한국인의 부동산 심리

서문 _ 편향에 빠지지 않는 지혜로운 생각법

1장 왜 부동산 때문에 행복하지 않은가

욕망의 집어등, 아파트 재테크
우리가 겪는 아파트 통 | ‘가격의 우상향’ 맹신 | “평수 넓히면 노후가 보장될 줄 알았죠” | 사유, 자신과의 대화

아파트 가격의 노예가 된 사회
왜 가격을 숭배하는 삶을 살게 되었나 | 안전진단 D등급 받으면 잔치하는 나라 | 위험한 이윤 지향적 사고방식 | 주거 공간도 가격에 따라 소비하다 | 대도시의 언어, “집을 언제 살까요?”

지금 당신의 욕망은 진정 당신의 것인가
‘젓가락 돈’을 아십니까 | 지식인의 부동산 혐오증 | 친구가 강남 아파트를 사면 배가 아픈 이유 | 쉽게 바뀌고 조작되는 욕망 | 당신의 진정한 욕망은

우리 부동산의 미래는 일본인가
의대생 증후군 | 역사적으로 아주 희귀한 사건 | 한국 신도시도 노인 천국? | 인구 줄어든 부산 아파트 값, 왜 올랐을까 | 일본화 마케팅의 함정

2장 부동산 시장의 축을 움직이는 심리의 풍경

단기간의 역사를 만드는 것은 심리다
부동산 시장은 왜 출렁일까 | 인간은 합리적이지 않다 | 케인스의 ‘미인 투표’와 투기 거품 | 조르바의 광기와 뉴타운 광풍 | 시장에 합리성은 존재하지 않는 걸까

부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가
남들이 기립박수를 보내면 당신은? | 대치동 전세살이족 | 부동산 시장의 피그말리온 | 시장 전망을 할 때에도 무리 짓기가 일어난다

인간은 이익보다 손실에 더 예민하다
속참행하, 들어보셨나요 | 인간은 왜 손실을 두려워할까 | 부동산이 침체되면 거래량이 먼저 줄어드는 이유 | 이익과 손실의 비대칭 | 한꺼번에 팔아치우고 싶다

심리적 편향에 빠지지 않기
심리적 거리와 시간적 거리 | 타워팰리스에서 시골로 이사 가면 불행할까 | 물건 비교에 감춰진 심리 | 월세 전환율 떨어지면 집세 낮아지나

월세화 시대의 전세 경제학
전세는 금융이다 | 전세살이, 위험한 대부업 | 전세 자금 대출의 역풍 | 전세 부자는 무임 승차자? | 전세는 소멸하나

왜 여자들은 아파트를 좋아할까
여자들의 아파트 심리학 | 주거의 역사, 여성의 동선이 짧아지는 과정 | 전원주택, 남자들만의 로망 | 단독주택 시대가 다시 올까

우리 스스로도 몰랐던 부동산 시장의 심리 법칙
“우리 동네가 최고야” | “나중에 후회할까 봐 못 팔겠어” | 집을 잘 샀는지 확인받고 싶은 심리 | 집 판 돈 그대로 갖고 있으면 왜 불안할까 | 불확실성이 호환마마보다 더 무섭다

3장 자주 발을 헛디디는 사람들을 위한 조언

경제학 박사도 기획부동산에 걸려든다
“자기 부모도 투자한 땅이라고 해서 그만……” | “3,000만 원 버리는 셈 치고 땅에 묻어두라고 해서……” | “마지막 로열층, 나한테만 준다고 해서……” | 법률 전문가라도 눈뜨고 당한다 | 속삭이는 사람을 조심하라

어쩌다 찾아온 행운에 속지 마라
운칠기삼의 지혜 | 초심자의 행운은 영원하지 않다 | 아무도 예상하지 못한 세종시 대박 | 제 발에 걸려 넘어지다

소유하는 순간, 많은 것이 결정된다
25% 더 드릴게요 | 내가 지은 빌딩에 애착이 가는 이유 | 집을 사랑하는 연예인들 | 토큰을 닮은 강남 재건축 | 애물단지에도 소유 애착이 생길까

모델하우스는 철저히 계산된 욕망의 무대다
욕망을 파는 곳 | 모든 소품이 심리전의 도구다 | 위험한 꼼수들

명절에 만난 친인척의 이야기에 혹하지 마라
우리는 왜 이야기에 움직일까 | 친인척의 부동산 성공담에 솔깃해지는 이유 | 입소문으로 번지는 왜곡된 신화

