부동산 실전 경매 권리분석 실무

chap.1 부동산 경매물건 권리분석(총설)
1) 말소기준권리의 개념
2) 권리분석을 쉽게 하는 방법
3) 말소기준권리를 기점으로 인수하는 권리와 소멸하는 권리
• 권리분석에 대한 보충 설명


chap.2 부동산등기부등본상에 공시된 권리분석
1. 전세권에 대한 권리분석
1) 경매에서 전세권이 인수될 때와 소멸할 때
• 전세권에 대한 보충설명
2. 지상권에 대한 권리분석
1) 경매에서 지상권이 인수될 때와 소멸할 때
• 지상권에 대한 보충설명
3. 지역권에 대한 권리분석
1) 경매에서 지역권이 인수될 때와 소멸할 때
• 지역권에 대한 보충설명
4. 저당권에 대한 권리분석
1) 경매에서 근저당권의 역할
2) 저당권권자의 배당
• (근)저당권에 대한 보충설명
5. 가압류에 대한 권리분석
1) 경매에서 가압류의 인수와 소멸
2) 경매절차에서 가압류의 역할
3) 가압류의 배당
4) 가압류권자가 배당요구를 하지 않을 때 배당은
• 가압류에 대한 보충설명
6. 가처분에 대한 권리분석
1) 경매에서 가처분의 인수와 소멸(말소)
• 가처분에 대한 보충설명
7. 가등기에 대한 권리분석
1) 소유권이전등기청구권가등기와 담보가등기의 구별
2) 경매에서 가등기의 인수와 소멸
• 가등기에 대한 보충설명
8. 예고등기
1) 예고등기의 개념


chap.3 부동산등기부등본상에 공시되지 않는 권리의 분석
1. 유치권
1) 유치권이 있는 물건
2) 유치권의 성립요건
3) 유치권을 깨뜨리는 방법을 찾아보자
• 유치권에 대한 보충설명
2. 법정지상권
1) 법정지상권 성립요건
2) 토지만 경매로 나올 때
3) 건물만 경매로 나올 때
4) 경매에서 법정지상권 성립 유·무 판단의 주안점
5) 저당권설정 당시 건축중, 신축, 재축, 개축, 증축하는 경우 법정지상권은
6) 토지나 건물의 공유자에 관련한 법정지상권 성립 유·무
7) 무허가 또는 미등기건물일 경우에 법정지상권 성립 유·무
8) 구분소유적공유관계일 때 법정지상권 성립 유·무
9) 소멸되지 않는 구분지상권
10) 법정지상권이 성립하지 않을 때 대항력을 갖춘 임차인의 퇴거 청구
11) 매각물건명세서의 법정지상권 표시
• 법정지상권에 대한 보충설명

3. 분묘의 처리
1) 분묘기지권 시효취득 제한
2) 낙찰자의 분묘의 처리는 어떻게 처리할까
3) 무연분묘의 행정적 처리절차
4) 분묘기지권자의 지료지급 의무가 있는지
• 분묘기지권에 대한 보충


chap.4 임차인의 권리분석
1. 주택임차인의 권리분석
1) 대항력이란
2) 주택임차인의 우선변제권(입주+전입+확정일자)은 무엇인가
3) 주택임차인의 최우선변제권(소액보증금)이란
4) 임차인의 권리(임차보증금) 인수와 소멸
• 주택임차인의 권리분석에 대한 보충설명
2. 상가건물 임차인의 권리분석
1) 상가건물임대차보호법에서 적용되는 보증금의 범위
2) 상가건물임차인의 대항력(건물인도+사업자등록)
3) 상가건물임차인의 우선변제권(건물의인도+사업자등록+확정일자)
4) 상가건물임차인의 최우선변제권(소액보증금)
5) 상임법 적용 대상 보증금을 초과한 임차인
• 상가건물 임차인의 권리분석에 대한 보충설명
3. 임차권등기명령제도(주임법제3조3)
1) 개념


