원룸 건물, 신축사업 길라잡이

프롤로그 5

PART 01 원룸 건물의 종류와 수익구조
1. 원룸 건물의 종류 5가지 14
2. 지어진 원룸 건물을 살 때, 평생 속은 줄도 모르는 업자의 거짓말 2가지 30
3. 원룸 건물, 살 때와 직접 신축할 때, 돈이 얼마나 차이가 날까? 35
4. 원룸 건물, 소형 신축사업의 수익구조 38

PART 02 사업의 성패는 사업부지, 토지에서 결정된다
1. 토지 가격의 적정성 판단 기준은? 44
2. 토지와 관련된 서류들과 확인해야 하는 사항들 48
3. 토지 계약 전 반드시 ‘이것’을 확인해야 한다 51
4. 토지 계약서에 반드시 써넣어야 하는 사항 3가지 55

PART 03 원룸 건물은 얼마가 있어야 새로 지을 수 있나?
1. 원룸 건물은 얼마가 있어야 지을 수 있을까? 62
2. 만약 당신이 서울아파트 1채를 가지고 있다면? 67
(내가 가진 돈으로 어떤 원룸 건물을 지을 수 있을까? 확인하는 방법)
3. 공사비 대출의 메커니즘 70

PART 04 원룸 건물 신축 시 필요한 건축 관련 법규 기본지식
1. 도로와의 관계 77
2. 일조권 사선 제한 88
3. 건폐율, 내 땅에 얼마만큼 건물이 자리 잡을 수 있을까? 93
4. 용적률, 내 땅에 건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까? 96
5. 주차장이 건물 종류를 결정한다 100
6. 용도지역, 모든 땅은 쓰임새가 정해져 있다 112

PART 05 원룸 건물 사업 성공의 절반은 설계
1. 설계사무소 선정을 위한 기본지식 123
2. 설계할 때, 건축주가 해야 하는 사항들 133
3. 설계도면, 건축주는 이것만 확인하면 된다 138
4. 공사비 절감은 설계에서 시작된다(설계 V.E) 144
5. 설계가 아닌 그림을 그리는 설계사무소를 조심하라 153

PART 06 원룸 건물 신축 시 필요한 인허가 지식
1. 건축허가의 흐름 158
2. 인허가는 4개만 알면 끝(건축허가, 착공신고, 설계변경, 사용승인) 164
3. 내 땅이 대지가 아니라면, 개발행위허가 172

PART 07 원룸 건물 신축 시 우량 시공사를 찾는 노하우
1. 당신이 아는 건축업자는 건축 기술자가 아니다 178
2. 원룸 건물 실패의 대부분은 시공사 선정을 잘못해서다 181
3. 수많은 건축 피해자가 생기는 단 하나의 이유! 192
4. 시공사 선정 시 확인해야 하는 사항 3가지 194
5. 시공사 계약 시에 반드시 넣어야 하는 사항 6가지 197
6. 공사범위는 반드시 문서로 작성한다. 206
7. 시공사를 내 맘대로 조종하는 노하우 208

PART 08 원룸 건물 신축 시 건축주가 반드시 알아야 하는 시공지식
1. 경계측량점을 지켜라 213
2. 가설공사란? 216
3. 토목공사 시에 확인해야 하는 사항 220
4. 기초공사 시에 확인해야 하는 사항 231
5. 골조공사 시에 확인해야 하는 사항 236
6. 조적, 타일, 방수공사에서 확인해야 하는 사항 242
7. 인테리어, 마감공사 시에 확인해야 하는 사항 256
8. 전기공사 시에 확인해야 하는 사항 266
9. 설비공사 시에 확인해야 하는 사항 268
10. 이 5가지는 건축주도 직접 확인해야 한다 271

PART 09 마스터스케줄 작성하기
1. 마스터스케줄이란? 278
2. 전체 사업 일정에서 관리 포인트, 마일스톤 관리하기 280
3. 마스터스케줄 사례 281
4. 모든 사업에는 사업계획서가 있다. 283
5. 사업계획서 작성 시 반드시 확인할 5가지 285