왜 믿고 싶은 것만 믿으려 하는가
팩트 3개 있으면 톱기사 쓴다 | 집주인과 세입자, 왜 집값 전망을 달리할까 | 집값의 하락과 상승을 예언했다는 사람들 | 뻔한 답을 애써 묻지 마라

공짜 점심은 없다
“환매를 보장해준다기에……” | “5년 동안 세입자가 확보된다고 해서……” | 공짜 마케팅의 덫 | 조건보다는 가치를 사는 지혜

4장 당신의 마음은 여러 갈래로 줄다리기를 한다

내가 하면 투자, 남이 하면 투기
나와 남의 서로 다른 잣대 | 산 집과 판 집에 대한 생각 | 그들은 ‘집비어천가’를 부를까 | 성찰이 필요한 시점

같은 집, 다른 생각 - 부동산을 둘러싼 세대 차이
큰아들처럼 든든한 집 | 소유하기보다 이용하는 집 | 집에다 돈을 맞추는 세대

언론이 스스로 만드는 딜레마
의제와 틀 | 병 주고 약 주고 | 틀 짓기에 속지 마라 | 문장 속 1인치를 읽어라

경제 전문가는 왜 자기 함정에 빠질까
스스로 채우는 족쇄 | 전망에 꿈이나 당위를 섞는 사람들 | 경제 전문가가 되는 간단한 방법

알고 보면 다 착각이다
집값 바닥론에 대하여 | 동창회에 가면 왜 나만 못나 보일까 | “내 그럴 줄 알았다니까” | 왜곡되는 상관관계

인간의 심리, 겉 따로 속 따로
“아파트를 찍어주세요” | 공동 투자가 실패하는 이유 | 다운계약서는 왜 자주 말썽을 일으키나 | 마음속 두 지갑 | 부동산 정보가 공개되면 행복할까

누구도 비켜가지 못하는 앵커링 효과
호가에 휘둘리는 이유 | “석 달은 공짜로 쓰세요” | 얼마에 팔아야 손해가 아닐까 | 과신은 금물이다

시장과 정책 사이에서 벌어지는 심리전
누르면 튀기 마련이다 | 집주인이 세입자에게 자비를 베풀까 | 위험한 전월세 상한제 | 시장의 특성에 따라 정책은 달라야 한다

5장 이제 부동산 접근법, 이렇게 바꿔라

섣부른 패턴화는 족쇄가 될 수 있다
인간은 패턴을 추종한다 | 무너진 집테크 공식들 | 규칙성 깨진 전세 시장 짝수 해 | 고수익 사기에 쉽게 걸려드는 이유

좋을 때와 나쁠 때는 시소처럼 서로 오간다
평균으로 되돌아간다는 것 | 평균회귀와 가치 투자법 | 꾸불꾸불, 울퉁불퉁한 평균회귀 | 영원한 것은 없다

유혹에 쉽게 빠지지 않는 법
심리적 휘둘림에서 벗어나라 | 집값이 오르는 사이 물가도 오른다 | 대세 하락을 믿습니까 | 차라리 콘크리트에 저금할까

경제의 핵심은 부채와 수익의 균형
야누스의 얼굴, 빚 | 가계부채 1,000조 원 시대에 기억해야 할 것 | 전세 보증금, 집주인에게는 부채다 | 수익은 고통의 위자료

행복은 여러 차례 나눠 받는 지혜에서 온다
현금 흐름에 대한 인식이 필요하다 | 집값 하락에도 무덤덤한 사람들 | 당당한 행복을 위한 준비 | ‘부자 따라하기’의 오류 | 재테크보다 행복이다

