박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

PROLOGUE _ 인사이트는 안을 잘 보는 것이다
감사의 글

part1 우리는 왜 부동산으로 울고 웃는가

집이 주인이 되는 ‘주주(住主) 사회’
집 빼고는 사는 게 다 고만고만
이 산골에서 훨씬 더 잘 먹습니다
순돌이 아빠를 기억하십니까
삶의 또 다른 필수요소인 ‘락’
아파트값만 중요한 사람들

넘쳐나는 뉴스가 집값 걱정을 부추긴다
왜 자극적인 부동산 뉴스만 쏟아질까
집값 출렁이게 만드는 부동산 뉴스
왜 강남 아파트 뉴스만 많을까
자주 일으키는 과잉 일반화의 오류
부동산 뉴스에는 왜 유독 악플이 많을까
최강의 지식 정보통으로 부상한 유튜브
뉴스를 액면 그대로 믿으면 안 되는 이유

고령자들은 왜 ‘부동산 프렌들리 세대’가 되었나
재물에 관심 많은 나를 너무 자책하지 마라
경험치가 투자 패턴을 결정한다
고령 인구 늘어나면 생계형 매물 쏟아진다더니…
또 다른 고령자, 액티브 시니어
대도시 아파트는 안 팔고 ‘이중생활’
재산 늘리기, 결국 자식 재테크

우리도 모르게 믿게 된 신흥종교 ‘아파트교(敎)’
뉴기니에서 부의 상징이 된 ‘짐’
되팔 수 없으면 시세는 무의미하다
가격이 비싸면 주거환경도 좋을 것이라는 환상
다 귀찮아, 그냥 아파트 살래
이제는 익숙한 가격 중심적 사고

내 인생이 루저 같아요
부동산 불패 신화는 한국판 기복신앙
형제가 아파트를 사면 배가 아픈 시대
이름이라도 바꿔 가격을 올려볼까
우상향에 대한 맹신은 금물

part2 달라진 시대, 달라진 부동산 시장 풍경

부동산 블루 시대, 부동산이 경제학이 아닌 사회학이 된 까닭
부동산 투자는 왜 주식보다 당당하지 못할까
‘하우스 디바이드’, 부동산은 곧 계급문제
분노 사회, 별일 아닌데 화가 난다
‘분노 비즈니스’의 희생양 될라
건물주는 다들 나쁜 놈입니까
세입자와 건물주는 운명 공동체
도덕을 제외한 모든 문제는 회색 영역이다
누구나 모르는 사람에게 빚을 지고 살아간다

‘욕망의 자산’ 강남에 변화의 흐름이 감지되다
경제적 해자, 강남 아파트
강남, 사고팔기식 재테크는 힘들어
고액 월세 아파트는 또 다른 꼬마빌딩
부러움과 동시에 질투받는 부자들
은밀한 콘크리트 축장
한국에도 ‘빈집세’ 물리는 시대가 올까
빌딩에서도 엿보이는 ‘자산 굳히기’
‘강남 불패’보다는 ‘강남 덜패’
전국 곳곳에 들어선 ‘리틀 강남’

아파트가 ‘쉬코노미’의 상징이 된 이유가 있었네
중국에 아파트가 많아진 이유
아파트는 남녀의 수평적 질서를 상징한다
삼식이는 맹자 탓?
아파트에서 답답함을 느끼는 남자들
여성들이 주도한 아파트 재테크의 역사
복부인은 있어도 복장군은 없더라
부부 공동명의가 증가한 또 다른 이유

월세화 시대의 주거 경제학
부쩍 늘어나고 있는 준월세
내 집 마련의 ‘사적 지렛대’가 사라지다
집 한 채는 필수다
흔들리는 집값 하방경직성
세입자 면접 보는 시대가 올까
월세가 아파트 등급을 가른다

요즘 부동산 시장의 심리적 이중주와 편향
집값이 ‘안정되어야 한다’와 ‘안정될 것이다’의 차이
정책은 국민의 상식을 제도화한 것이다
가격과 가격지수는 다른데…
TV, 부동산 욕망과 당위의 갈림길
마이 비즈니스와 유어 비즈니스
우월감 속 또 다른 열등감
전원생활이 자연 친화적이라는 착각

part3 부동산 시장의 거친 변화에 우리 삶도 조마조마

누구나 전문 딜러처럼 타이밍을 재면서 살아야 하는 운명
사고파는 시점이 삶을 가른다
집을 산다는 것은 운명과의 백병전
저 자신을 용서하기 힘듭니다
때로는 이성적 접근이 더 어려운 시장
옛날 가격을 알면 다시 사기 힘든 이유
집을 사니 이젠 값 떨어질까 걱정
‘유동성 잔치’ 후 거품 해소는 필수 과정
잔파도는 무시하되 큰 파도는 신경 써라
마음을 다치지 않는 ‘정신 승리법’

