로 지금

PART 3.
반드시 사야 할 서울 아파트가 있다
서울 아파트는 결국, 입지 서열순으로 오른다
[tip] 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 완벽 분석

황금 입지 1. 가성비 주거단지의 환골탈태
[관악구] 들어서는 경전철만 3개, 호재의 연속
[은평구] 광화문·강남 직장인의 가성비 최강 주거환경
[구로구] 서울의 사통팔달, 천지개벽의 주인공
[금천구] 경기도보다 저렴했던 서울 집값 꼴찌의 반란

황금 입지 2. 뉴타운, 일자리, 교통 호재의 조화
[서대문구] 전통의 대학가에서 상암·공덕 직주 근접 중심지로
[강서구] 장화 신고 들어가서 구두 신고 나올 대변혁지
[동대문구] 강북을 넘어 대한민국 교통의 중심지를 향해

황금 입지 3. 2030년 서울의 주요 도심으로 등극
[강동구] 350여 개 기업과 신축 대단지 2만 세대 입주
[동작구] 서부선과 뉴타운, 행정타운이 이끄는 변화
[영등포구] 서울 3대 도심으로 입지를 굳힐 신(新) 주거지역

황금 입지 4. 전통 학군지와 신흥 학원가의 만남
[광진구] 변하지 않는 한강변의 가치, 그 이상을 꿈꾸는 지역
[성동구] 뉴욕 맨해튼 부럽지 않은, 숲과 한강을 모두 가진 곳
[마포구] 이제는 학군마저 생기고 있는 강북 최고의 직주 근접지
[양천구] 굳이 대치동에 살 필요가 없는 이유, 최강의 학군

황금 입지 5. 모두가 꿈꾸는 대한민국의 최상급지
[강남구] 앞으로도 대한민국의 영원한 중심이 될 지역
[서초구] 한강변 재건축, 최고급 주거지의 재탄생
[송파구] 엘리트레파에서 헬리오시티까지, 꿈의 아파트촌
[용산구] 서울의 중심부, 그 가치를 찾아가는 지역
[tip] 절대 실패하지 않는 아파트 매수의 원칙

반포자이, 마포래미안푸르지오, 고덕래미안힐스테이트, 반포래미안아이파크의 공통점이 무엇일까요? 놀랍게도 모두 미분양 아파트였다는 것입니다. 지금 위 아파트들은 굳이 가격을 나열할 필요가 없을 만큼 해당 지역에서 대장 아파트로서 단단히 자리 잡았습니다.
문재인 대통령 정부 출범 이후 현재까지 무려 스무 번이 넘는 부동산 대책이 발표되었고, 그동안 이어졌던 서울의 부동산 상승기도 결국 이렇게 끝나는 것처럼 보였습니다. 그래서 서울 부동산 시장의 가격이 잡혔을까요? 정말 그럴까요? 정답은 여러분께서 더 잘 알고 계실 것입니다.
--- 「아파트, 지금이라도 사야 할까」 중에서

제가 사는 동안 최소한 2억 이상의 시세 상승이 있었지만, 이사를 가기 위해 그 집을 나올 때 제게 남은 것은 전세 보증금뿐이었습니다. 혹시나 그조차도 바로 못 받을까 봐 얼마나 가슴을 졸였는지 모릅니다.
그사이에 제 전세 보증금을 활용해서 제가 살고 있는 아파트에 투자한 사람은 2명이나 되었고, 저는 2번이나 집주인이 바뀌는 동안 그들에게 계속해서 수억 원의 레버리지를 무상으로 제공하는 사람이 되고 있었습니다. 살면서 반드시 필요한 주거의 안정성이 흔들릴 여지가 늘 있다는 것은 결코 바람직하지 않습니다. 내 집이 필요한 이유이자 전세로 살지 말아야 하는 이유이기도 합니다.
--- 「전세로 살았다면 알지 못했을 것들」 중에서

* 자산이 3억 이상~6억 미만인 경우
서울 외곽에서 지하철역이 없었는데 앞으로 역이 생길 곳(경전철 등)을 수없이 임장해보고, 그중 초등학교나 시장 근처여서 앞으로 역만 생기면 더욱 살기 좋아질 곳을 찾아봐야 합니다. 신림선 수혜지역인 관악구, 서부선 수혜지역인 은평구와 서대문구를 각 경전철의 역세권 예정지 위주로 임장해야 하는 이유입니다.

* 자산이 6억 이상~9억 미만인 경우
서울 재개발이나 재건축 구역에서 몸테크를 할지 준신축급의 대단지 소형 평수에서 실거주 만족도를 올릴지 결정해야 하는 시기입니다. 당연히 저라면 몸테크를 하더라도 서울 재개발이나 재건축 지역의 집을 사겠습니다.
뉴타운 구역 중에서 몇 남지 않은 조합원 입주권 구매가 가능한 것 위주로 찾아보기를 권합니다. 재개발 매물 중에서 아직 증산 5구역, 수색 13구역, 연희 제1구역, 신정신월뉴타운 1-3구역 정도가 위 금액대 기준에 맞습니다.
--- 「자산별 부동산 투자 방법과 투자 지역」 중에서