chap.5 특수한 권리와 물건
1. 대지권 미등기
1) 대지지분권은 있으나 대지권등기가 없는 건물을 낙찰받을 경우
2) 대지지분권이 없는 건물을 낙찰받을 경우
• 대지권에 대한 보충설명
2. 토지별도등기
1) 별도등기에 관한 권리가 소멸되는 것은
2) 별도등기에 관한 권리가 인수되는 것은
3) “토지별도등기있음”이란 표시
3. 제시외 물건(건물)
1) 저당권이 실행(경매)될 때 목적물에 부합되는 물건
4. 경매물건의 위반건축물
1) 위반건축물의 표시
• 위반건축물에 대한 보충설명


chap.6 입찰의 준비와 하자에 대한 치유
1. 매수신청(입찰)할 때 준비
1) 매각기일의 지정(민집제104조)
2) 매수신청(입찰)하는 방법과 준비물
3) 공유자우선매수신청이란
4) 차순위매수신고는 어떻게 하는지
5) 입찰자의 입찰이 무효가 되는 경우는
• 매각에 대한 보충설명
2. 경매진행절차에서 발생한 하자의 치유
1) 매각불허가신청
2) 매각허가결정의 취소신청
3) 매각허가여부에 대한 불복-즉시항고(민집제129조)
• 이의신청에 대한 보충
3. 배당절차
1) 배당요구의 종기결정 및 공고와 고지(민집제84조)
2) 배당받을 채권자는 누구인지
3) 배당순위 및 기일의 통지
4) 배당연습


chap.7 부동산 물건에 대한 분석 실무(1)
1. 입지에 대한 면밀한 분석이 중요하다
1) 토지의 용도지역과 지구, 구역을 조사한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
2) 공부상 자료 확인과 현장답사를 통하여 다음 사항을 체크한다
3) 건축법상 도로를 체크한다
4) 맹지에 진입도로를 개설하여 건축허가를 받을 수 있다면
5) 국·공유지 점용허가를 이용한 건축허가 (사례)


chap.8 부동산 물건에 대한 분석 실무(2)
1. 농지를 취득할 때
1) 현장답사와 고려할 사항
2) 농지취득자격증명원 발급 신청(농지법)
3) 경매에서 가끔 나오는 영농여건불리농지는
4) 농지로 연금을 받을 수 있는지(농지관리기금법시행령)
5) 사례
(1) 주위의 개발호재에 의한 용도변경이 가능한지(사례)
(2) 희소가치를 이용-농지의 가공으로 수익을 창출한다(사례)
2. 산지를 고를 때
1) 준보전산지
2) 임업용산지
3) 공익용산지
4) 임야를 낙찰받아 전원주택을 짓다(사례)
3. 공장을 매수할 때
1) 공장의 입지
2) 공장을 경매로 낙찰받다(사례)
3) 공장 현장 조사


chap.9 공유물의 지분 경매와 실무(3)
1. 공유물의 지분 경매와 공매
1) 공유물의 지분을 취득한 지분권자가 할 수 있는 사항
2) 공유물의 분할 경매 청구
3) 지분경매에서 주의해야 할 사항
4) 경매에서 공유자우선매수신청
5) 공매에서 공유자우선매수신청
6) 공매란
7) 경매와 공매가 경합될 경우
8) 지분경매(사례)
2. 프로테이지를 이용한 수익 창출(사례)


chap.10 토지의 용도지역과 허가구역 등

1. 용도지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
1) 도시지역
2) 관리지역
3) 농림지역
4) 자연환경보전지역
2. 용도지구
1) 경관지구
2) 방재지구
3) 보호지구
4) 취락지구
5) 개발진흥지구
3. 그 외 용도구역
1) 토지거래허가구역이란
2) 개발제한구역이란
3) 접도구역
4) 기피해야 할 토지
4. 지목