부동산 미래쇼크

프롤로그 _변동성의 덫에 걸린 부동산시장에서 생존 해법을
모색하다

Part│1│부동산시장, 패러다임의 지각변동

부동산시장에 위험한 프레임의 변화가 나타나다
한국의 아파트, 부동산에서 금융상품으로 변해가다
보금자리주택, 주택구매의 앵커링 포인트가 되다
부가가치 생산성이 도시의 부동산 가격을 결정한다
아파트시장에 정보의 비대칭성이 사라지다
한국의 부동산시장, 극과 극으로 분화하다
서커스형 투기 수요가 부동산시장을 롤러코스터로 만든다
글로벌 이슈 ‘젠트리피케이션’과 한국의 미래
부동산시장, 글로벌 동조화의 길로 가다

Part│2│부동산 생태계를 지배하는 8가지 힘

부동산은 정책에 따라 변화무쌍하게 움직이는 생물체다
부동산이 금융을 잘못 만나면 괴물이 된다
광기와 공포, 부동산의 팔할(八割)은 심리다
장기적으로 주택가격은 수급이 결정한다
일반경기에 후행하던 부동산경기, 이제 동행의 길을 걷다
인구는 현재를 보는 돋보기가 아니라 미래를 읽는 망원경이다
주식 고수처럼 가격과 거래량의 관계를 살펴라
시장가격은 생각보다 많이 오르고 많이 떨어진다
부동산시장은 1차방정식에 의해 움직이지 않는다

Part│3│대한민국 부동산시장의 오늘과 내일

서양의 ‘싸구려 탱자’ 아파트, 한국에서 ‘값비싼 귤’이 되다
공기 나쁜 도심에 사는 한국의 부자들
아파트를 중심으로 형성된 동질적 하위 주택시장
강남 아파트의 불안한 버블 증폭 메커니즘
전세 종말론과 연(緣)복지의 경제학
아파트시장 주도, 대형인가 소형인가
지가의 우상향 법칙과 재건축·리모델링, 주상복합의 미래
갈수록 똑똑해지고 뾰족해지는 세상
위기의 부동산중개업과 그 미래

Part│4│앞으로 10년, 그리고 균형적인 자산 배분 전략

마음이 편안한 보수적 투자자가 되라
가격이 오를 때만 영원한 강남불패 신화
부동산은 노후생활의 버퍼인가 짐인가
머니 파이프라인과 상가투자의 함정
미래 인구 쇼크의 탈출구 ‘도심 몰입’
안전자산과 위험자산의 균형, 포트폴리오의 미학

에필로그 _영혼의 울림이 있는 부동산 애널리스트를 꿈꾸다
참고문헌
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강남 일대에 있는 재건축 추진 대상 아파트에 가보면 이런 비뚤어진 자산화와 스톡화의 단면을 읽을 수 있다. 건물이 노후하여 외벽 페인트가 벗겨지고 금이 가서 보기에 흉하더라도 굳이 고치려고 하지 않는다. 건물의 사용가치를 극대화하려 하지 않고 오히려 건물이 빨리 낡기를 학수고대한다. 그래야 안전진단을 빨리 통과해 재건축을 할 수 있기 때문이다. 집을 이용해 부와 스톡을 늘리는 교환가치 극대화에 사활을 거는 것이다. 세계를 돌아보라. 자신의 집이 빨리 낡으라고 기도하는 나라는 대한민국밖에 없을 것이다.

헤렌흐라흐트 지수의 최근 상승세는 1990년대 말부터 진행된 세계적인 주택시장의 상승랠리와 궤를 같이한다. 역사적 전 고점이었던 1728년 당시 못지않게 가파른 상승세였다. 마치 화산 폭발처럼 시세가 강하게 분출된 것이다. 주택가격이 10년간 배 이상 올랐는데, 거의 300년 만에 찾아온 초장기 상승랠리였다. 저금리와 과잉유동성의 힘으로 시세가 강하게 분출된 것이다. 그러나 헤렌흐라흐트 지수는 최근 들어 하락세를 보이고 있다. 세계 각국의 주택가격 역시 장기간의 상승을 마무리하고 급등 국가를 중심으로 내림세를 나타내고 있다. 헤렌흐라흐트 지수는 글로벌 주택시장의 호황과 불황 사이클의 단면을 보여주는 셈이다.

‘인구 쇼크’를 유발하는 3대 요소(인구감소, 저출산, 고령화) 중 하나로 급증하는 고령 인구를 꼽는다. 2005년 기준으로 전체 인구 중 65세 이상 인구가 차지하는 고령세대 비율이 한국은 9.07%다. 같은 해 영국(16%), 프랑스(16.43%), 스페인(16.75%) 등 유럽 선진국들은 우리나라보다 크게 높았다. 하지만 이들 유럽 국가는 2000년 중반 버블 논란이 일 만큼 집값이 크게 올랐다. 한국의 고령화 비율은 2018년에 14%를 넘어설 것으로 예상되는데, 영국·프랑스·스페인 등의 2005년 수준인 16~17%에 도달하려면 2020년이 지나야 할 것이다. 2000년대 초중반 영국·프랑스·스페인과 비슷한 환경이 조성된다면 2020년대에 가서도 한국 집값이 급등할 수 있는 것이다. 이처럼 다른 변수를 무시하고 인구 잣대만으로 부동산시장을 재단하면 심각한 오류를 낳을 수 있다.