이재명 시대 부동산

프롤로그 정권 교체와 부동산 시장, 지금 우리는 어디에 서 있는가?

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?
갈 데까지 간 양극화
2019년과 2025년은 다르다
6.27 대출 규제의 영향력은?

2장 이재명 정부의 예상 행로
핵심지 규제에 아쉬울 게 없는 선거 결과
문재인 정부와 같은 듯 다른 이재명 정부
누가 고양이 목에 방울을 달 것인가

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수
무엇이 시장을 흔드는가?
수급: 2026년 주택임대사업자 만기 물량
수급: 계약갱신청구권 사용 물량
정책: 전세자금대출 DSR 포함 여부
정책: 다주택자 규제 완화 여부

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다
공급 부족, 그 예고된 미래
어차피 유동성은 확대될 수밖에 없다
중장기적으로 가격이 내려가기 어려운 구조
핵심 변수의 방향에 따른 집값 시나리오

5장 대구와 울산이 심상치 않다
역발상의 길, 지방 투자
대구, 역대급 공급 절벽이 눈앞에
울산 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 다가온다

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39
추천 단지를 고른 기준
서울 직주근접
경기 직주근접
대구와 울산 직주근접

에필로그 시나리오마다 준비된 자세가 필요하다

이재명 정부가 과거 정부의 규제를 되돌릴지 혹은 또 다른 방식의 개입을 시도할지는 여전히 예단하기 어렵다. 그러나 중요한 것은 ‘정책 변화의 방향성과 속도’를 읽는 것이다. 그 속에서 우리는 진짜 변화가 시작된 것인지, 어떤 곳에 기회가 있는지, 어디서 위험을 피해야 하는지를 냉정하게 판단해야 한다.
이 책은 그 해답을 찾기 위한 여정이다. 과거 정권들의 정책과 규제를 복기하고 현재 발표된 정책들을 분석하며 시장에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수들을 하나씩 짚어보고자 한다. 내가 그간 시장에서 경험하고 분석하고 고민해온 기준들을 토대로 “지금 우리는 어디에 서 있고 어디로 갈 것인가”에 대한 로드맵을 그려볼 예정이다. 지금은 부동산 시장의 ‘전환점’에 서 있는 시기다. 정책, 금리, 유동성, 공급, 어느 것 하나 단순하지 않은 상황에서 이 책이 독자 여러분들의 판단에 이성적인 나침반이 되기를 바란다.

많은 이들이 이재명 정부의 첫 부동산 규제인 ‘6.27 대출 규제’를 가리켜 문재인 정부의 ‘12.16 대책’과 같은 결의 정책이라고 봤다. 결국 6.27 대출 규제도 12.16 대책 때와 마찬가지로 단기 처방에 그치고 시장이 다시 상승할 것이라고 예상한다. 그러나 나는 그렇게 되지는 않을 것이라고 생각한다. 가장 큰 이유는 두 정책이 시행된 당시의 펀더멘털이 전혀 다르기 때문이다. 즉, 12.16 대책이 시행된 2019년 12월과 6.27 대출 규제가 시행된 2025년 6월의 시장 기초 여건이 달라졌다는 이야기다.

특히 많은 이들이 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’에 주목하고 있지만, 그 못지않게 중요한 것은 ‘전 금융권의 가계대출 총량 목표를 하반기에 계획 대비 50% 축소’하겠다는 조치다. 이는 결과적으로 은행이 대출금리의 핵심요소인 가산금리(대출금리에서 수신금리를 뺀 값)를 현재의 1.3% 수준에서 더 인상할 수 있도록 정부가 용인하겠다는 뜻으로 해석될?수 있다. 다시 말해, 시중금리가 기대보다 내려가지 않을 수 있다는 이야기다. 물론 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’의 영향력도 만만치 않다.