무조건 싸게 사는 부동산 경매

프롤로그 완벽한 실패, 그 이후의 삶

Chapter 1. 경매, 너는 누구니?

1-1 경매가 진행되는 이유

1-2 입찰참여 자격

1-3 경매를 시작해야 하는 이유
∙저렴한 가격
∙부업과 투잡
∙물건의 다양성
∙중개사기 및 사고율 제로
∙규제의 면제

1-4 경매의 종류
∙임의경매
∙강제경매
∙형식적경매

1-5 경매 진행 절차
∙경매신청
∙경매개시결정
∙경매 준비
∙배당요구 종기일
∙매각기일 공고
∙매각물건명세서 비치
∙매각기일(입찰)
∙매각허가결정
∙매각허가확정
∙대금납부와 소유권이전등기
∙인도 및 명도
∙배당

Chapter 2. 권리분석의 모든 것

2-1 등기부등본 보는 법
∙표제부
∙갑구
∙을구

2-2 등기부 권리분석
∙저당권 및 근저당권
∙가압류 및 압류
∙선순위전세권
∙담보가등기
∙경매개시결정등기

2-3 등기부 권리분석과 함께 알아야 할 내용
∙법정지상권
∙가처분
∙유치권

2-4 임차인 권리분석
∙대항력
∙대항력을 판단하는 문서와 분석 유형
∙우선변제권
∙배당요구(배당신청)

2-5 임차인 권리분석과 함께 알아야 할 내용
∙증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 변동
∙소액임차인 최우선변제권
∙임차권등기명령

Chapter 3. 매각물건명세서 익히기

3-1 매각물건명세서
∙매각물건명세서 보는 법
∙매각물건명세서의 중요한 정보들

3-2 매각물건명세서 분석
∙임차인 없는 매각물건명세서
∙대항력 없는 임차인의 매각물건명세서
∙대항력 갖춘 임차인의 매각물건명세서
∙대항력 갖춘 임차인이 배당신청하지 않은 매각물건명세서

Chapter 4. 물건 선정과 입찰

4-1 물건 선정과 정보수집
∙유료 경매업체
∙부동산 플랫폼
∙현장 조사(3차 정보수집)

4-2 경매 입찰
∙기일입찰 과정
∙입찰자 준비사항
∙입찰표 작성방법
∙입찰 시 예상 경비
∙입찰 당일 체크 사항

4-3 경매 낙찰
∙경락잔금대출 알아보기
∙점유자 연락처 알아내기
∙권리 취득

Chapter 5. 명도 협상과 강제집행

5-1 상황별 임차권 소멸 시기
∙대항력 없는 임차인
∙대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 전액 배당받는 경우
∙대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 일부만 배당받는 경우
∙배당이의소송으로 배당받지 못한 경우

5-2 명도 협상
∙보증금 전액을 배당받는 임차인
∙보증금 일부만 배당받는 임차인
∙배당받지 못하는 임차인, 채무자 겸 소유자

5-3 인도명령
∙인도명령 신청

5-4 강제집행
∙강제집행 비용
∙강제집행 절차

Chapter 6. 배당

6-1 배당 시기와 순위
∙배당 시기
∙배당순위

6-2 개정된 국세기본법으로 바뀐 배당순위(2023년)
∙국세기본법
∙국세징수법

Chapter 7. 경매 투자 노하우

7-1 경매정보업체 백배 활용하기
7-2 집착을 버려라
7-3 위기는 또 다른 기회다
7-4 소액 물건으로 그리는 빅픽처
7-5 차익형과 수익형, 둘 다 잡아라
7-6 임차권 인수조건변경부 물건 찾기

에필로그 낡은 빌라 한 채의 기적

책 속 부록 경매 입찰 기재요령

Ⅰ. 기일입찰표 기재요령
Ⅱ. 위임장 기재요령
Ⅲ. 공동입찰 신고서 기재요령
Ⅳ. 공동입찰자 목록 기재요령
Ⅴ. 경매물건 임장 체크리스트
Ⅵ. 기일입찰표
Ⅶ. 위임장
Ⅷ. 명도확인서
Ⅸ. 부동산인도명령 신청서
Ⅹ. 매각결정취소 신청서

돈을 돌려받지 못해 선의의 피해를 본 채권자는 채무자의 재산을 매각해줄 것을 법원에 요구하고, 법원은 경쟁 입찰을 통해 가격을 가장 높게 제시한 최고가매수신고인(낙찰자)에게 매각하여, 매각대금으로부터 채권자가 돌려받지 못한 돈을 변제받는다. 간혹 경매로 넘어가는 집을 낙찰받으면 남의 눈물을 돈으로 사는 행위 또는 안타까운 사연의 물건을 헐값에 사는 행위라 말하며 낙찰자를 손가락질하거나 경매 시장 자체를 비판하는 시선도 존재한다. 그러나 이는 사실이 아니다. 경매에 있어 최고가매수인은 돈을 돌려받지 못한 채권자의 피해를 가장 많이 복구해주며, 채무자의 채무를 가장 많이 갚아주는 ‘해결사’이기 때문이다.

등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황 등을 작성한 문서이다. 만약 부동산 등기부가 존재하지 않는다면 소유주나 권리관계 등을 알 방법이 없어 거래에 어려움이 생긴다. 그래서 국가 기관이 절차에 따라 등기부에 권리변동이나 권리관계 등을 작성 및 관리토록 하고 있으며, 누구든지 열람 및 발급받을 수 있도록 일반인에게 공시하고 있다. 경매 권리분석에 있어 우리가 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾는 것이다. 그렇기에 경매와 등기부등본은 떼놓을 수 없는 관계이며, 등기부등본을 볼줄 알아야 경매를 시작할 수 있다.