[큰글자책] 빅데이터가 찍어주는 부의 정점

PART 1 정해진 쏠림: 반석 데이터가 알려주는 미래의 부가 몰리는 곳

1장 인구밀도를 주목하라
인구통계의 미신과 인구밀도의 중요성｜대한민국 고밀 도시 올림픽｜대한민국 고밀 도시 올림픽 2

2장 상위 10%의 소득이 몰리는 곳을 주목하라
부자들은 초고밀을 싫어해｜대한민국 고소득 도시 올림픽

PART 2 정해진 기회: 가구 트렌드가 알려주는 미래의 기회

1장 주택 수요의 기본 단위는 인구가 아닌 가구

2장 가구 이동의 흐름이 알려주는 집값의 미래

3장 가구 추계로 본 정해진 미래의 기회
첫 번째 기회: 평균 가구원 수의 감소, 대형 평형의 종말?｜두 번째 기회: 꽤 오래된 미래, 1인 가구 대세론｜세 번째 기회: 폭발적으로 성장할 2인 가구, 여전히 건재할 3인 가구｜네 번째 기회: 미래 부동산시장의 게임 체인저!｜다섯 번째 기회: 현재에도, 미래에도 부동산시장을 뒤흔들 X세대

‘인구’라는 변수는 대한민국 부동산에서 지나치게 과대평가되고 있다. 더욱 큰 문제는 부동산의 미래를 전망하면서 이분법의 잣대로 인구 감소는 집값 하락, 인구 증가는 집값 상승이라는 답안지를 제출하고 100점을 받았다고 자신하는 것이다.

우리가 인구 고밀 도시를 주목해야 하는 이유는 인구밀도가 웬만해서면 변하지 않는 반석 지표이기 때문이다. 길게는 10년 이상 사업 기간이 소요되는 재건축·재개발 등 도시 정비 사업에 투자할 때는 고밀 도시에 집중해야 한다.

집을 지을 수 있는 땅은 주거지역으로, 전 국토의 2.6%에 불과하다. 물론 상업지역과 공업지역의 하위분류인 준공업지역에도 집을 지을 수 있다. 그러나 이를 다 합쳐도 전 국토의 4%에도 미치지 못한다. 대한민국 부동산의 미래를 생각하면서 인구 소멸론에 지나치게 무게를 두는 사람들이 있다. 그런 분들은 우리나라 인구의 약 90%가 전 국토의 약 17%에 불과한 도시지역에 몰려 살고 있으며, 집을 지을 수 있는 땅의 면적은 전 국토의 4%에도 미치지 못한다는 사실을 염두에 두었으면 좋겠다.