아파트의 몰락

프롤로그_ 대한민국에서 내 집 마련을 꿈꾼다는 것

1장 아, 은마아파트!
대한민국 부동산 시장과 은마아파트
은마아파트도 우울한 시기가 있었다
2010년대의 아파트 시장, 과거와는 뭔가 다르다
시장을 읽는 첫걸음, 주택보급률

2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지
1차 상승기: 1970년대 투기 열풍
2, 3차 주택 시장의 상승기 분류
2차 상승기: 경제발전과 함께 시작하다
2차 상승기의 열을 식힌 분당 신도시
2차 상승의 촉매제, 분양가 상한제
200만 호 주택 건설 이후 가격 조정기
IMF 외환위기와 깡통아파트

3장 가계 대출과 3차 대세 상승기
IMF 외환위기 극복과 아파트 시장
금융 시장의 새로운 수입원, 가계 대출
통화량과 부동산 가격
통화량 증가와 경제 메커니즘
3차 대세 상승기: 너도나도 빚 내어 주택 구매
고분양가 파동과 집값 폭등
고공행진 속 위험신호

4장 2008년 금융위기 이후
서브프라임 모기지와 대한민국의 주택 시장
IMF 외환위기와 2008년 금융위기 비교
왜 우리나라만 용케 버텨냈을까?

5장 아파트 시장, 지금이 위기다
금융위기의 시발점
금리를 올릴 수밖에 없는 이유
위기의 아파트 시장

6장 일본 부동산의 버블 형성과 붕괴
일본의 부동산 시장 붕괴
일본과 세계경제의 흐름
초저금리의 일본과 거품
도쿄 거품, 한 순간의 붕괴

7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다
인구구조가 미래다
인구구조로 본 향후 주택 수요
그럼에도 주택 가격은 상승한다고?
우리나라 주택 공급 현황
과잉공급, 그러나 계속 지어야 하는 이유

8장 부동산 평가와 투자의 기술
부동산 가치는 어떻게 평가되는가?
수익을 따져서 평가하는 법
미래 기대 소득이 다르다면?
부동산 시장은 효율적일까?
이중적 가격 구조를 가진 부동산
부동산 버블 붕괴의 조짐

9장 대한민국 아파트의 미래에 답하다
무엇이 집값을 올려왔을까?
아파트 시장의 미래
부동산 불패, 대출 불패의 시대를 넘어
대한민국 3040, 살아남으려면

에필로그_ 폭탄 처리반이 될 것인가, 기회를 잡을 것인가?

지금 무주택자들은 수많은 질문을 던지며 고민할 것이다. 언론의 표현대로 “지금이 주택 구입의 적기일까?”, “지금이 적기가 아니더라도 과거처럼 주택 가격이 조정을 받다가 다시 폭등하지는 않을까?”, “과거처럼 주택 가격이 폭등해 2020년 이후로 지금 주택 가격이 얼마나 괜찮았는지 뒤늦게 후회하는 일이 벌어지면 어떻게 하지?”, “대출받아 주택을 샀다가 폭탄을 떠안게 되는 것은 아닐까?”, “좀 더 기다려보는 것은 어떨까?”
이렇게 내 집을 마련하지 못한 사람들은 지금 무리해서라도 서둘러 주택을 사야 하는 건지, 아니면 좀 더 기다려야 할지 촉각을 곤두세우고 있다. 언론의 표현대로 지금이 바닥이라면 앞으로 부동산 시장은 2000년대처럼 가파른 상승곡선을 그릴지도 모를 일이다.

그러나 빛이 있으면 그늘도 있는 법이다. 한편에서는 경제적 신분 상승의 쾌감을 만끽하고 있었지만, 동전의 양면처럼 다른 한편에서는 비극이 벌어지고 있었다. 1990년 4월 10일, 서울 천호동에 있는 네 평짜리 반지하 단칸방에서 40대 가장과 부인 그리고 일곱 살과 여덟 살짜리 자녀 등 일가족 네 명이 동반 자살을 하는 참극이 일어났다. 보증금 50만 원, 월세 9만 원에 셋방살이를 하던 이 가족은 치솟는 전세금 탓에 거주할 집을 얻지 못해 이런 비극적인 결단을 내린 것이다. 이는 ‘집 없는 설움’을 넘어 부동산 폭등에 따른 수많은 서민의 절망을 여실히 보여준 안타까운 사건이었다.

1989년 11월, 드디어 1차 신도시 아파트가 분양되었다. 첫 테이프를 끊은 곳은 분당 신도시 시범단지였는데, 첫날 10만 인파가 몰리는 큰 소동이 벌어졌다. 이른 아침부터 밤늦게까지 차량과 인파가 뒤엉켜 도로는 큰 혼잡을 빚었고 모델하우스는 방문객으로 인산인해를 이뤘다. 연일 발 디딜 틈이 없을 정도로 사람이 몰려들었는데, 분당의 분양 가격은 평형에 따라 평당 152~181만 원으로 결정되었다.
표준 건축비가 높게 책정되어 분양 가격이 높아지긴 했지만 서울이나 수도권 지역의 아파트에 비하면 매우 저렴해서 웬만한 지역의 전세가격이면 신도시 아파트를 사고도 남았다. 당시 국토
개발연구원의 조사에 따르면 서울 강남 지역의 평균 아파트값은 평당 483만 원이고, 전세는 평당 203만 원이었다. 따라서 분당 신도시는 당시 집이 좁다고 생각한 강남 지역의 사람들이 매력을 느끼기에 충분했는데, 당시 1억 5,000만 원을 호가하는 강남 지역 31평형 아파트를 팔면 9,300만 원에 분양된 분당의 53평형 아파트로 넓혀가고도 5,700만 원을 남길 수 있었다. 따라서 분양 시장이 술렁거리기 시작했다.