이제는 부동산도 힐링이 필요하다
힐링과 수술의 차이 | 하우스 푸어에게 | 욕망의 눈높이를 낮춰보자 | 홈의 재탄생

주

우리나라에서는 부동산 재테크와 부동산 혐오증이 공존한다. 이런 이중적 태도는 부동산에 자본 이득을 노리는 투자 자산의 성격이 강하게 내포될수록 뚜렷하게 나타난다. 한적한 시골의 가옥처럼 부동산이 단순한 이용 수단이 되는 세상에서는 이중성이 거의 나타나지 않는다. 겉과 속이 다른, 한마디로 정직한 시장이 된다.
그러나 이중성은 이용 중심의 ‘집’이 아니라 사고파는 중심으로 인식되는 ‘부동산’일 때 심하게 나타난다. 부동산 재테크는 부동산으로 돈을 벌려는 소유 욕망의 극단적인 표현이다. 욕망 자체는 직설적이고 노골적이다. 욕망을 그대로 게걸스럽게 드러내면 주위의 반발을 불러와 욕망을 쉽게 달성하지 못할 수도 있다. 체면도 깎인다. 그래서 욕망에 사로잡힌 사람들도 이를 밖으로 드러내기보다는 숨기려고 한다. 그런 점에서 부동산은 음식으로 치면 삼계탕보다는 보신탕에 가깝다. 삼계탕은 드러내놓고 먹지만 보신탕은 몰래 먹는다. 소유 욕망이 극대화된 부동산은 아직까지도 음습한 밀실의 세계에서 벗어나지 못하고 있다.
<지금 당신의 욕망은 진정 당신의 것인가>

자세히 보면 전망에도 무리 짓기가 나타난다. 가령, 대다수의 연구기관들이 내년 전망을 내놓을 때 수치가 약간 다를 수 있지만 상승이나 하락이라는 큰 방향은 일치하는 경우가 많다. 모든 기관에서 한 방향으로 베팅을 하지만 다음 해 연말이 되면 엉뚱한 결과가 나오기가 다반사다. 결과적으로 예측에도 군집 행동이 나타나는 것이다. 다른 모든 기관들이 상승을 전망하면 자기들도 묻어가기 식 전망을 하는 게 평판 관리 상 유리할지 모른다. 만약 나 혼자 하락한다고 전망했다가 정반대로 상승이라도 하면 혼자 오명을 뒤집어쓸 게 뻔하기 때문이다.
사실 내년 부동산 시장 전망을 위한 각종 통계 모형을 돌릴 때 동원할 수 있는 변수는 제한적이다. 가령, 시중 금리, 소비자물가, 경제성장률, 주택 입주 물량 등의 일부 변수로 예측을 하기에 엇비슷할 수밖에 없다. 결과치의 오름 폭이나 내림 폭이 너무 높거나 낮으면 일부러 수정하기도 한다. 거의 주먹구구식 전망에 가깝지만 수치를 내세워 과학적인 통계 결과로 포장하는 것인지도 모른다. 그래서 시장 전망에는 큰 의미를 둘 필요는 없다고 생각한다. 일반인을 대상으로 실시하는 간단한 설문조사와 큰 차이가 없다. 시장 전망은 그냥 자기 판단을 하기 위한 참고용일 뿐이라는 것을 잊지 말자.
<부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가>

◆ 황 씨는 광장동 아파트를 팔고 판교 아파트를 사고 싶다. 내 집에서 편히 사는 게 낫다는 생각에서다. 하지만 아내가 제동을 걸었다. “광장동 아파트는 언젠가 리모델링이 될 텐데, 그 아파트를 팔아 판교로 옮길 필요가 있느냐”는 것이다. 그는 아내에게 “리모델링이 어느 세월에 되겠느냐”고 말했지만 설득하기가 쉽지 않았다. 아내의 말을 다시 들어보니 광장동 아파트를 팔아 판교 아파트로 옮겼다가 나중에 후회하지 않을까 걱정도 됐다. 끝내 황 씨 부부는 결정을 못 내리고 그대로 놔두기로 했다.
황 씨 부부는 나중에 후회를 최소화하기 위해 일부러 효용이 적은 쪽을 선택했다. 자신들의 행동으로 나중에 후회할 일이 생기지 않을까 하는 걱정에 비합리적인 결정을 하는 것이다. 번듯한 내 집을 놔두고 남의 집에 전세 사는 사람들은 번거롭고 비용 부담도 만만치 않다. 2년마다 새로 전셋집을 마련하거나 다시 세입자를 구할 때마다 중개수수료를 물어야 할 수 있다. 따라서 내 집에 편히 사는 게 주거 효용이 훨씬 높을 것이다. 하지만 황 씨 부부는 후회할 걱정에 최선의 주거 효용을 선택하지 않는다. 심리학적으로 사람들은 단기간에는 행동한 일을, 장기간에는 행동하지 않은 일을 후회한다고 한다.
<우리 스스로도 몰랐던 시장의 심리 법칙>