지식 네트워크로 똑똑한 개인들이 자주 군집행동을 하는 이유
SNS는 부동산 정보의 보물창고죠
평상시에는 집단지성
불안해지면 경기장의 관중처럼 행동한다
모방의 무한 연쇄
경쟁 심리와 군집 스위치
하락기 군집행동은 생존 본능
시장의 힘은 공룡, 머리는 슈퍼컴퓨터, 움직임은 광속
고지능 유기체로 진화하는 시장
시장 가격은 개인의 평균 기대치 합이 아니다
시장은 때로 아전인수식으로 정보를 굴절시킨다
거래 허가제에도 아파트는 무덤덤
양자 얽힘, 초연결사회와 임대차 3법
시장 근본주의자와 도덕주의자는 왜 위험한가
헨리 조지의 좌도우기
멀미는 운전자보다 동승자가 한다
정부의 메시지가 제대로 전달되려면

서 있는 위치가 바뀌면 풍경도 달라진다
주택 시장은 안정되고 내 집값은 올랐으면
‘배치’가 사람을 바꾼다
눈물이 고여 투기 광풍이 된다
임계점을 지나야 급락이 온다
내 취향대로 지은 집이 제값 못 받는 이유
부동산 정책의 서로 다른 프레임
상호주관성과 구동존이

part4 세상의 주역 MZ세대의 공간 욕망을 욕망하라

굿바이 부머, 굿모닝 MZ
코로나19 사태, 그리고 세대교체
왜 제 가방을 받아주려고 하시는 거죠
혼자서도 잘 먹고 잘 놀아요
통화 예절은 글로벌 교양 감각
부모는 나의 ‘빽’

우린 공간 소비와 상품 소비 패턴이 달라요
세대 간 다른 ‘공간의 친숙도’
인재 구하러 사무실도 도심에 마련
MT로 MT 갈까요
‘그린 레저’보다 ‘콘크리트 레저’
사람 얼굴보다 디지털이 더 편안해요

투자는 게임, 돈 되는 건 다 투자하죠
‘아파트 득템’을 아십니까
투자 유목민, 투자할 곳은 널려 있습니다
명예보다 돈이 더 중요하죠
대출은 나의 능력, 빚테크는 기본
대를 이어 ‘하우스푸어’ 될라
MZ세대가 선호하는 주거 공간은 따로 있다
서로 다른 집에 대한 욕망
우리에겐 가안비가 중요해요
한국에는 왜 ‘탈도심, 탈아파트 현상’이 없을까
30대가 토지 투기를 하지 않는 이유
난 욜로 스타일, 몸테크는 싫어요

요즘 시대 투자 방식 ‘갭투자’ 스토리
‘욕망의 바벨탑’ 기업형 갭투기
개인이 갭투자를 하는 2가지 이유
탈서울 갭투자와 심리적 거리
보증금은 반드시 갚아야 하는 부채
갭투자가 시장에 미치는 영향

part5 다가오는 설렘과 두려움의 뉴노멀, 생존법을 찾아라

미래 부동산 시장의 3대 키워드 : 인구, 기후, 테크놀로지
인구, 듣기만 해도 가슴이 답답한 말
부동산이 마치 감옥 같아요
극심해질 ‘공간의 마태 효과’
빈집은 아파트보다 단독주택에서 많이 나올 듯
지구 온난화 후폭풍, 계곡과 해안가 주의보
자산 포트폴리오를 심플하게 짜야 하는 이유
또 다른 변수, 차이나 머니

공간의 경계와 고정관념이 무너지는 세상
복합공간으로 재탄생하는 아파트
새 아파트의 인기 이유, 커뮤니티 시설의 힘
홈코노미, 올인룸 시대
저는 휴양지에서 근무합니다
메타버스에서 출근 도장 찍어요
지하에 들어선 은행 PB센터

소비의 구조적 변화에 흔들리는 ‘상가 로망’
신도시를 만들 때마다 사라지는 노후 밑천
상가를 덜 지어야 모두 산다
분양상가와 통제감
모바일이 상권 흐름을 바꾼다
‘위풍당당’ 도심 상권은 왜 이렇게 되었을까
‘홈 어라운드 소비’ 동네 상권은 안전할까
주택보다 더 심한 상가의 초양극화

part6 혼돈의 시대, 나의 슬기로운 부동산 해법 찾기

집을 살까 말까, 나는 왜 의사결정이 어려운가
생각이 많으면 결정이 어렵다
나는 왜 부동산을 사지 못할까
부동산을 팔지 못하는 이유
후회하지 않을 방법 4가지

부동산 정보홍수 시대 거짓 정보에 흔들리지 않는 법
50%만의 진실은 거짓이다
일부 진실만 담은 전망이 무서운 이유
인간 손가락이 8개였다면 ‘8년 주기설’?
토지보상금은 언제나 집값 불쏘시개가 되나
비율(%)보다 금액에 더 예민한 까닭
상승기와 하락기의 전망은 누가 잘 맞을까
이해 당사자를 제대로 가려내는 눈
이분법적 세상에서 균형 잃지 않기
남에게 영향을 미치는 사람의 윤리지능