PART 10 원룸 건물 신축 시 임대전략과 특화전략
1. 수익률과 방 크기의 상관관계 288
2. 옵션은 어느 선까지 해야 할까? 290
3. 엘리베이터와 임대, 매도의 상관관계 292
4. 에어컨 배관은 매립으로! 294
5. 건물끼리 붙어 있는 지역이라면, 창문 가림막은 반투명! 296
6. 청소용 공용 수도, 청소용 고리와 전기 콘센트는 잊지 말자 298

PART 11 원룸 건물 건축주가 알아야 하는 필수 관리지식
1. 싱크대 밑에 물이 새요 303
2. 배수구에서 냄새가 난다고 할 때 처리방법 306
3. 엘리베이터가 있는 건물이라면 반드시 확인할 사항 308
4. 보일러가 작동이 안 될 때 312
5. 재활용 쓰레기 처리 314
6. 청소용역업체에 맡겨볼까? 316
7. 관리비를 내지 않는 임차인 상대하기 317
8. CCTV 확인하는 방법 319
9. 자동문이 고장났다면? 321
10. 겨울철 동파방지 323

PART 12 사업관리 PM의 활용
1. 사업관리자, PM이란? 326
2. PM의 업무영역 329

원룸 건물을 매매로 살 때와 직접 신축을 할 때에 장단점은 여러 가지가 있지만, 무엇보다 가장 큰 것은 바로 투입되는 돈의 차이다.
필자의 경험상으로 이야기하자면, 매매가격 약 12억 원 전후의 건물의 경우에 적게는 1억 5천만 원에서 많게는 2억 원 이상 차이가 생긴다.
즉, 직접 지으면 매매로 사는 것보다 약 2억 원의 돈을 절약할 수 있다는 것이고, 이는 다시 말하면, 직접 지어서 매도를 하게 되면(소형 신축사업) 한 채당 약 2억 원의 수익이 생긴다는 의미다. 물론 그런 지역을 찾는 것이 먼저다.

원룸 건물을 계획하다 보면 항상 내가 생각했던 것보다 뭔가 아쉽게 느껴진다. 아쉬운 것 중 하나가 바로 대지면적이다. 만약에 서울 등 도심지가 아닌 수도권이나 지방에서 원룸 건물을 지으려고 생각한다면 조금 낫겠지만, 서울 등 대도시에서 원룸 건물을 계획할 때면 항상 땅이 모자란다. 이 ‘땅이 모자란다’는 것은 건물에 방 갯수를 채워 넣지 못한다는 것이 아니다.
작은 사이즈에 속하는, 즉 1개 층에 방이 3개 있는 원룸 건물을 계획하더라도 3개 층이면 9세대, 반지하까지 계획하면 12세대인데, 이때 필요한 건축면적은 20평 정도다. 건축면적이 30평 정도 되면 1개 층에 4세대까지 넣을 수 있다.
1개 층에 3개의 방이 들어가는 원룸 건물을 짓는 데 필요한 건축면적이 약 20평, 건폐율이 60%이면, 필요한 대지면적은 33.3평(20평÷ 60%) 정도 넓이의 땅이 있으면 된다.

공사 중에 설계변경이나 다른 어떤 사유로 인해서 공사비가 증가하더라도 당황하지 않고 즉시 대응하기 위해서 처음부터 예비비를 확보하는 것이다. 여러분도 공사비 외에 3%~5% 정도의 여유자금은 남겨 놓고 피치 못할 설계변경이나 예상치 못했던 추가비용에 대처하길 바란다.
그런데, 이러한 피치 못할 공사비의 증가는 건물을 짓기 위해서 불가피하게 발생하는 것이지만 여러분이 정말 조심해야 하는 것은 ‘건축주가 건축에 대해서 모른다는 것을 이용해서 시공자가 추가적인 공사비를 요구’하는 것이다.
일부 몰지각한 악덕 시공업자들은 ‘계약할 때에 그것은 빠져 있었다’라고 말하며 추가공사비를 요구한다든가, ‘저가의 자재를 사용하려고 했다’면서 고가의 자재를 사용하려면 자재비가 더 든다고 말한다. 아니면 아예 건축주에게 얘기하지도 않고 저가의 자재를 쓴다(50인치 TV를 보더라도 10만 원대부터 100만 원대가 있다는 것을 여러분도 잘 알고 있으리라. 공사 자재도 마찬가지이다).