투자가 삶의 일부가 된 사회에서 지혜롭게 사는 법
노동소득은 신성한 것이고 투자소득은 현명한 것이다
명심보감보다 재무보감이 중요한 시대
나보다 똑똑한 시장과 정면 승부는 위험
‘내가 뭐 어때서?’ 자기 자비가 필요한 이유
나의 투자 실패를 남에게 떠벌리지 마라
투자 일상화 시대, ‘결정 피로감’을 줄여라
방향이 옳으면 속도는 그다지 중요하지 않다
행복 찾기, 그 방정식 4가지

EPILOGUE _ 패스트 팔로워(fast follower)가 되어야 살아남는다
미주

투자 자산화한 부동산 시장에서 변동성은 필수적이다. 거대한 유동성 축제 뒤에는 반드시 고통스러운 조정 기간이 뒤따르기 마련이다. 거품이 빠지면서 뒤늦게 랠리에 뛰어든 사람들은 어려움을 겪을 수밖에 없다. 거품은 허망한 것이다. 모래성처럼 속절없이 무너진다. 하지만 부동산 시장에는 영원한 상승이 없듯이 영원한 하락도 없다. 시간이 흘러 새살이 돋듯 부동산 시장도 회복세로 접어들 것이다. 필자는 장기적으로 우상향을 믿는 합리적 낙관론자이고 싶다. 하지만 부동산 시장이 회복세로 접어들더라도 이전과는 다른 양상을 띨 수 있다. 우리는 과거에 일어났던 일이 같은 패턴으로 반복될 것이라는 ‘패턴화의 함정’에 빠지기 쉽다. 하지만 이번에도 과거의 전철을 그대로 밟는다는 보장이 없다. 도식적인 사고보다 유연한 마인드로 핵심 세력의 움직임을 고찰할 때 흐름을 제대로 파악하고 대응하는 힘을 키울 수 있다.

사람이 살아가는 데 필수적인 3대 요소는 의식주(衣食住)로 옷과 음식, 그리고 집이다. 이 3가지 요소를 갖춰야 생명 유지에 필요한 기초 생활을 이어갈 수 있다. 집은 인간의 기본 욕구 가운데 필수요소로, 글자 순서로 따지면 맨 마지막이다. 이제 어느 정도 살 만해지면서 굶거나 헐벗은 사람이 거의 없어졌기 때문인가. 의식주의 순서가 최근 들어서는 뒤바뀐 느낌이다. 실제로 순전히 ‘먹고’ ‘입는 것’ 에 대한 걱정은 과거에 비해 많이 줄었고, ‘사는 곳’인 주(住)에 더 신경을 많이 쓴다. ‘내 집 마련의 꿈’은 있어도 ‘내 옷 마련의 꿈’이나 ‘내 음식 마련의 꿈’이라는 말은 없다. 오죽하면 초등학생에게 미래의 꿈을 물었더니 ‘내 집 마련’이라고 답했다는 우스갯소리까지 들릴까. 대도시에 사는 사람일수록 옷이나 음식 걱정보다 ‘집 스트레스’가 더 많다. 많은 사람이 집 때문에 울고 웃는다. 주택 문제가 현대인의 가장 큰 문제가 되어버렸다.

부동산 불패 신화는 부동산 가격이 결코 떨어지지 않을 것이라는 굳건한 믿음이다. 부동산에 대한 무조건적인 믿음은 다분히 신앙적이다. 불패 신화의 정반대 쪽에서 폭락론이 잠시 득세할 때가 있지만 오래 지속되지 않는다. 아직까지는 부동산 불패 신화가 한국 사회의 지배적 정서다. 부동산, 특히 아파트를 가진 대다수 사람들은 가격이 오르기를 염원한다. 자신의 복을 비는 기복신앙과 닮아있다. 아파트에 대한 집단적인 맹신은 ‘아파트교(敎)’를 연상케 한다. 아파트라는 콘크리트 구조물을 믿는 것은 아니다. 시장에서 형성되는 아파트 가격을 신봉하는 것이다. 그런 점에서 보면 아파트 그 자체가 아니라 아파트 가격을 믿는 종교에 가깝다. ‘아파트교’는 한국에서 유독 두드러지는 세속화된 종교이자 현대판 기복신앙이다. 많은 사람이 예수나 부처에게 소원을 빌기보다는 아파트 콘크리트에 대고 기도한다. 그런 행위가 현세에서 훨씬 빨리 부와 성공을 성취하는 길이기 때문이다. 이래저래 많은 사람이 ‘아파트교’ 신도로 산다. 술자리에서 건배사로 “재건축(재미있게, 건강하게, 축복하며 살자)” “재개발(재밌고, 개성 있게, 발전적인 삶을 살자)”을 외치는 나라는 대한민국밖에 없을 것이다. 재건축과 재개발은 아파트 대박을 꿈꾸는 욕망의 상징이다. 별다른 의식 없이 내뱉는 이런 말들이 ‘아파트교’의 독실한 신도가 되어버린 시대상을 상징적으로 보여주는 게 아닌가 싶다.